中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2021）最高法民終846號
上訴人（一審被告）：慶陽鑫磊工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司。住所地：甘肅省慶陽市西峰區(qū)老西環(huán)路186號。
法定代表人：于喆，該公司董事長。
委托訴訟代理人：李星星，甘肅凌東律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告）：中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司。住所地：甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)東崗西路555號甘肅金融國際大廈25-26層。
負(fù)責(zé)人：徐曙斌，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：嚴(yán)靜雍，北京德恒（蘭州）律師事務(wù)所律師。
一審被告：慶陽市智霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：甘肅省慶陽市西峰區(qū)廣場路14號。
法定代表人：李小梅，該公司總經(jīng)理。
一審被告：慶陽智霖實(shí)業(yè)有限公司。住所地：甘肅省慶陽市西峰區(qū)廣場路13號。
法定代表人：趙智霖，該公司總經(jīng)理。
一審被告：趙智霖，男，1963年1月20日出生，漢族，住甘肅省慶陽市西峰區(qū)。
一審被告：李小梅，女，1963年7月3日出生，漢族，住甘肅省慶陽市西峰區(qū)。
上訴人慶陽鑫磊工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司（以下簡稱鑫磊公司）因與被上訴人中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司（以下簡稱信達(dá)甘肅分公司）及一審被告慶陽市智霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱智霖房地產(chǎn)公司）、慶陽智霖實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱智霖實(shí)業(yè)公司）、趙智霖、李小梅申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服甘肅省高級人民法院（2021）甘民初15號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年6月21日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人鑫磊公司法定代表人于喆及委托訴訟代理人李星星，被上訴人信達(dá)甘肅分公司委托訴訟代理人嚴(yán)靜雍到庭參加訴訟，一審被告智霖房地產(chǎn)公司、智霖實(shí)業(yè)公司、趙智霖、李小梅經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鑫磊公司上訴請求：1.撤銷一審判決，駁回信達(dá)甘肅分公司的訴訟請求；2.一、二審案件受理費(fèi)由信達(dá)甘肅分公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審法院認(rèn)定上訴人為一般買受人，卻適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定）第二十九條規(guī)定，認(rèn)定鑫磊公司不具有消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)排除執(zhí)行的效力系適用法律錯(cuò)誤。執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條屬于第二十七條但書規(guī)定的內(nèi)容，系可以排除執(zhí)行的一般買受人的物權(quán)期待權(quán)。鑫磊公司作為案涉不動產(chǎn)的一般買受人，考量其享有的物權(quán)期待權(quán)能否滿足排除執(zhí)行的效力，在滿足執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定的法定要件的情形下，鑫磊公司對案涉房屋具有排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。綜上所述，一審法院適用法律錯(cuò)誤，請求二審法院駁回信達(dá)甘肅分公司的起訴。
信達(dá)甘肅分公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。參照《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第125條、第126條規(guī)定的精神，鑫磊公司不符合執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條、第二十九條的規(guī)定，鑫磊公司以抵頂方式獲得案涉房屋，系用于辦公經(jīng)營，不是滿足公司內(nèi)部個(gè)人成員消費(fèi)，不屬于法律規(guī)定的商品房消費(fèi)者，僅為一般買受人。故鑫磊公司不具有排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。在案涉商鋪已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的情況下，無權(quán)排除執(zhí)行。
智霖房地產(chǎn)公司、智霖實(shí)業(yè)公司、趙智霖、李小梅未到庭參加訴訟亦未提交書面意見。
信達(dá)甘肅分公司向一審法院起訴請求：準(zhǔn)許執(zhí)行慶陽市西峰區(qū)安化東路豪庭春天3幢17層即3幢1701號寫字樓。
一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2014年6月24日，信達(dá)甘肅分公司與智霖房地產(chǎn)公司就包括案涉房屋的在建工程簽訂了《在建工程抵押擔(dān)保合同》，并于2014年6月30日在慶陽市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理中心設(shè)立抵押登記，取得了慶市期抵西峰區(qū)建他字第000037號《在建工程抵押證明》。
2014年5月14日，智霖房地產(chǎn)公司作為委托人與監(jiān)理人鑫磊公司簽訂《建設(shè)工程監(jiān)理合同》，約定監(jiān)理酬金2700000元，并對支付酬金的次數(shù)、時(shí)間、比例及金額進(jìn)行了約定，智霖房地產(chǎn)公司與鑫磊公司分別加蓋公司印章。
2015年5月4日，智霖房地產(chǎn)公司與鑫磊公司簽訂《商品房買賣合同》，約定鑫磊公司購買智霖房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于慶陽市西峰區(qū)房屋，建筑面積476.95平方米，單價(jià)為6500元／平方米，以上價(jià)款合計(jì)人民幣3100000元。合同還約定，買受人于2015年5月4日一次性支付總房款的50%計(jì)壹佰伍拾伍萬元整（￥1550000.00元），剩余房款的30%計(jì)玖拾叁萬元整（￥930000.00元）于2015年7月4日之前付清，剩余房款的20%計(jì)陸拾貳萬零壹佰柒拾伍元整（￥620175.00元）于2015年9月4日之前付清。同日，智霖房地產(chǎn)公司向鑫磊公司出具了金額為1550000元的收款收據(jù)；2017年5月8日，智霖房地產(chǎn)公司向鑫磊公司出具了金額為476156元的收款收據(jù)，兩張收據(jù)中交款方式均載明頂豪庭春天工程監(jiān)理費(fèi)。
2019年5月29日，鑫磊公司向慶陽智霖物業(yè)管理有限公司交納了企業(yè)管理服務(wù)物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，慶陽智霖物業(yè)管理有限公司出具了相應(yīng)發(fā)票。
信達(dá)甘肅分公司為與智霖房地產(chǎn)公司、智霖實(shí)業(yè)公司、趙智霖、李小梅債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移合同糾紛一案，于2017年6月5日向一審法院提起訴訟后，根據(jù)信達(dá)甘肅分公司的財(cái)產(chǎn)保全申請，一審法院于2017年8月10日對智霖房地產(chǎn)公司名下位于慶陽市西峰區(qū)安化東路豪庭春天部分房產(chǎn)予以查封。一審法院于2017年11月28日對該案作出（2017）甘民初69號民事判決后，信達(dá)甘肅分公司不服，向本院提起上訴，本院于2018年8月29日作出（2018）最高法民終355號民事判決，判決主文第三項(xiàng)為“如慶陽市智霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不履行上述給付義務(wù)，中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司有權(quán)分別對慶陽市智霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未解押的抵押財(cái)產(chǎn)和慶陽智霖實(shí)業(yè)有限公司提供的抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償；”判決生效后，因智霖房地產(chǎn)公司、智霖實(shí)業(yè)公司、趙智霖、李小梅未履行生效判決確定的給付義務(wù)，信達(dá)甘肅分公司向一審法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。一審法院于2019年3月26日作出（2019）甘執(zhí)03號執(zhí)行裁定，對上述被查封房產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣，鑫磊公司所購房屋在上述被查封、拍賣的房屋中。鑫磊公司于2020年1月16日向一審法院提出書面異議，認(rèn)為其對該房屋的物權(quán)期待權(quán)能夠排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，請求中止對該房屋的拍賣。一審法院審查后，于2020年2月21日作出（2020）甘執(zhí)異16號執(zhí)行裁定，中止對案涉房屋的執(zhí)行。信達(dá)甘肅分公司遂提起本案申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為鑫磊公司是否就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
《關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二項(xiàng)規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定?！北景笧槊穹ǖ涫┬星暗姆墒聦?shí)引起的民事糾紛案件，依據(jù)上述法律規(guī)定，本案應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！北景钢兄橇胤康禺a(chǎn)公司與鑫磊公司達(dá)成以房抵債的合意，并簽訂了《商品房買賣合同》。但雙方一直未辦理案涉房屋解押及所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記。
執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定的是一般不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，即相對于普通金錢債權(quán)，對未登記不動產(chǎn)買受人在執(zhí)行程序中予以優(yōu)先保護(hù)。第二十九條規(guī)定的是房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，即在執(zhí)行過程中，基于對消費(fèi)者生存權(quán)的維護(hù)，商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)。參照《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》125條、126條規(guī)定的精神，在申請執(zhí)行人對爭議房產(chǎn)享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先權(quán)的情形下，案外人僅在滿足執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定時(shí)，方享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益；案外人僅滿足執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定時(shí)，無法排除強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”如前所述，該條規(guī)定系基于對消費(fèi)者生存權(quán)的維護(hù)，賦予商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力，本案中，雖鑫磊公司與智霖房地產(chǎn)公司在人民法院查封之前簽訂了商品房買賣合同，并以抵頂方式獲得案涉房屋，但鑫磊公司占有案涉房屋后用于公司辦公經(jīng)營，不是滿足公司內(nèi)部個(gè)人成員消費(fèi)且將房屋分配給個(gè)人居住的，不屬于上述法律規(guī)定的消費(fèi)者。其作為經(jīng)營主體，僅為商品房一般買受人并非商品房消費(fèi)者，不具有優(yōu)先保護(hù)居住利益的權(quán)利，在案涉商鋪已設(shè)定抵押權(quán)的情況下，無適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定的前提條件，其權(quán)利不能對抗信達(dá)甘肅分公司享有的抵押權(quán)，不能排除對案涉商鋪的強(qiáng)制執(zhí)行。
綜上所述，鑫磊公司對案涉商鋪不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，信達(dá)甘肅分公司的訴訟請求成立，一審法院予以支持。參照執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十七條，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一項(xiàng)規(guī)定，判決：準(zhǔn)許執(zhí)行慶陽市西峰區(qū)安化東路豪庭春天小區(qū)3幢1701號寫字樓。案件受理費(fèi)100元，由鑫磊公司、智霖房地產(chǎn)公司、智霖實(shí)業(yè)公司、趙智霖、李小梅共同負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。鑫磊公司提供三份證據(jù)：1.豪庭春天住宅小區(qū)2017年交房費(fèi)用明細(xì)表；2.購水收據(jù)和電費(fèi)收據(jù)發(fā)票。以上兩份證據(jù)擬證明鑫磊公司于2017年5月18日接收智霖房地產(chǎn)公司的房屋并實(shí)際占有。3.甘肅省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表。擬證明2016年6月20日案涉房屋通過綜合驗(yàn)收，非因鑫磊公司原因致使案涉房屋未能辦理過戶登記。
信達(dá)甘肅分公司質(zhì)證：對三份證據(jù)的真實(shí)性和證明目的均不予認(rèn)可。對上述證據(jù)本院綜合全案予以確認(rèn)。
二審另查明，2015年5月4日，智霖房地產(chǎn)公司與鑫磊公司簽訂《商品房買賣合同》，約定鑫磊公司購買智霖房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于慶陽市西峰區(qū)房屋價(jià)款合計(jì)人民幣3100175元。對一審查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為鑫磊公司是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
鑫磊公司主張其符合執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定，可以優(yōu)先于信達(dá)甘肅分公司的抵押權(quán)對案涉房屋優(yōu)先受償。執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！眻?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條屬于一般不動產(chǎn)買受人針對金錢債權(quán)提起的執(zhí)行異議的處理，并不是上述規(guī)定的除外規(guī)定。基于保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)的考慮，執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定符合條件的商品房消費(fèi)者可排除金錢債權(quán)甚至是享有抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的金錢債權(quán)的執(zhí)行，系上述規(guī)定中的除外規(guī)定。案涉房屋系抵頂工程監(jiān)理費(fèi)的辦公用房，不屬于消費(fèi)者生存權(quán)的保護(hù)范疇，不能參照適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條的規(guī)定。案涉房屋已經(jīng)辦理抵押權(quán)登記，信達(dá)甘肅分公司對案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。鑫磊公司的該項(xiàng)主張，沒有事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，鑫磊公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由慶陽鑫磊工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 陳宏宇
審 判 員 徐 霖
審 判 員 張 梅
二〇二一年九月十七日
法官助理 張義敏
書 記 員 余亞平
