中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2021）最高法民終534號
上訴人（原審原告、執(zhí)行案外人）：董玉容，女，1977年10月26日出生，漢族，住四川省岳池縣。
委托訴訟代理人：李長生，男，1973年10月30日出生，漢族，住四川省岳池縣。系董玉容的丈夫。
委托訴訟代理人：楊陽，湖南誠懷律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省長沙市開福區(qū)五一大道976號。
負責(zé)人：柳慶紅，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：翦宜喜，北京盈科（長沙）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：孫玉文，北京盈科（長沙）律師事務(wù)所律師。
原審第三人（被執(zhí)行人）：懷化英泰建設(shè)投資有限公司，住所地湖南省懷化市鶴城區(qū)鶴州北路火車站廣場。
訴訟代表人：湖南通程律師事務(wù)所，該公司破產(chǎn)管理人。
原審第三人（被執(zhí)行人）：東星建設(shè)工程集團有限公司，住所地湖南省懷化市順天北路。
訴訟代表人：湖南通程律師事務(wù)所，該公司破產(chǎn)管理人。
原審第三人（被執(zhí)行人）：湖南辰溪華中水泥有限公司，住所地湖南省懷化市辰溪縣錦濱鎮(zhèn)。
訴訟代表人：湖南通程律師事務(wù)所，該公司破產(chǎn)管理人。
以上三原審第三人共同委托訴訟代理人：彭亦馨，湖南通程律師事務(wù)所律師。
原審第三人（被執(zhí)行人）：謝永健，男，1964年11月16日出生，漢族，住湖南省懷化市鶴城區(qū)。
原審第三人（被執(zhí)行人）：陳桃芳，女，1968年4月5日出生，漢族，住湖南省懷化市鶴城區(qū)。
以上二原審第三人共同委托訴訟代理人：呂泳梁，湖南玉鋒律師事務(wù)所律師。
上訴人董玉容因與被上訴人中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司湖南省分公司（以下簡稱華融湖南分公司）及原審第三人懷化英泰建設(shè)投資有限公司（以下簡稱英泰公司）、東星建設(shè)工程集團有限公司（以下簡稱東星公司）、湖南辰溪華中水泥有限公司（以下簡稱華中公司）、謝永健、陳桃芳案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服湖南省高級人民法院（以下簡稱一審法院）（2020）湘民初8號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月29日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。董玉容及其委托訴訟代理人李長生、楊陽，華融湖南分公司委托訴訟代理人翦宜喜、孫玉文，英泰公司、東星公司、華中公司共同委托訴訟代理人彭亦馨到庭參加訴訟，謝永健、陳桃芳經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
董玉容上訴請求：1.撤銷（2020）湘民初8號民事判決，支持上訴人董玉容一審的訴訟請求；2.由被上訴人華融湖南分公司承擔(dān)本案一、二審的全部訴訟費用。事實與理由：（一）一審判決適用法律錯誤。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十七條、第二十八條和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）（以下簡稱《查封規(guī)定》）第十七條的規(guī)定均屬于司法解釋，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和《查封規(guī)定》第十七條應(yīng)屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的除外情形，故本案應(yīng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和《查封規(guī)定》第十七條的規(guī)定，而一審判決未適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的除外規(guī)定，屬于適用法律錯誤。（二）人民法院應(yīng)解除對案涉房屋的查封并停止執(zhí)行。依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和《查封規(guī)定》第十七條的規(guī)定，董玉容在案涉房屋被查封前已簽訂合法有效的書面房屋買賣合同，支付了全部價款，并實際占有案涉房屋，未辦理過戶登記并非董玉容的過錯，符合排除強制執(zhí)行的條件。故人民法院應(yīng)解除對案涉房屋的查封并停止執(zhí)行。（三）案涉房屋應(yīng)屬董玉容所有。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第九條第一款、第七十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第二條以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款的規(guī)定，結(jié)合董玉容舉證證明其在案涉房屋被查封前已簽訂合法有效的房屋買賣合同、已支付全部購房價款及實際占有、使用該房屋等事實，足以證明案涉房屋屬董玉容所有。不論（2014）湘高法民二初字第32號民事判決的優(yōu)先受償權(quán)是否成立，該優(yōu)先受償權(quán)也不能對抗董玉容的買受人權(quán)利。（四）英泰公司無權(quán)將案涉房屋抵押給華融湖南分公司，且該房屋也不符合在建工程抵押的條件。如前所述，案涉房屋在被抵押前已被董玉容購買并合法占有、使用及收益，英泰公司作為出賣人對該房屋即不再享有任何法律上的實體權(quán)利，英泰公司無權(quán)將該房屋抵押給華融湖南分公司。另外，依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款規(guī)定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！北景钢?，英泰公司不是為取得在建工程繼續(xù)建造資金而抵押，華融湖南分公司亦不是銀行，故案涉房屋不符合在建工程抵押的條件。
華融湖南分公司辯稱：（一）雖然董玉容與英泰公司簽訂了商品房買賣合同，但董玉容未主動行使自己的權(quán)利，未及時辦理預(yù)告登記，其自身存在過錯。（二）華融湖南分公司與英泰公司對案涉房屋辦理的是在建工程抵押，英泰公司向董玉容交付案涉房屋時，該案涉房屋還不具備交付的條件。（三）董玉容不僅從未對華融湖南分公司與英泰公司簽訂的抵押合同提出過異議，在一審中還確認了該抵押協(xié)議的效力。（四）案涉房屋屬于商鋪，且董玉容舉證證明已實際作為商鋪出租給案外人使用，因此本案不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定,不能排除對案涉房屋的強制執(zhí)行。
英泰公司、東星公司、華中公司均表示無答辯意見。
謝永健、陳桃芳未作答辯。
董玉容向一審法院起訴請求：1.確認案涉英泰國際二期2棟1-05號房產(chǎn)為董玉容所有；2.對案涉英泰國際二期2棟1-05號房產(chǎn)解除查封并停止執(zhí)行。
一審法院認定事實：華融湖南分公司與英泰公司、東星公司、華中公司、謝永健、陳桃芳合同糾紛一案，一審法院于2014年12月12日作出（2014）湘高法民二初字第32號民事判決，判決解除華融湖南分公司與英泰公司簽訂的《債務(wù)重組協(xié)議》，由英泰公司向華融湖南分公司償還債務(wù)9800萬元及重組收益、違約金和律師代理費695431元，東星公司、華中公司、謝永健、陳桃芳對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。未按期履行清償義務(wù)的，華融湖南分公司有權(quán)以英泰公司已辦理抵押登記的房產(chǎn)3194.53平方米、2709.09平方米及相應(yīng)土地使用權(quán)（房屋他項權(quán)證編號：懷房鶴他字第5××2號、懷房建鶴城字第3××3號）作為抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得價款優(yōu)先受償。雙方均未上訴，該判決生效。英泰公司未按期履行（2014）湘高法民二初字第32號民事判決所確定的清償義務(wù)，華融湖南分公司向一審法院申請強制執(zhí)行。一審法院執(zhí)行立案后，于2017年8月21日作出（2015）湘高法執(zhí)字第22號拍賣公告，擬拍賣（2014）湘高法民二初字第32號民事判決所確定華融湖南分公司享有優(yōu)先受償權(quán)的包括案涉房屋在內(nèi)的英泰國際的多項房產(chǎn)，董玉容不服，向一審法院提出執(zhí)行異議，一審法院裁定駁回董玉容的異議請求。董玉容遂提起本案訴訟。
一審另查明，湖南省懷化市中級人民法院于2018年6月5日作出（2018）湘12破申1號民事裁定，受理英泰公司的重整申請；2018年8月29日作出（2018）湘12破申6號民事裁定，受理東星公司的重整申請；同日作出（2018）湘12破申7號民事裁定，受理華中公司的重整申請；2019年11月16日作出（2018）湘12執(zhí)204號之一執(zhí)行裁定，以英泰公司、東星公司、華中公司已進入破產(chǎn)重整程序為由，裁定中止（2014）湘高法民二初字第32號民事判決第一、二、三、四、五項判決的執(zhí)行。
一審法院認為：（一）關(guān)于第三人進入破產(chǎn)程序后，本案執(zhí)行異議之訴應(yīng)否繼續(xù)審理的問題。第一，程序方面。本案系董玉容提起的案外人執(zhí)行異議之訴，目的是請求排除人民法院對案涉房屋的強制執(zhí)行。人民法院對其起訴是否受理，應(yīng)審查是否符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條與《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零五條規(guī)定的案外人執(zhí)行異議之訴的起訴條件。經(jīng)查，華融湖南分公司基于生效判決確認的抵押權(quán)對英泰公司名下的房屋申請強制執(zhí)行，案外人董玉容提出執(zhí)行異議被駁回后，向一審法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，其起訴符合上述法律與司法解釋的規(guī)定，依法應(yīng)予受理。同時，本案提起執(zhí)行異議之訴期間，被執(zhí)行人英泰公司、東星公司、華中公司進入破產(chǎn)重整程序，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第二十條之規(guī)定，本案審理期間，受理英泰公司、東星公司、華中公司破產(chǎn)重整申請的人民法院已確定其管理人，可以代表被執(zhí)行人繼續(xù)參與訴訟，故本案繼續(xù)審理從程序上并無不當(dāng)。第二，實體方面。首先，在功能上，執(zhí)行異議之訴作為針對執(zhí)行程序的救濟手段，除了阻卻法院強制執(zhí)行的功能以外，還具有對實體權(quán)利順序優(yōu)先性確認之功能。本案中，雖然被執(zhí)行人進入了破產(chǎn)重整程序，但無論破產(chǎn)企業(yè)最終是重整或清算，均不能代替執(zhí)行異議之訴對債權(quán)人債權(quán)優(yōu)先性的實體認定功能。其次，在效果上，案涉房屋如因破產(chǎn)而解除查封，房屋將轉(zhuǎn)由被執(zhí)行人的破產(chǎn)管理人接管；如因執(zhí)行異議之訴勝訴而解除查封，則董玉容可以要求繼續(xù)履行合同，華融湖南分公司不得再執(zhí)行案涉財產(chǎn)。同為解除查封措施，因被執(zhí)行人進入破產(chǎn)程序而中止執(zhí)行，與因執(zhí)行異議之訴排除法院的執(zhí)行措施而停止執(zhí)行，兩種程序的依據(jù)不同，所帶來的法律效果以及對當(dāng)事人權(quán)益的影響也不一致，故不能因被執(zhí)行人進入破產(chǎn)程序中止執(zhí)行而停止對執(zhí)行異議之訴的審理。綜上，華融湖南分公司的主張缺乏法律依據(jù)，本案被執(zhí)行人進入破產(chǎn)程序后，執(zhí)行異議之訴仍然應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。（二）關(guān)于董玉容對案涉房屋享有的民事權(quán)利能否排除人民法院強制執(zhí)行的問題。本案董玉容能否排除強制執(zhí)行的關(guān)鍵在于其對案涉房屋所享有的民事權(quán)益是否優(yōu)先于華融湖南分公司的抵押權(quán)。第一，因本案涉及抵押權(quán)與其他權(quán)利的優(yōu)先性排序問題，故應(yīng)參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，但上述規(guī)定未明確法律、司法解釋規(guī)定的例外情形是否包含本解釋的其他條款，故在認定第二十七條的例外情形時，不宜直接適用包括該司法解釋第二十八條在內(nèi)的其他條款的規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，但該特別規(guī)定僅限于購買房屋用于居住并已支付全部或者大部分房款的商品房消費者，一般房屋的買受人，不適用上述規(guī)定。本案中，董玉容購買的案涉房屋系商業(yè)門面，并非居住之用，故根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，不能排除人民法院的強制執(zhí)行。因此，董玉容對案涉房屋享有的民事權(quán)益不屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的可以優(yōu)先于抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆ǘɡ馇樾危荒軗?jù)此排除人民法院的強制執(zhí)行。第二，關(guān)于抵押權(quán)效力問題。華融湖南分公司對案涉房屋所享有的抵押權(quán)，系經(jīng)抵押登記并由人民法院生效判決所確認的，在抵押登記未經(jīng)注銷或者生效判決未被法定程序撤銷前，其抵押權(quán)當(dāng)然有效。董玉容對華融湖南分公司優(yōu)先受償權(quán)的異議，不屬于本案執(zhí)行異議之訴的審理范圍。綜上，華融湖南分公司對案涉房屋所享有的經(jīng)登記并由人民法院生效判決確定的抵押權(quán)，對于董玉容所享有的民事權(quán)益具有優(yōu)先性。董玉容對案涉房屋所享有的民事權(quán)益不能排除人民法院的強制執(zhí)行，其權(quán)益可以在破產(chǎn)程序中依法主張。綜上所述，董玉容的訴訟請求不能成立。一審法院依照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第二十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零六條、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條，參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條之規(guī)定作出判決：駁回董玉容的訴訟請求。案件受理費24320元，由董玉容負擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
董玉容向本院提交了十份證據(jù)作為二審新證據(jù)：證據(jù)1.英泰國際交房流程表，證據(jù)2.業(yè)主基本情況登記表，證據(jù)3.業(yè)主裝修施工申請表，證據(jù)4.懷化英泰物業(yè)服務(wù)有限公司收款收據(jù)，擬共同證明案涉房屋的交房時間是2013年5月6日，并于同日交納2013年5月至7月的物業(yè)管理費479元。證據(jù)5.門面租賃協(xié)議，證據(jù)6.中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司懷化市分公司收款收據(jù)，擬共同證明董玉容于2013年5月18日與伍麗霞、周金剛就案涉房屋簽訂了門面租賃協(xié)議。證據(jù)7.懷化通程商場將于2013年5月18日開業(yè)的網(wǎng)頁截圖，證據(jù)8.懷化通程商業(yè)廣場于2013年5月18日盛大開業(yè)的網(wǎng)頁截圖，證據(jù)9.懷化通程商業(yè)廣場簡介的網(wǎng)頁截圖，擬共同證明案涉房屋所在的懷化通程商業(yè)廣場于2013年5月18日開業(yè)。證據(jù)10.現(xiàn)場照片，擬證明案涉房屋的現(xiàn)狀。
華融湖南分公司質(zhì)證認為，對證據(jù)6、證據(jù)10的真實性沒有異議，但對其關(guān)聯(lián)性和證明目的均有異議；對其他證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認可。
英泰公司、東星公司、華中公司、謝永健、陳桃芳均質(zhì)證認為，對證據(jù)1、證據(jù)4、證據(jù)7至證據(jù)10的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議；對證據(jù)2、證據(jù)3的真實性有異議；對證據(jù)5、證據(jù)6的真實性、合法性沒有異議，但對其關(guān)聯(lián)性、證明目的有異議。
本院對董玉容提交的證據(jù)認證如下：對證據(jù)1的真實性予以確認，但對待證事實即案涉房屋的具體交付時間，應(yīng)結(jié)合董玉容一審提交的英泰國際物業(yè)管理合同、英泰國際商鋪（公寓/寫字樓）裝飾裝修管理協(xié)議以及起訴書的內(nèi)容予以認定，案涉房屋的交付時間應(yīng)為2013年5月9日。證據(jù)4已經(jīng)英泰公司的認可，且與其他證據(jù)能相互印證，本院予以采信。證據(jù)10的真實性已經(jīng)華融湖南分公司、英泰公司的認可，本院予以采信。對其他證據(jù)，華融湖南分公司不予認可，且無其他證據(jù)予以佐證，本院不予采信。
華融湖南分公司向本院提交兩份證據(jù)作為二審新證據(jù)：證據(jù)1.商業(yè)化資產(chǎn)收購并重組業(yè)務(wù)法律盡職調(diào)查報告，證據(jù)2.商業(yè)化收購湖南省信托有限責(zé)任公司（以下簡稱湖南信托公司）對英泰公司不良債權(quán)并實施債務(wù)重組項目方案，擬共同證明華融湖南分公司就收購湖南信托公司對英泰公司9800萬元不良債權(quán)進行了盡職調(diào)查，已經(jīng)履行了收購資產(chǎn)前應(yīng)盡的調(diào)查義務(wù)。
董玉容質(zhì)證認為，對該兩份證據(jù)真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認可，該證據(jù)不能證明華融湖南分公司對案涉房屋進行了相關(guān)調(diào)查。
英泰公司、東星公司、華中公司均質(zhì)證認為，對兩份證據(jù)的真實性持保留意見，請法院依法認定。
謝永健、陳桃芳質(zhì)證認為，對該兩份證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，該證據(jù)是華融湖南分公司對收購湖南信托公司9800萬元不良債權(quán)進行的盡職調(diào)查，并非對案涉房屋抵押進行的盡職調(diào)查。
本院對華融湖南分公司提交的證據(jù)認證如下:該兩份證據(jù)的內(nèi)容是華融湖南分公司收購湖南信托公司對英泰公司9800萬元不良債權(quán)進行的盡職調(diào)查，并不涉及案涉房屋抵押盡職調(diào)查事宜，且其他當(dāng)事人對該兩份證據(jù)不予認可，故本院不予采信。
本院查明：2010年1月29日，董玉容與懷化中地置業(yè)有限公司（后更名為英泰公司）簽訂《商品房買賣合同》，約定董玉容購買英泰公司開發(fā)建設(shè)的位于懷化市迎豐西路英泰國××樓××層××號商鋪，即英泰國際二期2棟1-05號，建筑面積35.48平方米，總價款2199050元，2010年1月29日前付款1369050元，余款830000元由董玉容向銀行申請按揭貸款支付，于2012年8月31日前交付房屋，英泰公司負責(zé)為董玉容代辦房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。合同簽訂后，董玉容通過銀行轉(zhuǎn)賬、刷卡等方式支付了首付款1369050元。2010年1月29日，英泰公司向董玉容出具一份收款收據(jù)，載明收到董玉容交來門面款1369050元。2012年3月14日，董玉容與英泰公司再次就購買案涉房屋簽訂了《商品房買賣合同》，約定房屋總價變更為2165850元，首付款1369050元于2010年1月29日前付清，余款796800元于2012年3月14日前付清，于2012年6月30日前交付房屋。合同還明確項目地塊土地規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，土地使用權(quán)自2008年8月3日至2048年8月2日。同日，董玉容將余款796800元支付給英泰公司，并支付了房屋辦證費用87669元、兩證代辦費4332元及房屋維修基金43317元。但案涉房屋開發(fā)建設(shè)完成后，英泰公司未按合同約定為董玉容辦理房屋變更登記手續(xù)。
董玉容在一審起訴書中陳述英泰公司于2013年5月9日向其交付案涉房屋，英泰公司表示認可。董玉容提交了《英泰國際交房流程表》《英泰國際物業(yè)管理合同》《業(yè)主公約》《英泰國際消防安全責(zé)任書》等證據(jù)證明交房時間為2013年5月9日。同時，董玉容提交的《懷化英泰物業(yè)服務(wù)有限公司收款收據(jù)》內(nèi)容顯示，董玉容于2013年5月6日交納案涉房屋的物業(yè)管理費用479元。
本院另查明：2013年1月24日，英泰公司向湖南信托公司借貸信托貸款9800萬元。2013年5月23日，因英泰公司無力償還該信托貸款本金，湖南信托公司與華融湖南分公司、英泰公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定湖南信托公司將其對英泰公司享有的9800萬元不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓給華融湖南分公司，轉(zhuǎn)讓價款為9800萬元；同日，華融湖南分公司與英泰公司簽訂《抵押協(xié)議》，約定英泰公司以其位于懷化市鶴城區(qū)××路的“英泰國際”項目二期未售商業(yè)房地產(chǎn)（面積為2803.8平方米）在建工程及其分攤的土地為上述債務(wù)提供抵押擔(dān)保。2013年5月27日，雙方在懷化市房產(chǎn)管理局將《商品房預(yù)售許可證》（證號：懷房售許字（2011）第0067號）項下2803.81平方米房產(chǎn)包括案涉房屋辦理了抵押登記，抵押登記證號為懷房建鶴城字第3××3號。2014年9月19日，華融湖南分公司向一審法院起訴，要求英泰公司等履行上述《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及相關(guān)協(xié)議約定的義務(wù)。一審法院立案號為（2014）湘高法民二初字第32號。在該案訴訟過程中，英泰公司向法院提交了董玉容與英泰公司簽訂的《商品房買賣合同》及收款收據(jù)，以證明案涉房屋在辦理抵押登記前已出賣，華融湖南分公司對該房屋不能享有優(yōu)先受償權(quán)，并在庭審中提出，應(yīng)通知董玉容作為利害關(guān)系人參加訴訟。一審法院對上述證據(jù)未予采信，也未通知董玉容參加該案訴訟。2015年7月21日，一審法院作出（2015）湘高法執(zhí)協(xié)字第22號協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了上述抵押房產(chǎn)。
當(dāng)事人對一審判決查明的事實均無異議，本院予以確認。
本院認為，本案為案外人執(zhí)行異議之訴，根據(jù)當(dāng)事人的上訴主張和答辯理由，本案主要的爭議焦點問題是，董玉容對案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本案中，上訴人董玉容對案涉房屋提出的異議符合該條司法解釋規(guī)定的情形。第一，根據(jù)本院庭審中查明的事實，2010年1月29日，董玉容與懷化中地置業(yè)有限公司（后更名為英泰公司）就董玉容購買其開發(fā)建設(shè)的位于懷化市迎豐西路英泰國××樓××層××號商鋪簽訂了《商品房買賣合同》，即英泰國際二期2棟1-05號房的《商品房買賣合同》；2012年3月14日，董玉容與英泰公司再次就購買案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》。該前后兩份書面合同是當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且沒有證據(jù)證明其存在虛假偽造等違法情形，應(yīng)認定為合法有效合同。2015年7月21日，一審法院作出（2015）湘高法執(zhí)協(xié)字第22號協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了包括案涉房屋在內(nèi)的抵押房產(chǎn)。故在案涉房屋被查封之前，董玉容與英泰公司之間已就案涉房屋簽訂了合法有效的書面買賣合同。第二，董玉容庭審中提交了《英泰國際交房流程表》《英泰國際物業(yè)管理合同》《業(yè)主公約》《英泰國際消防安全責(zé)任書》等證據(jù)，以及表明董玉容交納案涉房屋物業(yè)管理費用479元的“懷化英泰物業(yè)服務(wù)有限公司收款收據(jù)”，以證明交房時間為2013年5月9日，英泰公司在庭審質(zhì)證時，對上述證據(jù)和交房時間表示認可。故董玉容在法院查封案涉房屋之前已合法占有該房屋。第三，在2010年1月29日簽訂《商品房買賣合同》后，董玉容通過銀行轉(zhuǎn)賬、刷卡等方式支付了首付款1369050元，英泰公司出具收款收據(jù)。2012年3月14日再次簽訂《商品房買賣合同》后，董玉容將購買案涉房屋的余款796800元一次性付清，總價款為2165850元，同日，還支付了房屋辦證費用87669元、兩證代辦費4332元、房屋維修基金43317元。故董玉容已按照購買案涉房屋合同的約定支付了全部價款。第四，按照董玉容與英泰公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，英泰公司對案涉房屋負有辦理房屋變更登記手續(xù)的義務(wù)，但是英泰公司未按約定履行變更登記的義務(wù)，卻在向董玉容交付案涉房屋的18天后，將包括案涉房屋在內(nèi)的《商品房預(yù)售許可證》（證號：懷房售許字（2011）第0067號）項下2803.81平方米房產(chǎn)為華融湖南分公司辦理了抵押登記。故案涉房屋非因董玉容自身原因未辦理過戶登記。綜上所述，董玉容在華融湖南分公司因金錢給付之債的執(zhí)行案中提出排除執(zhí)行的異議，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其對案涉房屋享有的實體權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法予以保護。
在執(zhí)行法院依法查封案涉房屋之前，董玉容的購房行為完成在先，英泰公司、華融湖南分公司以房抵押的行為在后。英泰公司在取得案涉房屋交易對價后又抵押給他人的行為，是違約行為。華融湖南分公司庭審中未能舉證證明其在設(shè)定抵押權(quán)時，按照行業(yè)規(guī)范的慣常做法對抵押物的現(xiàn)狀進行核查，對董玉容購買并占有的案涉房屋進行抵押，未盡應(yīng)有的審慎注意義務(wù)。董玉容在先簽訂購房合同、支付購房對價、合法占有案涉房屋、沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記系因“英泰國際綜合樓（1-5層）項目”未完成竣工驗收、英泰公司未依合同約定履行辦理產(chǎn)權(quán)證照義務(wù)所致，董玉容客觀上無過錯；華融湖南分公司設(shè)立抵押在后，董玉容沒有應(yīng)盡注意義務(wù)而未盡的問題，主觀上亦無過失。董玉容在完成購房締約及履約時沒有過錯，不應(yīng)因合同相對人與第三人對其合法取得財產(chǎn)設(shè)立抵押的共同過錯，而承擔(dān)財產(chǎn)遭受侵害的責(zé)任和后果。英泰公司和華融湖南分公司未經(jīng)案涉房屋在先權(quán)利人的同意，在后設(shè)立抵押，破壞了市場交易秩序，侵犯了他人財產(chǎn)權(quán)利，有違民事主體從事民事活動應(yīng)當(dāng)秉持誠實、恪守承諾的原則。
濫用優(yōu)先權(quán)否定抵押制度，與濫用抵押制度破壞市場正常交易秩序，其危害是相同的。實踐中時常發(fā)生開發(fā)商或銷售商利用信息不對稱、賣方市場的優(yōu)勢地位，從事一房二賣、賣后抵押、欺詐貸款、卷款跑路等坑害購房者的違法乃至犯罪活動，這種擾亂社會經(jīng)濟秩序的情形應(yīng)當(dāng)依法予以遏制；同時，應(yīng)當(dāng)通過個案司法使購房者的合法權(quán)益得到公平合理的救濟。由于物權(quán)法公示制度與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的行政登記制度脫節(jié)的問題長期存在，使得購房者在履行完購房全部義務(wù)后，不能及時公示物權(quán)變動的狀態(tài)，此時，合法占有可以作為公示的形式證明物權(quán)交付的結(jié)果，這在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第二項的規(guī)定中已經(jīng)得以體現(xiàn)。本案中，董玉容購買并占有案涉房屋、履行了合同及法定義務(wù)，沒有過錯，依法應(yīng)當(dāng)確認并保護其對案涉房屋所享有的物權(quán)期待權(quán)。
董玉容關(guān)于確認其享有案涉房屋所有權(quán)的訴訟請求是否應(yīng)予支持的問題。根據(jù)物權(quán)法第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！北景纲I賣的房屋屬于不動產(chǎn)，英泰公司和董玉容應(yīng)履行《商品房買賣合同》約定，依法到有關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，發(fā)生物權(quán)變動的效力。因此，董玉容請求在本訴中確認其享有案涉房屋的所有權(quán)，依法不予支持。
綜上，董玉容的上訴請求及理由部分成立，其對案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)，本院依法予以確認，其要求解除對案涉房屋的查封并停止執(zhí)行的訴訟請求，依法予以支持；其對案涉房屋確認所有權(quán)的請求，本院不予支持。一審法院認定事實不清，適用法律錯誤，應(yīng)當(dāng)予以糾正。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第六條、第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第一項以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖南省高級人民法院(2020)湘民初8號民事判決;
二、不得執(zhí)行湖南省懷化市迎豐西路英泰國際二期2棟1-05號房屋，并依法解除查封;
三、駁回董玉容的其他訴訟請求。
一審案件受理費24320元，二審案件受理費24320元(董玉容已預(yù)交48640元)，均由中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司湖南省分公司負擔(dān)。董玉容預(yù)交的案件受理費48640元予以退還。
本判決為終審判決。
審 判 長 于 明
審 判 員 賈清林
審 判 員 朱 科
二〇二一年十一月二十六日
法官助理 彭青霞
書 記 員 郭嘉瑩
