福建省高級(jí)人民法院
民 事 判 決 書
（2024）閩民終877號(hào)
上訴人（原審原告，執(zhí)行案外人）：朱某甲，男，1973年8月4日出生，漢族，住江蘇省沭陽縣。
上訴人（原審原告，執(zhí)行案外人）：徐某甲，女，1973年5月16日出生，漢族，住江蘇省沭陽縣。
上述二上訴人共同委托訴訟代理人：趙金斗，江蘇天帆律師事務(wù)所律師。
上述二上訴人共同委托訴訟代理人：趙樂樂，江蘇天帆（沭陽）律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告，申請執(zhí)行人）：某甲分行，住所地福建省福州市晉安區(qū)。
負(fù)責(zé)人：耿某某，該行行長。
委托訴訟代理人：黃曉東，福建天衡聯(lián)合（福州）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：劉曉紅，福建天衡聯(lián)合（福州）律師事務(wù)所律師。
原審第三人（被執(zhí)行人）：鄭某丙，男，1962年4月4日出生，漢族，住福建省莆田市城廂區(qū)。
原審第三人（被執(zhí)行人）：鄭某甲，男，1980年10月18日出生，漢族，住福建省莆田市城廂區(qū)。
原審第三人（被執(zhí)行人）：鄭某乙，男，1976年5月18日出生，漢族，住福建省莆田市城廂區(qū)。
原審第三人（被執(zhí)行人）：鄭某丁，女，1959年9月29日出生，漢族，住福建省莆田市城廂區(qū)。
原審第三人（被執(zhí)行人）：彭某某，女，1977年3月12日出生，漢族，住福建省莆田市秀嶼區(qū)。
原審第三人（被執(zhí)行人）：卓某某，女，1983年12月17日出生，漢族，住福建省莆田市城廂區(qū)。
原審第三人（被執(zhí)行人）：莆田市某甲公司，住所地福建省莆田市荔城區(qū)。
法定代表人：林某甲。
原審第三人（被執(zhí)行人）：莆田市某乙公司，住所地福建省莆田市城廂區(qū)。
法定代表人：鄭某丙。
原審第三人（被執(zhí)行人）：莆田市某丙公司，住所地福建省莆田市城廂區(qū)。
法定代表人：鄭某丁。
原審第三人（被執(zhí)行人）：某甲公司，住所地江蘇省沭陽縣樓。
法定代表人：暨某某。
原審第三人（被執(zhí)行人）：某乙公司，住所地福建省仙游縣。
法定代表人：彭某某。
原審第三人（被執(zhí)行人）：某丙公司，住所地福建省莆田市仙游縣。
法定代表人：鄭某丁。
上訴人朱某甲、徐某甲因與被上訴人某甲分行（以下簡稱某甲分行），原審第三人鄭某丙、鄭某甲、鄭某乙、鄭某丁、彭某某、卓某某、莆田市某甲公司（以下簡稱莆田市某甲公司）、莆田市某乙公司（以下簡稱莆田市某乙公司）、莆田市某丙公司（以下簡稱莆田市某丙公司）、某甲公司（以下簡稱某甲公司）、某乙公司（以下簡稱某乙公司）、某丙公司（以下簡稱某丙公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服福建省福州市中級(jí)人民法院（2024）閩01民初65號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2024年10月15日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人朱某甲、徐某甲及其委托訴訟代理人趙金斗，被上訴人某甲分行的委托訴訟代理人劉曉紅到庭參加訴訟；原審第三人鄭某甲、鄭某乙、鄭某丁、卓某某、莆田市某甲公司、莆田市某丙公司、某丙公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟；原審第三人彭某某、鄭某丙、某乙公司、莆田市某乙公司、某甲公司經(jīng)公告送達(dá)開庭傳票，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
朱某甲、徐某甲上訴請求：1.撤銷一審判決，改判支持朱某甲、徐某甲一審訴訟請求；2.一、二審訴訟費(fèi)由某甲分行承擔(dān)。事實(shí)與理由：（一）一審判決未對朱某甲、徐某甲購房款性質(zhì)做出認(rèn)定不當(dāng)。一審中朱某甲、徐某甲提交（2022）蘇1322民初13320號(hào)民事判決書、某甲公司出具的收據(jù)足以證明朱某甲、徐某甲支付的購房款系用于替開發(fā)商支付沭陽××院子小區(qū)農(nóng)民工工資及其他勞務(wù)費(fèi)用，某甲公司將案涉房屋作為抵付的房源，朱某甲、徐某甲通過建筑商購買房屋。案涉房屋已經(jīng)成為建筑商取得工程款的物化載體，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規(guī)定，本案實(shí)際施工人對案涉房屋享有的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于某甲分行對某甲公司的一般債權(quán)，具有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的優(yōu)先效力。（二）一審判決認(rèn)定“購買的案涉房屋面積高達(dá)190.56ｍ2，難以認(rèn)定系屬于為了滿足基本居住需求而購買的改善型住房”，事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。根據(jù)《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條規(guī)定，商品房消費(fèi)者名下雖然已有一套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。即房屋套數(shù)并非絕對的判斷標(biāo)準(zhǔn)，只要購買的房屋在面積上屬于滿足基本居住需求的，就應(yīng)當(dāng)理解為符合執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條的規(guī)定。根據(jù)《江蘇省人口普查年鑒-2020》數(shù)據(jù)顯示，江蘇省地區(qū)家庭人均住房建筑面積46.80平方米／人，江蘇省宿遷市地區(qū)家庭人均住房建筑面積42.75平方米／人，江蘇省宿遷市沭陽縣地區(qū)家庭人均住房建筑面積41.01平方米／人。案涉房屋系五人居住，人均居住面積38.13平方米／人，符合社會(huì)一般標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為符合上述規(guī)定的精神，系購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要。朱某甲、徐某甲名下建筑面積133.05平方米的三室商品房，五口人居住，人均居住面積26.61平方米／人，顯著低于江蘇當(dāng)?shù)仄骄?。從?shí)際居住人看，居住的五人分別為朱某甲之母孫某某、朱某甲和徐某甲、兒子朱某乙已成年、女兒朱某丙，該套房屋明顯不符合實(shí)際居住需求?，F(xiàn)實(shí)情況是孫某某至今仍居住在客廳。因此，朱某甲、徐某甲購買第二套房具有迫切的現(xiàn)實(shí)需求，其本質(zhì)上是為了改善居住條件，消費(fèi)者的生存權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧＃ㄈ┻m用商品房消費(fèi)者保護(hù)規(guī)則，應(yīng)當(dāng)綜合考慮國家政策、法律適用的變更趨勢?！度珖ㄔ好裆淌聦徟泄ぷ鲿?huì)議紀(jì)要》在區(qū)分商品房消費(fèi)者和一般買受人基礎(chǔ)上，將對抗執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第27條抵押權(quán)的范圍限縮于商品房消費(fèi)者，同時(shí)在“一套房”地域判斷標(biāo)準(zhǔn)、“面積上仍然屬于滿足基本居住需要”的“二套房”參照適用等方面，放寬了對執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第29條的適用條件，體現(xiàn)了對商品房消費(fèi)者保護(hù)的完善。《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》第2條規(guī)定只要是符合“以居住為目的購買房屋”的商品房消費(fèi)者，都可以獲得優(yōu)先保護(hù)的資格。具體到本案，一審法院從案涉房屋面積否定朱某甲、徐某甲購房目的，未綜合考慮朱某甲、徐某甲購房需求以及真實(shí)居住環(huán)境，不符合國家政策、司法變更的精神。對于大部分普通人而言，房產(chǎn)是傾盡全家之力、用畢生勞動(dòng)成果換取的最為寶貴的財(cái)產(chǎn)，僅是因?yàn)殚_發(fā)商的過錯(cuò)，就導(dǎo)致自己的房子被用來償還他人債務(wù)，這與一般民眾樸素的公平正義觀念相去甚遠(yuǎn)。綜上所述，朱某甲、徐某甲購買的房屋屬于為滿足基本居住需求購買的改善型二套房，并非是用于炒房或者商業(yè)投資，請求判如所請。
某甲分行辯稱，（一）朱某甲、徐某甲不享有建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)，其主張排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行沒有依據(jù)。1.朱某甲、徐某甲未提供抵債協(xié)議、建筑合同及其履行狀況等證據(jù)證明建筑商與某甲公司之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，就該抵頂真實(shí)性無法形成完整證據(jù)鏈條。2.根據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百零七條和《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條、三十六條的規(guī)定，享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體是與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人。現(xiàn)未有證據(jù)證明建筑商享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。即使建筑商享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，朱某甲、徐某甲也并非建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體，不享有優(yōu)先受償權(quán)，其主張排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行沒有依據(jù)。（二）朱某甲、徐某甲不屬于“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的情形，不適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定。1.朱某甲、徐某甲購房時(shí)名下至少有3套可用于居住的房屋，現(xiàn)名下已有2套可用于居住的房屋，不屬于“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的情形。首先，《〈全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉理解與適用》明確，“買受人名下”應(yīng)當(dāng)將買受人、實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的配偶一方以及未成年子女作一并考慮，只要三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房。本案中，朱某乙已經(jīng)成年理應(yīng)自力更生，朱某甲母親雖年邁但不止有一個(gè)贍養(yǎng)人，且朱某甲、徐某甲并未舉證已成年的朱某乙以及朱某甲母親必須與其共同居住的證據(jù)，不能將其居住面積計(jì)入朱某甲、徐某甲所需的居住面積。其次，朱某甲、徐某甲名下坐落于××國際××幢××室的房屋據(jù)了解為商住兩用房屋，其面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入可居住面積。第三，《沭陽××院子樓宇認(rèn)購書》中記載的朱某甲、徐某甲的地址為沐城鎮(zhèn)××花園××，表明購房時(shí)朱某甲、徐某甲至少持有3套可用于居住的房屋。第四，根據(jù)《沭陽縣人民政府關(guān)于印發(fā)沭陽縣廉租住房管理辦法的通知》第四條規(guī)定，住房困難標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積15平方米，朱某甲、徐某甲的人均建筑面積不屬于滿足基本居住需要的情形。（三）根據(jù)最高人民法院民一庭法官在法答網(wǎng)上的答疑意見，豪華型房屋原則上不在執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條的保護(hù)范圍內(nèi)。朱某甲、徐某甲購買的房屋面積為190.65平方米，為豪華型房屋，其購買面積不屬于滿足基本居住需要，要求排除強(qiáng)制執(zhí)行沒有依據(jù)。請求判決駁回朱某甲、徐某甲的上訴請求。
鄭某丙、鄭某乙、鄭某丁、彭某某、莆田市某乙公司、莆田市某丙公司、鄭某甲、卓某某、莆田市某甲公司、某甲公司、某乙公司、某丙公司均未陳述意見。
朱某甲、徐某甲向一審法院提出訴訟請求：1.解除對位于沭陽縣××號(hào)樓××單元××室商品房的查封，不得執(zhí)行（2022）閩01執(zhí)2386號(hào)之二協(xié)助執(zhí)行通知書查封的沭陽縣××號(hào)樓××單元××室商品房；2.依據(jù)沭陽縣法院（2022）蘇1322民初13320號(hào)判決書確認(rèn)位于沭陽縣××號(hào)樓××單元××室商品房歸朱某甲、徐某甲所有；3.判令某甲分行承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。一審中，朱某甲、徐某甲撤回第二項(xiàng)訴訟請求。
一審法院認(rèn)定如下事實(shí)：朱某甲、徐某甲與某甲公司商品房銷售合同糾紛一案，江蘇省沭陽縣人民法院于2022年12月20日作出（2022）蘇1322民初13320號(hào)民事判決法院認(rèn)定的事實(shí)如下：2022年1月30日某甲公司與徐某甲、朱某甲簽訂《沭陽××院子樓宇認(rèn)購書》約定，徐某甲、朱某甲向某甲公司定購沭陽××院子××號(hào)樓××單元××室房屋，該商品房建筑面積190.65ｍ2，單價(jià)13742.46元／ｍ2，總金額為2620000元。根據(jù)某甲公司指定，徐某甲、朱某甲于2021年1月14日至2022年1月31日向案外人賬戶支付案涉房屋購房款2620000元。某甲公司于2022年1月30日向徐某甲、朱某甲開具了金額分別為99萬元、99萬元、64萬元，共計(jì)262萬元的增值稅發(fā)票。該案判決如下：朱某甲、徐某甲與某甲公司之間關(guān)于沭陽大唐·院子××號(hào)樓××單元××室商品房買賣合同有效。該判決已發(fā)生法律效力。
某甲分行與莆田市某甲公司、鄭某丙、莆田市某丙公司、某丙公司、莆田市某乙公司、某乙公司、鄭某丁、某甲公司、鄭某甲、卓某某、鄭某乙、彭某某金融借款合同糾紛一案，一審法院作出的（2022）閩01民初140號(hào)民事判決、福建省高級(jí)人民法院作出的（2022）閩民終1652號(hào)民事判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。由于被執(zhí)行人未履行生效法律文書所確定的義務(wù)，某甲分行向一審法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。一審法院于2022年12月16日作出（2022）閩01執(zhí)2386號(hào)執(zhí)行裁定：凍結(jié)（劃撥）莆田市某甲公司、鄭某丙、莆田市某丙公司、某丙公司、莆田市某乙公司、某乙公司、鄭某丁、某甲公司、鄭某甲、卓某某、鄭某乙、彭某某應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的銀行存款；或者查封（扣押、凍結(jié)、提取）其相應(yīng)財(cái)產(chǎn)。一審法院以（2022）閩01執(zhí)2386號(hào)之二協(xié)助執(zhí)行通知書于2023年2月27日查封了某甲公司名下包括案涉房屋在內(nèi)的位于江蘇省宿遷市沭陽縣××路東側(cè)（縣法院北側(cè)）大唐·院子部分不動(dòng)產(chǎn)。
朱某甲、徐某甲對一審法院查封沭陽縣北京路東側(cè)（縣法院北側(cè)）××院子××號(hào)樓××單元××室商品房提出書面異議，一審法院于2023年12月21日作出（2023）閩01執(zhí)異418號(hào)執(zhí)行裁定書，駁回朱某甲、徐某甲的異議請求。朱某甲、徐某甲不服該裁定，向一審法院提出本案執(zhí)行異議之訴。
另查明：1.朱某甲、徐某甲在沭陽縣××房××，分別為：沭陽縣××郡××幢××單元××室，性質(zhì)為住宅，面積為133.05ｍ2；沭陽縣××幢××室，性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)，面積為98.28ｍ2。2.朱某甲、徐某甲共育有一子朱某乙（1995年10月1日出生）一女朱某丙（2012年8月26日出生）。3.江蘇省宿遷市沭陽縣××街道××社區(qū)居民委員會(huì)出具《證明》載明，經(jīng)居委會(huì)核實(shí)，江蘇省沭陽縣××郡××號(hào)樓××單元××室居住人口徐某甲、朱某甲一家五口人，分別為：徐某甲、朱某甲、孫某某（朱某甲母親）、朱某乙、朱某丙。4.案涉房屋尚未交付使用。
一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為朱某甲、徐某甲對案涉房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零九條規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。朱某甲、徐某甲主張其在法院查封之前已經(jīng)與某甲公司簽訂合法有效的商品房買賣合同，并全額付清購房款，名下雖然已有一套房屋，但該房屋無法滿足一家五口人的居住需要，購買的案涉房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，符合執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條的規(guī)定，可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。
執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！北景钢校鶕?jù)生效判決認(rèn)定的事實(shí)，朱某甲、徐某甲在案涉房屋被查封之前與某甲公司簽訂了《沭陽大唐·院子樓宇認(rèn)購書》，并已經(jīng)支付了全部購房款，符合前述第二十九條規(guī)定的第（一）（三）項(xiàng)條件，但朱某甲、徐某甲在案涉房屋所在的沭陽縣名下已有一套用于居住的房屋，故案涉房屋是否符合前述第二十九條第（二）項(xiàng)目規(guī)定，具體分析如下：雖然根據(jù)《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條規(guī)定：“商品房消費(fèi)者名下雖然已有一套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神”，即房屋套數(shù)并非絕對的判斷標(biāo)準(zhǔn)，購房人為滿足基本居住需求，購買的剛性或改善型“二套房”，也應(yīng)認(rèn)定符合該條規(guī)定予以保護(hù)，但對于購買投資型、豪華型房屋的，或者購買商鋪等經(jīng)營性房屋的，原則上不在該條保護(hù)范圍；而朱某甲、徐某甲在名下已有一套面積133.05ｍ2住房的情況下，購買的案涉房屋面積高達(dá)190.65ｍ2，難以認(rèn)定系屬于為了滿足基本居住需求而購買的改善型住房。故案涉房屋不符合前述第二十九條規(guī)定的“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的條件，朱某甲、徐某甲主張依據(jù)該條排除強(qiáng)制執(zhí)行于法無據(jù)，不予支持。
執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！币虬干娣课萆形唇桓妒褂?，故本案亦不符合該條規(guī)定可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件。
鄭某丙、鄭某乙、鄭某丁、彭某某、莆田市某乙公司、莆田市某丙公司、經(jīng)一審法院傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，鄭某甲、卓某某、莆田市某甲公司、某甲公司、某乙公司、某丙公司經(jīng)公告送達(dá)傳票未到庭參加訴訟，一審法院依法缺席判決。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十條規(guī)定，判決：駁回朱某甲、徐某甲的訴訟請求。案件受理費(fèi)100元，由朱某甲、徐某甲負(fù)擔(dān)。
二審期間，某甲分行以及原審第三人鄭某丙、鄭某乙、鄭某丁、彭某某、莆田市某乙公司、莆田市某丙公司、鄭某甲、卓某某、莆田市某甲公司、某甲公司、某乙公司、某丙公司均未提交證據(jù)，朱某甲、徐某甲提交九組證據(jù)：證據(jù)1，《沭城街道城東社區(qū)證明》《宿遷市個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢證明》各一份，擬證明徐某丙系徐某甲父親，徐某丙名下沒有房產(chǎn)，隨徐某甲共同生活。朱某甲、徐某甲及其女兒、兒子、朱某甲母親、徐某甲父親共同居住在江蘇省沭陽縣南湖郡7號(hào)樓2單元108室，因人口眾多，朱某甲、徐某甲購買案涉房屋是為了居住購房；證據(jù)2，某甲公司《情況說明》、林某乙《證明》各一份，擬證明某甲公司與林某乙之間系事實(shí)施工合同關(guān)系，林某乙對案涉房屋享有工程款優(yōu)先權(quán)；朱某甲、徐某甲買房過程也是林某乙實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)的過程。證據(jù)3，某甲公司、江蘇某某公司（以下簡稱某壬公司）及林某乙的《三方協(xié)議》一份。擬證明某甲公司與某壬公司對林某乙掛靠人身份是認(rèn)可的，某甲公司與林某乙之間是事實(shí)施工合同關(guān)系；證據(jù)4，某甲公司與林某乙的《代收房款抵工程款協(xié)議》《工程款抵房明細(xì)》各一份，擬證明案涉房屋在某甲公司與林某乙確認(rèn)的工抵房范圍之內(nèi)；證據(jù)5，案涉房屋裝修啟動(dòng)儀式及水電改造照片，擬證明某甲公司已將案涉房屋交付給朱某甲、徐某甲使用，朱某甲、徐某甲及其子女、朱某甲母親、徐某甲父親共同需在案涉房屋；證據(jù)6，江蘇長江商業(yè)銀行業(yè)務(wù)專用憑證三張，擬證明朱某甲、徐某甲購買案涉房屋資金來源為舊房抵押貸款，在入住案涉房屋后舊房已賣掉償還貸款；證據(jù)7，朱某甲、徐某甲兒子朱某乙訂婚照片，擬證明朱某甲、徐某甲兒子已經(jīng)舉行訂婚儀式，訂婚后家庭人口增多，原有住房已經(jīng)無法滿足居住需要，朱某甲、徐某甲購買案涉房屋系用于改善居住，按照人均住房面積計(jì)算并未超出當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)；證據(jù)8，順豐快遞運(yùn)單、大唐院子交房通知書，擬證明案涉房屋已經(jīng)由某甲公司交付給朱某甲、徐某甲使用；證據(jù)9，大唐·院子小區(qū)竣工驗(yàn)收合格證明申請備案材料一份，擬證明案涉房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收，符合交付條件。
某甲分行質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)1的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明對象均有異議?！躲宄墙值莱菛|社區(qū)證明》僅加蓋印章，并無單位負(fù)責(zé)人及經(jīng)辦人簽名，不符合單位證明的形式要件，不具有證明力。此外，徐某乙名下是否有房產(chǎn)與本案不具有關(guān)聯(lián)性，不能將徐某丙作為家庭成員將其居住面積計(jì)入朱某甲、徐某甲所需的居住面積。一審中，朱某甲、徐某甲并未提出徐某丙需要與其共同生活，其買房時(shí)更未有與徐某丙共同居住的目的。同時(shí)，根據(jù)朱某甲、徐某甲庭審所述，徐某丙現(xiàn)居住在離其七八公里外，《沭城街道城東社區(qū)證明》中記載的“徐某丙一個(gè)人獨(dú)居不安全，兩個(gè)女兒出嫁在外地，現(xiàn)隨大女兒徐某甲生活“超出單位了解的情況范圍且與朱某甲、徐某甲庭審陳述矛盾。該證據(jù)可以佐證朱某甲、徐某甲惡意教唆居民委員會(huì)多次出具不實(shí)證明對抗執(zhí)行。對證據(jù)2的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明對象均有異議。某甲公司《情況說明》并無制作證明材料的人員簽名或者蓋章，不符合單位證明的形式要件，不具有證明力。同時(shí)，朱某甲、徐某甲未能提供某甲公司與林某乙、某壬公司之間簽訂的相關(guān)建設(shè)工程施工合同及其他證據(jù)材料，不足以證明林某乙借用資質(zhì)承包了全部的“大唐院子”房地產(chǎn)項(xiàng)目以及某甲公司與林某乙約定用所建房屋抵工程款的真實(shí)性，更不能證明林某乙享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，且無論是建設(shè)工程施工合同關(guān)系還是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)均未經(jīng)生效判決予以確認(rèn)。此外，享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體是與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人。即使如朱某甲、徐某甲所述林某乙為借用資質(zhì)的實(shí)際施工人，林某丙亦不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。對證據(jù)3的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明對象均有異議。朱某甲、徐某甲未提供《三方協(xié)議》的原件，且《三方協(xié)議》未加蓋公司公章。對證據(jù)4的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明對象均有異議。第一，附件1《工程款抵房明細(xì)》中實(shí)收款項(xiàng)相加僅為10193865元，與《代收房款抵工程款協(xié)議》不符。第二，《代收房款抵工程款協(xié)議》記載內(nèi)容可知，林某乙所收款項(xiàng)還有原抵賬車位款和大唐世家工程款。第三，《工程款抵房明細(xì)》中記載徐某甲于2021年1月14日支付210000元，但朱某甲、徐某甲提供的流水顯示，徐某甲僅支付100000元。第四，《工程款抵房明細(xì)》中記載徐某甲支付1851620元，但截至2021年7月，徐某甲并未支付該筆款項(xiàng)。同時(shí)，購房款總額2821620元，與《沭陽××院子樓宇認(rèn)購書》中的購房款金額2620000元不符。此外，根據(jù)朱某甲、徐某甲提供的支付流水顯示，有101萬元是后期支付給案外人湯某某，并非支付給林某乙。對證據(jù)5的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明對象均有異議。該照片無法確認(rèn)是否經(jīng)過修改，且與本案無關(guān)，無法證明案涉房屋已經(jīng)交付且朱某甲、徐某甲及其父母、兒女需共同生活在案涉房屋。對證據(jù)6的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明對象均有異議。該組證據(jù)與本案無關(guān)。相反，該證據(jù)可以證明朱某甲、徐某甲買房屬于借錢炒房。根據(jù)朱某甲、徐某甲一審提交的《二原告名下房屋房產(chǎn)證兩份》顯示，朱某甲、徐某甲名下××郡的房子辦證日期為2020年9月30日，而朱某甲、徐某甲第一次支付案涉房屋購房款的時(shí)間為2021年1月14日，兩套房子購買日期如此相近，家庭情況并無變化，顯然購買案涉房屋并非以改善居住為目的。此外，房產(chǎn)證中顯示朱某甲、徐某甲存在多筆短期抵押貸款，結(jié)合朱某甲、徐某甲支付購房款的時(shí)間比簽署《沭陽××院子樓宇認(rèn)購書》的時(shí)間早一年、購房價(jià)格高于市場價(jià)格、朱某甲、徐某甲在裁判文書網(wǎng)上存在多個(gè)民間借貸案件以及徐某甲曾因虛假訴訟罪被判處有期徒刑等事實(shí)，朱某甲、徐某甲資金拆借如此頻繁更像套取金融機(jī)構(gòu)貸款轉(zhuǎn)貸。對證據(jù)7的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明對象均有異議。該組照片無法確認(rèn)是否經(jīng)過修改，且與本案無關(guān)。根據(jù)朱某甲、徐某甲所述其兒子于2024年5月舉行訂婚儀式，則該證據(jù)形成時(shí)間晚于購買案涉房屋時(shí)間，不能反映以居住為目的購買房屋。此外，如前所述，朱某甲、徐某甲在購買南湖郡房子之后短時(shí)間購買案涉房屋，顯然非用于改善居住。對證據(jù)8的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明對象均有異議?？爝f運(yùn)單上未有寄件內(nèi)容情況，大唐院子交房通知書未加蓋公章，且該證據(jù)無法證明案涉房屋已經(jīng)交付。此外，快遞運(yùn)單收件地址上記載的仍是穎都花園，說明朱某甲、徐某甲仍有可能還在該地址居住。對證據(jù)9的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明對象無異議，該證據(jù)可以證明朱某甲、徐某甲在案涉房屋查封之前未占有案涉房屋。
本案審理過程中，朱某甲、徐某甲申請證人林某乙出庭作證。林某乙陳述稱，××院子工程系其所建，因開發(fā)商拖欠工程款，雙方約定以房沖抵部分工程款。案涉房屋購房款262萬元系某甲公司讓朱某甲、徐某甲支付給林某乙，在朱某甲、徐某甲支付最后一筆款項(xiàng)101萬元時(shí)，林某乙同意給予優(yōu)惠20萬元，其實(shí)際收取款項(xiàng)242萬元。
某甲分行質(zhì)證認(rèn)為，首先，朱某甲、徐某甲未在舉證期限屆滿前提出證人出庭作證，某甲分行未同意證人出庭作證，該證人證言不具合法性。其次，林某乙與朱某甲、徐某甲存在利益關(guān)系，其證人證言并不客觀真實(shí)。第三，朱某甲、徐某甲提供的流水顯示，林某乙共收取了9筆款項(xiàng)，與林某乙所述“分了好幾次，我收了二三次，其余是財(cái)務(wù)收的”存在矛盾，且財(cái)務(wù)收款并未提供相應(yīng)的代收款說明。第四，根據(jù)林某乙陳述，朱某甲、徐某甲僅支付242萬元。第五，林某乙未提供證據(jù)證明其承建大唐院子工程。
對朱某甲、徐某甲在二審中所舉示證據(jù)能否證明待證事實(shí)，將結(jié)合本案爭議焦點(diǎn)予以綜合分析認(rèn)定。
二審中，朱某甲、徐某甲，某甲分行對一審判決查明的事實(shí)均無異議，本院予以確認(rèn)。
另查明：（一）一審法院（2022）閩01民初140號(hào)生效判決，判令莆田市某乙公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)償還某甲分行借款本金29250及相應(yīng)利息、罰息、福利以及某甲分行支出的律師費(fèi)20000元；某甲公司、某丙公司、某乙公司、莆田市某丙公司、莆田市某甲公司、鄭某丙、鄭某甲、鄭某乙、鄭某丁、彭某某、卓某某對莆田市某乙公司上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
（二）朱某甲、徐某甲在一審中提交的戶口本及出具時(shí)間為2023年12月27日、2024年4月28日的《宿遷市個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢證明》體現(xiàn)，朱某甲、徐某甲兒子朱某乙、女兒朱某丙以及朱某甲母親孫某某名下無不動(dòng)產(chǎn)登記信息。
本院認(rèn)為，本案系案外人執(zhí)行異議之訴，關(guān)鍵是判斷朱某甲、徐某甲對案涉房屋是否享有足以排除某甲分行強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”。朱某甲、徐某甲主張依據(jù)前述規(guī)定排除對案涉房屋的執(zhí)行，應(yīng)對其享有的民事權(quán)利符合上述條件承擔(dān)舉證責(zé)任。
首先，朱某甲、徐某甲提交的2022年1月30日某甲公司與其簽訂的《沭陽××院子樓宇認(rèn)購書》約定了案涉房屋的具體位置、價(jià)格、支付方式等，具備了商品房買賣合同的主要條款，且內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，可以認(rèn)定雙方在法院查封案涉房屋之前，已簽訂合法有效的書面買賣合同。其次，朱某甲、徐某甲主張其通過轉(zhuǎn)賬方式分15次付清購房款，并提交了相應(yīng)付款流水及發(fā)票。雖然該款項(xiàng)系向案外人賬戶支付，但某甲公司對朱某甲、徐某甲的付款并無異議，還向朱某甲開具了金額分別為99萬元、99萬元、64萬元，共計(jì)262萬元的增值稅發(fā)票。江蘇省沭陽縣人民法院（2022）蘇1322民初13320號(hào)生效民事判決亦認(rèn)定，徐某甲、朱某甲根據(jù)某甲公司指定，向案外人賬戶支付案涉房屋購房款2620000元。綜合上述證據(jù)，可以認(rèn)定朱某甲、徐某甲已付清合同約定的購房款。再次，朱某甲、徐某甲雖已有江蘇省沭陽縣福璟·南湖郡7號(hào)樓二單元108室住房，但根據(jù)《宿遷市個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢證明》體現(xiàn)，朱某甲、徐某甲兒子朱某乙、女兒朱某丙以及朱某甲母親孫某某名下無不動(dòng)產(chǎn)登記信息。江蘇省宿遷市沭陽縣南湖街道南湖社區(qū)居民委員會(huì)出具的《證明》表明，徐某甲、朱某甲夫妻二人以及女兒朱某丙、成年兒子朱某乙、朱某甲母親孫某某一家五口人均居住在江蘇省沭陽縣福璟·南湖郡7號(hào)樓二單元108室。徐某甲、朱某甲主張?jiān)摲课轃o法保證一家五口人的生活居住、購買案涉房屋是為了改善居住條件符合生活常理。且《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》第二條第一款規(guī)定，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。本案案涉房屋用途為住宅，徐某甲、朱某甲屬于上述規(guī)定中的“消費(fèi)者”，在徐某甲、朱某甲已付清購房款的情況下，其對案涉房屋享有的權(quán)利可以對抗某甲分行的執(zhí)行。一審判決認(rèn)定徐某甲、朱某甲對案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益錯(cuò)誤，本院予以糾正。
綜上，徐某甲、朱某甲的上訴請求成立，予以支持。原審第三人鄭某丙、鄭某甲、鄭某乙、鄭某丁、彭某某、卓某某、莆田市某甲公司、莆田市某乙公司、莆田市某丙公司、某甲公司、某乙公司、某丙公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，依法缺席判決。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十七條、第一百七十七條第一款第二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十條規(guī)定，判決如下：
一、撤銷福建省福州市中級(jí)人民法院（2024）閩01民初65號(hào)民事判決；
二、不得執(zhí)行江蘇省沭陽縣××院子××號(hào)樓××單元××室房屋。
一、二審案件受理費(fèi)各100元，由某甲分行負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 徐 琴
審判員 陳樂思
審判員 余 俊
二〇二五年四月二十二日
書記員 林凡莉
