山西省陽泉市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2025）晉03民終975號
上訴人（原審被告）：張某。
被上訴人（原審原告）：某物業(yè)管理有限公司。
法定代表人：王某一。
委托訴訟代理人：王某二。
委托訴訟代理人：李某某。
上訴人張某因與被上訴人某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服××人民法院××號民事判決，向本院提起上訴。本院于2025年10月16日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人張某，被上訴人某物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人王某二、李某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某上訴請求：1.依法撤銷××人民法院××號民事判決，駁回被上訴人的訴訟請求。2.本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：1.原判認定事實錯誤，上訴人張某并非物業(yè)服務(wù)合同的相對方，被上訴人主體不適格。張某與某物業(yè)管理有限公司從未簽訂過任何形式的物業(yè)服務(wù)合同，某物業(yè)管理有限公司也未向張某出示過其與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、中標文件、收費標準、服務(wù)等級等材料，張某作為業(yè)主，有權(quán)知悉物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準和依據(jù)，但某物業(yè)管理有限公司始終未提供，導致張某無法確定其收費的合法性和合理性。一審法院認定該合同對張某具有約束力，屬于事實認定錯誤。2.某物業(yè)管理有限公司提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴重瑕疵，未達到正常標準，張某有權(quán)拒付物業(yè)費。一審訴訟中，某物業(yè)管理有限公司未提供其履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的有效證據(jù)，包括但不限于：設(shè)備維修記錄、綠化養(yǎng)護記錄、清潔服務(wù)記錄、消防設(shè)施維護記錄、廣告收益公示及分配情況等。該材料是判決某物業(yè)管理有限公司是否履行合同義務(wù)的重要依據(jù)，其未能提供，應(yīng)承擔舉證不能的不利后果。張某實際居住期間，小區(qū)物業(yè)服務(wù)明顯不到位，存在環(huán)境衛(wèi)生差，公共設(shè)施維護不及時等問題，某物業(yè)管理有限公司未能提供符合標準的服務(wù)，張某有權(quán)依法拒絕支付物業(yè)費。3.一審法院未充分審查某物業(yè)管理有限公司是否履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，程序存在瑕疵。一審訴訟中，張某多次要求某物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)相關(guān)記錄和合同依據(jù)，但一審法院未予采納，也未責令某物業(yè)管理有限公司提供，導致案件事實未能查清，程序存在重大瑕疵。
某物業(yè)管理有限公司辯稱，一審判決認定事實清楚，法律適用正確。
某物業(yè)管理有限公司向一審法院起訴請求：1.判令被告立即交付所欠原告2024物業(yè)服務(wù)費1294元（2024年1月1日-2024年12月31日）。2.判令被告承擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別于2014年2月10日、2024年2月11日與某物業(yè)管理有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由原告對其開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，合同期限為2014年2月10日起至2030年2月10日止，物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在合同期限內(nèi)履行交納義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下：多層住宅以物價局定價為準。合同簽訂后，原告進駐該小區(qū)并按照合同約定為該小區(qū)全體業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。被告張某系某小區(qū)某單元××室業(yè)主，物業(yè)費計費面積為89.88平方米，每年應(yīng)交物業(yè)費計算為：89.88平方米×1.2元/平米/月×12月≈1294元。2024年1月1日至2024年12月31日期間，被告欠交原告物業(yè)費合計1294元。原告向被告多次催收未果，遂形成訴訟。
上述事實，有原告提供的前期物業(yè)服務(wù)合同、平定縣發(fā)展和改革局價管備案表、平定縣發(fā)改局平發(fā)改價管備案（2017）1號文件、（2024）4號文件，庭審筆錄、當事人陳述等在案佐證，足以認定。
一審法院認為，原告某物業(yè)管理有限公司與被告張某所在小區(qū)的建設(shè)單位某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，對該小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。原告按照合同約定對某小區(qū)全體業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，現(xiàn)請求該小區(qū)業(yè)主被告張某交納物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)當予以支持。被告關(guān)于拒絕支付物業(yè)費的抗辯理由不能成立。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十九條、第九百四十四條之規(guī)定，判決如下：被告張某于判決生效后十日內(nèi)給付原告某物業(yè)管理有限公司2024年1月1日至2024年12月31日期間的物業(yè)費共計1294元。案件受理費50元，減半收取計25元，由被告張某負擔。
本院二審期間，雙方當事人未提交新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實，予以確認。
經(jīng)本院民事專業(yè)法官會研究討論，本院認為，本案爭議焦點有三：一是案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》對上訴人張某是否具有約束力。二是上訴人張某能否拒付物業(yè)費。三是一審法院審判程序是否合法。
對于焦點一，《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。本案中，案涉小區(qū)的建設(shè)單位某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別于2014年2月10日、2024年2月11日與某物業(yè)管理有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，根據(jù)上述法律規(guī)定，該合同對該小區(qū)業(yè)主具有約束力。張某是否與某物業(yè)管理有限公司親自簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并不影響該合同的效力，故張某上訴認為該合同對其沒有約束力，于法無據(jù)，不予支持。
對于焦點二，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。本案中，某物業(yè)管理有限公司雖主張其完全按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定和有關(guān)規(guī)定對案涉小區(qū)提供了相應(yīng)物業(yè)服務(wù)，但未提供充分有效證據(jù)證明其對該小區(qū)的公共秩序維護、安全防范事項、裝飾裝修管理等方面嚴格按照合同約定提供服務(wù)，應(yīng)承擔舉證不能的不利后果，原判認定其完全履行了合同服務(wù)義務(wù)不妥，應(yīng)予糾正。現(xiàn)上訴人張某主張某物業(yè)管理有限公司存在物業(yè)服務(wù)不到位、設(shè)備維修、綠化養(yǎng)護、公共設(shè)施維護不及時等問題，符合查明的事實，予以支持；但其據(jù)此不繳納物業(yè)費用的主張，于法無據(jù)，不予支持。本院綜合考慮某物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、標準、內(nèi)容等因素，酌定張某繳納案涉物業(yè)費用1294元的95%即1229.30元。
對于焦點三，根據(jù)查明的事實，一審法院并無嚴重違反法定程序的情形。張某的該項主張，缺乏事實根據(jù)，不予支持。
綜上所述，張某的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷××人民法院××號民事判決；
二、上訴人張某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被上訴人某物業(yè)管理有限公司支付2024年1月1日至2024年12月31日期間的物業(yè)費共計1229.30元；
三、駁回被上訴人某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十四條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費50元，減半收取25元，由某物業(yè)管理有限公司負擔1.25元，張某負擔23.75元；二審案件受理費50元，由某物業(yè)管理有限公司負擔2.5元，張某負擔47.5元。
本判決為終審判決。
審判長 魏增玲審判員古曉麗審判員姚曉東
二〇二五年十二月十八日
書記員 祁 文 雅
