中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書
最高法民終79號(hào)
上訴人（一審被告、案外人）：洪彩萍，女，1971年8月22日出生，漢族，住江西省上饒市信州區(qū)。
委托訴訟代理人：徐家瑋，江西帝經(jīng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告、申請(qǐng)執(zhí)行人）：中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司。住所地：北京市石景山區(qū)石景山路20號(hào)。
法定代表人：梅洪亮，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：龍曉忠，上海市建緯（南昌）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：萬妍玫，上海市建緯（南昌）律師事務(wù)所律師。
一審第三人、被執(zhí)行人：江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：江西省上饒市信州區(qū)。
法定代表人：方琪，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：方世庚，該公司工作人員。
上訴人洪彩萍因與被上訴人中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中鐵公司）及一審第三人、被執(zhí)行人江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱海源公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服江西省高級(jí)人民法院（2021）贛民初10號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年2月24日立案后，依法組成合議庭，于2022年3月30日公開開庭審理了本案。上訴人洪彩萍與被上訴人中鐵公司及一審第三人、被執(zhí)行人海源公司到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
洪彩萍上訴請(qǐng)求：（一）撤銷一審判決；（二）改判排除對(duì)被執(zhí)行人海源公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號(hào)××小區(qū)××幢××單元××層××號(hào)××號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行并解除查封措施；（三）本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：（一）一審適用法律錯(cuò)誤，案涉房產(chǎn)已辦理預(yù)告登記，且已符合物權(quán)登記條件，應(yīng)排除對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。（二）被上訴人中鐵公司濫用施工單位的優(yōu)勢(shì)地位、惡意不配合案涉項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，導(dǎo)致案涉房屋至今停滯登記在第三人海源公司名下，損害了上訴人的合法權(quán)益。（三）案涉工程雖于2021年7月23日竣工驗(yàn)收備案，但案涉房產(chǎn)已被司法查封而無法辦理產(chǎn)權(quán)證，一審以此認(rèn)定上訴人未在符合不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)登記與客觀事實(shí)不符。
中鐵公司辯稱，（一）案涉商鋪系在中鐵公司應(yīng)享有的工程款優(yōu)先受償范圍內(nèi)，洪彩萍與海源公司僅為債權(quán)關(guān)系，不能對(duì)抗法定的工程款優(yōu)先受償權(quán)。（二）一審適用法律正確。一審適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）正確，“物權(quán)期待權(quán)”不是既得物權(quán)，本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)劣后于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及擔(dān)保物權(quán)等。（三）洪彩萍的主張尚不滿足法律規(guī)定的排除執(zhí)行的要件，不應(yīng)排除執(zhí)行。
一審第三人、被執(zhí)行人海源公司述稱，同意上訴人的上訴意見。
中鐵公司向一審法院起訴請(qǐng)求：（一）準(zhǔn)予執(zhí)行上饒市信州區(qū)××道××號(hào)××小區(qū)××幢××單元××層××號(hào)××號(hào)商鋪；（二）本案訴訟費(fèi)由洪彩萍承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：一審法院于2017年2月10日對(duì)中鐵公司與海源公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案作出（2016）贛民初49號(hào)民事判決，判決：1.解除中鐵公司與海源公司于2012年9月20日訂立的《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》；2.自判決書生效之日起十日內(nèi)，海源公司向中鐵公司支付尚欠工程款58582806.77元；3.自判決書生效之日起十日內(nèi)，海源公司向中鐵公司支付尚欠工程款逾期利息（截止至2016年6月30日逾期利息為4999462.16元，自2016年7月1日始至清償之日止，尚欠工程款的利息應(yīng)以本金58582806.77元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算）；4.中鐵公司對(duì)于位于上饒市××道小區(qū)××?！痢粒！痢粒！痢粒！痢粒！痢粒！痢粒恰痢翆由啼?，1-3＃商業(yè)、2-4＃商業(yè)、5-6-7＃商業(yè)、8-1＃商業(yè)在尚欠工程款58582806.77元的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)；5.駁回中鐵公司的其他訴訟請(qǐng)求。海源公司不服該判決，向最高人民法院提出上訴，最高人民法院于2017年12月27日作出（2017）最高法民終762號(hào)民事判決，判決：駁回上訴，維持原判。判決生效后，中鐵公司向一審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，該院于2018年11月16日作出（2018）贛執(zhí)35號(hào)執(zhí)行裁定，裁定：1.凍結(jié)、劃撥被執(zhí)行人海源公司在金融機(jī)構(gòu)的存款6391.96萬元。2.如上述凍結(jié)、扣劃的款項(xiàng)數(shù)額不足以償還本案?jìng)鶆?wù)，則查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人海源公司價(jià)值相等的其他財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)益。2019年1月21日，一審法院向上饒市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理分局（以下簡(jiǎn)稱上饒經(jīng)開區(qū)房管分局）作出（2018）贛執(zhí)35號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，查封被執(zhí)行人海源公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號(hào)“龍湖灣”小區(qū)1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃樓商鋪，1-3＃商業(yè)、2-4＃商業(yè)、5-6-7＃商業(yè)、8-1＃商業(yè)房產(chǎn)（含案涉2個(gè)商鋪，共計(jì)95個(gè)商鋪）。查封期限三年，自2019年3月14日至2022年3月13日。洪彩萍對(duì)此提出異議，一審法院于2021年9月10日作出（2021）贛執(zhí)異8號(hào)民事裁定，裁定中止對(duì)被執(zhí)行人海源公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號(hào)××小區(qū)××幢××單元××層××號(hào)××號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行。中鐵公司不服，向一審法院提出執(zhí)行異議之訴。
一審法院另查明，2015年1月7日，洪彩萍與海源公司簽訂2份《上饒市商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同備案號(hào)為201501070098、201501070099，上述合同約定預(yù)售許可證號(hào)為饒房預(yù)售證第（2013）022號(hào)，所購(gòu)商品房的規(guī)劃用途為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，房屋號(hào)分別為3幢1單元1層1-3號(hào)、1-4號(hào)，預(yù)測(cè)建筑面積分別為106.40平方米、37.76平方米，總價(jià)款分別為961090元、341079元，買受人應(yīng)當(dāng)在2015年1月7日前支付該商品房全部?jī)r(jià)款。商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告（實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)）；3、該商品房已取得規(guī)劃、消防、人防等部門單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明。出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前向買受人交付該商品房。2015年2月12日，楊華東通過其建行賬號(hào)4340********向海源公司賬號(hào)1512********轉(zhuǎn)賬400萬元，用途注明為購(gòu)房款。2015年2月12日，海源公司向洪彩萍出具兩張收款收據(jù)，內(nèi)容為收到洪彩萍上饒市信州區(qū)××道××號(hào)3幢1-3號(hào)房341079元、961099元龍湖灣店面款。2015年2月12日，洪彩萍、江蔚文就上述房屋在上饒市房地產(chǎn)管理局作預(yù)告登記，取得上房預(yù)字第0××4號(hào)房屋預(yù)告登記證。該證附記欄：根據(jù)《房屋登記辦法》有關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記后，自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月，權(quán)利人務(wù)必要到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋登記；權(quán)利人在不能申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，請(qǐng)重新辦理房屋預(yù)告登記。海源公司于2021年11月1日出具情況說明，購(gòu)房戶楊華東、楊新華、洪彩萍于2015年1月7日與我公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買3＃1-1至1-5及1-8號(hào)商鋪，共計(jì)6處。我公司于2015年2月12日收到三人購(gòu)房款合計(jì)400萬元整，上述商鋪交房時(shí)間為2015年12月31日。后因我公司未在約定時(shí)間內(nèi)完成配套設(shè)施的施工，無法辦理正式的交房手續(xù)，故于2017年3月12日將上述6處商鋪先行交予楊華東、楊新華、洪彩萍使用。海源公司于2017年3月12日向洪彩萍出具收據(jù)，收到龍湖灣3＃1-3、1-4號(hào)商鋪物業(yè)費(fèi)（2017年4月-2018年3月）4498元。洪彩萍、江蔚文為夫妻關(guān)系。
另查明，江西省上饒市中級(jí)人民法院于2019年3月12日就中鐵公司與海源公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，作出（2019）贛11民終232號(hào)民事判決，維持江西省上饒縣人民法院（2018）贛1121民初3048號(hào)民事判決即判決中鐵公司在判決生效之日起10日內(nèi)就完成的“龍湖灣”住宅小區(qū)工程造價(jià)129343941.80元的工程量范圍內(nèi)向海源公司移交相關(guān)竣工驗(yàn)收資料，竣工圖紙和電子磁盤等資料，并配合辦理竣工驗(yàn)收的相關(guān)手續(xù)。2020年7月23日，上饒經(jīng)開區(qū)房管分局就龍湖灣小區(qū)辦證的問題，回復(fù)稱，由于施工企業(yè)中鐵公司與開發(fā)企業(yè)存在經(jīng)濟(jì)糾紛，一直不配合提交工程驗(yàn)收材料，導(dǎo)致該項(xiàng)目無法完成驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主無法辦理個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。在上饒經(jīng)開區(qū)管委會(huì)多次協(xié)調(diào)督促下，該項(xiàng)目工程建設(shè)已基本完成，規(guī)劃驗(yàn)收已通過；水、電、天然氣等已可正確使用，并達(dá)到驗(yàn)收條件，驗(yàn)收工作正與相關(guān)部門溝通辦理中。質(zhì)檢、消防、人防等工程已基本完成，現(xiàn)正在與相關(guān)部門辦理驗(yàn)收手續(xù)。2020年7月8日，我分局召集海源公司負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目施工單位、中鐵公司相關(guān)人員，督促其加快辦理各項(xiàng)驗(yàn)收手續(xù)。同時(shí)，我分局將按照《上饒龍湖灣竣工驗(yàn)收事宜進(jìn)度安排表》的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，監(jiān)督完成情況，督促開發(fā)企業(yè)以及中鐵公司按進(jìn)度完成相關(guān)工作。根據(jù)海源公司提交的上饒市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局編號(hào)為361100202107230041號(hào)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案電子憑證，案涉工程上饒市龍湖灣住宅小區(qū)（1#-7#，1、3#商業(yè)，2、4#商業(yè)，5、6、7#商業(yè)，8#-2商業(yè)，9#商業(yè)，10#商業(yè)，11#商業(yè)，地下室）的竣工驗(yàn)收備案日期為2021年7月23日，案涉工程開工日期為2013年2月7日，竣工日期為2021年6月24日。
一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的問題為洪彩萍對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，判斷洪彩萍對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)依照相關(guān)法律規(guī)定，并結(jié)合其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有民事權(quán)益及享有民事權(quán)益的具體類型，判斷其民事權(quán)益相較于申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的民事權(quán)益是否應(yīng)優(yōu)先得到保護(hù)?！秷?zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》雖適用于執(zhí)行異議和復(fù)議程序，但其中屬于實(shí)質(zhì)審查的條款，人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件中，也可以參照適用。本案中，洪彩萍應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百三十一條“案外人或申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任”的規(guī)定，履行相應(yīng)的舉證責(zé)任。洪彩萍與海源公司于2015年2月7日就案涉房產(chǎn)雖簽訂了商品房買賣合同并于2015年2月12日進(jìn)行了備案和預(yù)告登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”的規(guī)定，洪彩萍與海源公司僅成立了商品房買賣（預(yù)售）合同關(guān)系，但商品房所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移。因此，案涉商鋪所有權(quán)未轉(zhuǎn)移登記的情況下，該商鋪的所有權(quán)屬于海源公司所有。洪彩萍作為商品房買受人只在符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條或第二十九條規(guī)定的條件情形下，才享有一般的房屋買賣合同買受人的物權(quán)期待權(quán)及作為商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因?yàn)檗k理過戶登記?！钡诙艞l規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！北景钢?案涉查封房產(chǎn)的規(guī)劃用途為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房,明顯具有投資性,不屬于消費(fèi)者生存權(quán)保護(hù)的范疇,并非用于居住，故洪彩萍不享有商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。至于其主張符合第二十八條規(guī)定的情形。根據(jù)生效判決，中鐵公司對(duì)案涉房產(chǎn)享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)?！秷?zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！痹摋l明確了抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)與一般債權(quán)競(jìng)合時(shí)處理的原則。而原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”該批復(fù)明確了交付全部或大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)及建設(shè)工程的承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，故上述權(quán)利人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但該條是為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)等具有優(yōu)先性的原則。因此，商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條的商品房消費(fèi)者，而一般的房屋買賣合同的買受人并不適用，故《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定并非屬于第二十七條中的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的”的規(guī)定。故即使洪彩萍符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，也不能對(duì)抗法定優(yōu)先權(quán)，其主張依據(jù)第二十八條規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行的抗辯理由不成立。
至于洪彩萍對(duì)案涉房屋辦理了預(yù)告登記，可否依據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第三十條“金錢債權(quán)執(zhí)行中,對(duì)被查封的辦理了物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的,應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持”的規(guī)定,排除對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行的問題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，預(yù)告登記人依法享有預(yù)告登記房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記請(qǐng)求權(quán)。而中鐵公司根據(jù)生效判決，對(duì)案涉房產(chǎn)享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?！秷?zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定確立了基于擔(dān)保物權(quán)或法定優(yōu)先權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行一般不應(yīng)排除的一般規(guī)則。而物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，是處理債權(quán)與物權(quán)關(guān)系問題上應(yīng)遵循的一項(xiàng)基本原則，法定優(yōu)先權(quán)與此相似。對(duì)于債權(quán)能否優(yōu)先于物權(quán)或法定優(yōu)先權(quán)在執(zhí)行程序中獲得保護(hù)，除非有法律、司法解釋明確對(duì)物權(quán)與特定情形下債權(quán)排序問題作出特別規(guī)定，否則就應(yīng)遵循這一原則。就預(yù)告登記的性質(zhì)而言，不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，是指在確定的財(cái)產(chǎn)登記還不具備時(shí),為了保全將來財(cái)產(chǎn)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行，而就相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。預(yù)告登記本身仍然只是一種債權(quán)的保全手段，其目的系限制的是登記義務(wù)人在預(yù)告登記后對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的處分行為，具有一定的“物權(quán)效力”，但始終保持著債權(quán)性，即預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物并不具有事實(shí)上和法律上的支配性，預(yù)告登記權(quán)利人及其權(quán)利本身仍完全處于債務(wù)關(guān)系之中。而在房屋上依法成立的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，無須占有或登記，亦不以其成立在先為要件，法律已經(jīng)明確賦予了承包人就其承建的工程享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，從一定意義上講就是一種公示，在性質(zhì)上屬于一種法定優(yōu)先權(quán)，其在順位效力上甚至優(yōu)先于一般的擔(dān)保物權(quán)。因此，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)顯然優(yōu)先于預(yù)告登記權(quán)利，不應(yīng)被預(yù)告登記排除其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。依據(jù)原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，不能對(duì)抗已經(jīng)交付全部或部分所購(gòu)商品房?jī)r(jià)款的消費(fèi)者。而《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的條件與上述批復(fù)有所不同，但基本精神和原則是一致的。因此，只有具備“已經(jīng)交付全部或部分所購(gòu)商品房?jī)r(jià)款”以及“消費(fèi)者”這兩個(gè)條件，房屋買受人的債權(quán)才可以排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。洪彩萍所購(gòu)案涉房產(chǎn)為商業(yè)用房，并非第二十九條規(guī)定中“商品房消費(fèi)者”。且案涉工程于2021年7月23日竣工驗(yàn)收備案，應(yīng)當(dāng)具備了房屋登記的條件，但洪彩萍未提交證據(jù)證明其在符合不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)了登記。故洪彩萍不能依據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第三十條規(guī)定排除對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。
綜上，中鐵公司的訴訟請(qǐng)求成立。判決：繼續(xù)執(zhí)行海源公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號(hào)××小區(qū)××幢××單元××層××號(hào)××號(hào)房產(chǎn)。案件受理費(fèi)16519.52元，由洪彩萍負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，各方當(dāng)事人均表示沒有新的證據(jù)需要提交。本院依法對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：洪彩萍對(duì)案涉房產(chǎn)的權(quán)利能否排除中鐵公司依據(jù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)所申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。
《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第三十條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。但《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條同時(shí)規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。因此，受讓人不能僅以辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記，即主張排除基于擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行。按照行為發(fā)生之時(shí)適用的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。故預(yù)告登記本身尚不足以產(chǎn)生物權(quán)效力，其系為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，在預(yù)告登記之后未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意而處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。受讓人依據(jù)預(yù)告登記而取得的權(quán)利，并不能夠?qū)箵?dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)原審業(yè)已查明的事實(shí)，生效判決已經(jīng)確認(rèn)中鐵公司對(duì)案涉商鋪在尚欠工程款范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)，故洪彩萍不能依據(jù)已辦理預(yù)告登記，主張排除中鐵公司基于該優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行。
另外，按照原審所查明的事實(shí)，海源公司2021年出具情況說明，表示案涉6處商鋪已于2017年3月12日交予楊華東、楊新華、洪彩萍使用。海源公司于2017年3月12日向洪彩萍出具收據(jù)，表示以現(xiàn)金方式收到龍湖灣3#1-3、1-4號(hào)商鋪物業(yè)費(fèi)（2017年4月-2018年3月）4498元。本院認(rèn)為，海源公司是與中鐵公司建設(shè)工程施工合同糾紛案件的相對(duì)方，在本案中又系一審第三人和被執(zhí)行人，與洪彩萍和中鐵公司均存在利害關(guān)系，故以海源公司2021年出具的情況說明和填寫日期為2017年3月12日的收據(jù)，尚不足以證實(shí)洪彩萍在2019年1月人民法院查封之前已合法占有案涉房產(chǎn)。洪彩萍作為買受人主張排除中鐵公司所申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行，其對(duì)符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條所規(guī)定的全部四項(xiàng)情形負(fù)有舉證責(zé)任。但其未能舉示證據(jù)證明符合情形，故不能認(rèn)為其權(quán)利能夠排除中鐵公司的執(zhí)行。至于中鐵公司是否濫用施工單位的優(yōu)勢(shì)地位而惡意不配合案涉項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，以及案涉房產(chǎn)客觀上已被司法查封而無法辦理產(chǎn)權(quán)證，均不能夠反證洪彩萍提出的異議符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條或第二十九條所規(guī)定的情形。
綜上，洪彩萍的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)16519.52元，由洪彩萍負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 李曉云
審 判 員 汪 軍
審 判 員 金 悅
二〇二二年四月二十八日
法官助理 高 玥
書 記 員 徐偉宏
