中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2022）最高法民終99號
上訴人（原審被告、案外人）：李華勝，男，漢族，1962年12月30日出生，住廣東省廣州市天河區(qū)。
委托訴訟代理人：周雪，廣州金鵬律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：程鵬宇，廣州金鵬（茂名）律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、申請執(zhí)行人）：甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行，住所地甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)酒泉路437-451號。
負(fù)責(zé)人：蒲玉紅，該支行負(fù)責(zé)人。
委托訴訟代理人：展之寬，甘肅銀行股份有限公司員工。
委托訴訟代理人：朱發(fā)祿，甘肅銀行股份有限公司公司律師。
原審第三人（被執(zhí)行人）：廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司，住所地廣東省廣州市天河區(qū)天河北路559號2304房自編E02。
法定代表人：鐘冠業(yè)，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：劉洪濤，該公司員工。
上訴人李華勝因與被上訴人甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行（以下簡稱甘肅銀行中央廣場支行）及第三人廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱華駿公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案不服甘肅省高級人民法院（2021）甘民初39號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年3月1日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人李華勝的委托訴訟代理人周雪、程鵬宇，被上訴人甘肅銀行中央廣場支行的委托訴訟代理人展之寬、朱發(fā)祿，原審第三人華駿公司的委托訴訟代理人劉洪濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李華勝上訴請求：1.撤銷（2021）甘民初39號民事判決；2.依法判決不予執(zhí)行廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位；3.本案一審、二審訴訟費(fèi)用由甘肅銀行中央廣場支行承擔(dān)。事實(shí)和理由：（一）本案一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1.李華勝享有對案涉車位的物權(quán)期待權(quán)。（1）李華勝購買及實(shí)際占有使用案涉車位的時(shí)間均在2016年7月1日之前，早于華駿公司與甘肅銀行中央廣場支行簽訂《最高額抵押合同》，并就案涉車位辦理抵押登記的時(shí)間，上述事實(shí)有李華勝提交的《車位認(rèn)購書》、支付購買車位款的刷卡單以及《預(yù)收款憑證》、維修基金《收款收據(jù)》、物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票等證據(jù)支撐。（2）李華勝購買居住的房屋所在小區(qū)內(nèi)的配套車位，系為了家庭生活需要，屬剛性消費(fèi)，已和華駿公司簽訂并履行合法有效的車位認(rèn)購書，一次性付清全額購買款。（3）2016年6月，李華勝已經(jīng)開始繳納車位的物業(yè)管理費(fèi)用，合法占有使用案涉車位，早于該車位涉訴及車位查封時(shí)間。（4）李華勝對于未辦理過戶登記并無過錯(cuò)。李華勝積極向華駿公司要求辦理車位的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，但被無理拒絕。直至2020年一審法院在車庫中粘貼執(zhí)行公告才知曉所購買的車位被設(shè)立了抵押權(quán)且將要被強(qiáng)制執(zhí)行，才知曉華駿公司拒絕辦理車位所有權(quán)人變更手續(xù)的真實(shí)原因。2.甘肅銀行中央廣場支行設(shè)立抵押的行為無效，無權(quán)對案涉車位進(jìn)行執(zhí)行。（1）李華勝與華駿公司簽訂履行的車位認(rèn)購書合法有效，即使未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，華駿公司與甘肅銀行中央廣場支行簽訂《最高額抵押合同》處分涉案車位的行為侵犯李華勝因有效合同取得的合法利益。（2）華駿公司向甘肅銀行中央廣場支行提交的車位不動產(chǎn)權(quán)證書上也顯示有“李華勝”的名字。甘肅銀行中央廣場支行作為專業(yè)從事發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)，明知案涉車位已經(jīng)出售給李華勝，仍與華駿公司簽署《最高額抵押合同》并惡意串通辦理抵押登記手續(xù)，損害李華勝對案涉車位的所有權(quán)及用益物權(quán)。（二）（2021）甘民初39號民事判決依據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法﹝2019﹞254號，以下簡稱會議紀(jì)要）第一百二十六條作出判決，屬于法律適用錯(cuò)誤。應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定進(jìn)行處理。1.會議紀(jì)要并非正式的法律淵源，不具有對世效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》效力層級高于會議紀(jì)要。2.從保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的角度出發(fā)以及根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定擬保護(hù)的法益來看，案涉的車位應(yīng)當(dāng)歸類為商品房。3.在涉及車位買賣的訴訟案件中，法院審理時(shí)均是適用《最高人民法院關(guān)于審理〈建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題〉的解釋》以及有關(guān)商品房買賣的司法解釋等法律文件。將本案車位認(rèn)定為商品房符合法律精神及符合公眾認(rèn)知。4.即便本案的車位不能被認(rèn)定為商品房，但車位作為不動產(chǎn)可以適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，依法駁回甘肅銀行中央廣場支行的訴訟請求，不得執(zhí)行本案車位。本案當(dāng)中李華勝對于案涉車位買賣、占有的事實(shí)，已經(jīng)完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四種情形，應(yīng)當(dāng)依法予以適用并排除執(zhí)行。
甘肅銀行中央廣場支行辯稱，甘肅銀行中央廣場支行根據(jù)與華駿公司簽訂的抵押合同、辦理的抵押登記以及法院生效判決，主張對案涉抵押車位行使優(yōu)先受償權(quán)符合法律規(guī)定，李華勝作為車位買受人提出排除甘肅銀行中央廣場支行申請執(zhí)行的理由不成立。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，甘肅銀行中央廣場支行對案涉車位的抵押權(quán)已依法設(shè)立且有生效法律文書確認(rèn)，甘肅銀行中央廣場支行有權(quán)通過拍賣、變賣方式行使優(yōu)先受償權(quán)。適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條但書規(guī)定的，僅有《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）第八百零七條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）規(guī)定的“工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”和“商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)”。而案涉爭議標(biāo)的為車位，非商品房，李華勝亦非因購買商品房后以商品房消費(fèi)者的身份提出執(zhí)行異議，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》但書條件。其次，李華勝以其屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的買受人，主張排除甘肅銀行中央廣場支行因基于金錢債權(quán)申請執(zhí)行案涉車位的理由不成立。第二十八條規(guī)定的金錢債權(quán)申請執(zhí)行人不包括抵押權(quán)人。本案中，案涉車位上已經(jīng)存在抵押權(quán)，且已經(jīng)生效判決確認(rèn)，即便李華勝符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條要件，亦不能排除甘肅銀行中央廣場支行所依法享有的抵押權(quán)。再次，李華勝在購買車位時(shí)，案涉車位上已經(jīng)存在在先的抵押權(quán)，即本案屬于抵押權(quán)利存續(xù)期間的買賣行為，且李華勝明知案涉車位存在抵押的情況下仍然購買，應(yīng)當(dāng)知道存在不能過戶的風(fēng)險(xiǎn)，即使案涉車位買賣時(shí)尚未抵押給甘肅銀行中央廣場支行，也存在“一位二賣”或者再次被抵押給第三人的風(fēng)險(xiǎn)。最后，李華勝簽訂買賣合同后，既未按照合同約定進(jìn)行網(wǎng)簽備案登記，也未向公證機(jī)關(guān)申請公證，屬于自甘風(fēng)險(xiǎn)的買賣行為。甘肅銀行中央廣場支行對案涉抵押物已履行盡職調(diào)查義務(wù)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記均不存在過錯(cuò)。
一審第三人華駿公司未就本案陳述意見。
甘肅銀行中央廣場支行向一審法院提出訴訟請求：1.繼續(xù)許可執(zhí)行華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位，面積12.74㎡，產(chǎn)權(quán)證號為粵（2015）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××2號，他項(xiàng)權(quán)證號為粵（2016）廣州市不動產(chǎn)證明第0××4號，并對拍賣價(jià)款優(yōu)先受償；2.本案訴訟費(fèi)用由李華勝承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年6月7日，李華勝與華駿公司簽訂《車位認(rèn)購書》，約定李華勝認(rèn)購華駿公司開發(fā)的位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位，認(rèn)購書約定：一、付款方式：認(rèn)購價(jià)格387368元，李華勝于簽署認(rèn)購書時(shí)交付定金50000元，認(rèn)購款337368元整須于2016年6月15日前付清。綜合費(fèi)用：按國家規(guī)定應(yīng)由李華勝負(fù)擔(dān)的綜合費(fèi)用，須于簽訂《商品房買賣合同》時(shí)交清。房地產(chǎn)管理部門收費(fèi)合計(jì)12370元。二、買賣條款：除定金外，上述樓款項(xiàng)請以銀行支票或存折轉(zhuǎn)賬方式支付，李華勝須提前劃賬以便能順利按所列日期辦理交樓款手續(xù)和簽署《商品房買賣合同》，在李華勝交清樓款及第一條所列的有關(guān)綜合費(fèi)用時(shí)，雙方簽署《商品房買賣合同》，雙方還約定了簽訂《商品房買賣合同》的地點(diǎn)、定金不予退還的情形、更改認(rèn)購書以及如該車位在出售時(shí)處于銀行抵押狀態(tài)時(shí)的處理等事項(xiàng)。另約定2016年6月15日前簽署買賣合同交齊房款，可享受額外9.5折優(yōu)惠，否則不享受該優(yōu)惠。2016年6月7日，李華勝通過銀行轉(zhuǎn)賬方式給華俊公司支付50000元并收到預(yù)收款憑證。2016年6月15日，李華勝通過銀行轉(zhuǎn)賬方式給華駿公司支付318000元并收到預(yù)收款憑證。2016年6月30日，廣州市嘉華園物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱嘉華園物業(yè)公司）向李華勝出具收款收據(jù)，載明代收裕富負(fù)二層116號車位維修基金1337.36元，同日該公司向李華勝出具發(fā)票載明車位管理費(fèi)450元。
2016年7月4日，甘肅銀行中央廣場支行與華駿公司簽訂編號為2016071200000936的《最高額抵押合同》，約定將華駿公司位于廣州市天河區(qū)的房屋及車位為廣州百嘉信集團(tuán)有限公司（以下簡稱百嘉信公司）在甘肅銀行中央廣場支行辦理授信業(yè)務(wù)，在本金不超過299893000元，總額不超過599786000元的限額內(nèi)提供最高額抵押擔(dān)保。華駿公司名下的位于××路××號××層××號車位，面積為12.74㎡、產(chǎn)權(quán)證號為粵（2015）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××2號，屬于上述最高額抵押擔(dān)保的范圍。同日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會就該車位向權(quán)利人甘肅銀行中央廣場支行出具了證號為粵（2016）廣州市不動產(chǎn)證明第0××4號不動產(chǎn)登記證明，證明權(quán)利或事項(xiàng)為抵押權(quán)，義務(wù)人為華駿公司，坐落天河區(qū)××路××號××層××號車位。
另查明，甘肅銀行中央廣場支行與百嘉信公司、華駿公司、廣州金駿置業(yè)有限公司（以下簡稱金駿公司）、梁勤、梁娜、曾偉光借款合同糾紛一案，一審法院審理過程中，甘肅銀行中央廣場支行向一審法院提出保全申請，一審法院作出（2018）甘民初267號民事裁定，并于2018年11月21日向廣州市國土資源和規(guī)劃委員會送達(dá)（2018）甘執(zhí)保145號協(xié)助執(zhí)行通知書，依法查封了上述民事裁定書附件所列財(cái)產(chǎn)，其中包括案涉車位。
甘肅銀行中央廣場支行與百嘉信公司、華駿公司、金駿公司、梁勤、梁娜、曾偉光借款合同糾紛一案，一審法院審理后于2019年8月29日作出（2018）甘民初267號民事判決，判決：“二、如未履行本判決第一項(xiàng)確定的給付義務(wù)，甘肅銀行股份有限公司蘭州市興隴支行有權(quán)就廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司所有的抵押物（詳見附件一）拍賣、變賣所得價(jià)款在總額不超過599786000元、本金不超過299893000元限額內(nèi)優(yōu)先受償”。宣判后，梁娜、曾偉光不服上述判決向本院提起上訴。因梁娜、曾偉光未在限期內(nèi)預(yù)交案件受理費(fèi)，本院于2020年3月5日作出（2020）最高法民終84號民事裁定，裁定按自動撤回上訴處理，該案一審判決自裁定送達(dá)之日起發(fā)生法律效力。
2019年12月27日，甘肅銀行股份有限公司下發(fā)《關(guān)于蘭州市興隴支行并入蘭州市中央廣場支行管理的通知》（甘肅銀行發(fā)﹝2019﹞485號），載明：“為進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，提升營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)效能，降低管理成本，科學(xué)設(shè)置機(jī)構(gòu)，總行黨委決定將蘭州市興隴支行并入蘭州市中央廣場支行管理”。
（2018）甘民初267號民事判決生效后，甘肅銀行中央廣場支行向一審法院申請執(zhí)行，一審法院指定蘭州鐵路運(yùn)輸中級法院強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，李華勝提出執(zhí)行異議，一審法院于2021年4月19日作出（2021）甘執(zhí)異29號執(zhí)行裁定，裁定中止對登記在華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位的執(zhí)行。
一審法院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的訴辯主張及庭審質(zhì)證意見，本案爭議的焦點(diǎn)為：李華勝就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
根據(jù)已生效法律文書，甘肅銀行中央廣場支行對訴爭執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)，會議紀(jì)要第一百二十六條規(guī)定：“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持……”，根據(jù)上述會議紀(jì)要精神，李華勝如欲排除對執(zhí)行標(biāo)的強(qiáng)制執(zhí)行，必須屬于上述會議紀(jì)要第一百二十五條規(guī)定中的商品房消費(fèi)者，進(jìn)而才能適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條進(jìn)行判斷。而會議紀(jì)要第一百二十五條所指的“商品房消費(fèi)者”僅限定為名下無其他用于居住的房屋買受人，該條之立法目的旨在保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)，要求所購房屋應(yīng)直接用于滿足買受人生活居住需要，而非其他。本案中，李華勝向華駿公司所購地下車位并非商品房，故李華勝雖購置了地下車位，但其只是一般不動產(chǎn)買受人，不屬于會議紀(jì)要第一百二十五條所指的特別保護(hù)對象。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！边m用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的前提是在金錢債權(quán)的執(zhí)行中對無優(yōu)先受償權(quán)不動產(chǎn)的審查規(guī)則，而本案所涉車位因辦理抵押登記產(chǎn)生了擔(dān)保物權(quán)，且已經(jīng)生效判決確認(rèn)為執(zhí)行內(nèi)容，因此李華勝關(guān)于應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行的抗辯主張不符合適用條件，該理由不能成立，一審法院不予支持。
綜上所述，一審法院認(rèn)為李華勝對案涉車位所主張的民事權(quán)益不能阻卻甘肅銀行中央廣場支行依據(jù)生效裁判所確認(rèn)的抵押權(quán)對該標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行，甘肅銀行中央廣場的訴訟請求成立，一審法院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》（2017年修正）第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（2020年修正）第三百一十三條第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：準(zhǔn)許執(zhí)行華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位【產(chǎn)權(quán)證號為粵（2015）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××2號】。一審案件受理費(fèi)100元，由李華勝負(fù)擔(dān)。
二審審理過程中，甘肅銀行中央廣場支行提交了《授信業(yè)務(wù)核保書》《房地產(chǎn)評估咨詢報(bào)告》以及現(xiàn)場核查照片三份證據(jù)，擬證明甘肅銀行中央廣場支行已履行盡職調(diào)查義務(wù)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記時(shí)均不存在過錯(cuò)。本院組織了質(zhì)證，李華勝不認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性。但未提交相反證據(jù)證明。
上述甘肅銀行中央廣場支行提交的《授信業(yè)務(wù)核保書》《房地產(chǎn)評估咨詢報(bào)告》與相關(guān)聯(lián)案件中的資料一致，對其真實(shí)性本院依法予以確認(rèn)；現(xiàn)場核查照片拍攝時(shí)間無法證明，對其真實(shí)性本院不予認(rèn)可?！斗康禺a(chǎn)評估咨詢報(bào)告》僅顯示甘肅銀行中央廣場支行就小區(qū)車位抵押進(jìn)行了調(diào)查，不能直接反映是否就案涉車位在抵押時(shí)的占有使用及權(quán)利狀態(tài)進(jìn)行了調(diào)查，對于該證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性，本院在論理部分予以闡釋。
本院二審查明，甘肅銀行中央廣場支行提交的《房地產(chǎn)評估咨詢報(bào)告》第1.1.4條物業(yè)現(xiàn)狀及占用描述：“根據(jù)現(xiàn)場勘查，廣州市天河區(qū)金駿大廈、安駿大廈、裕富大廈、裕景大廈均已完工，評估咨詢之商鋪部分空置部分出租，車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置?！?/div>
另查明，2016年7月4日，華駿公司注銷了以案涉車位以張宇明為他項(xiàng)權(quán)人的抵押登記后，又辦理了本案抵押登記，權(quán)利人為甘肅銀行興隴支行。
二審查明的其余事實(shí)與一審一致。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，本案訴爭事實(shí)發(fā)生在民法典施行前，故依法應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。本案的爭議焦點(diǎn)為：李華勝就案涉車位享有的民事權(quán)益是否可以排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)的執(zhí)行。
根據(jù)查明的事實(shí)，李華勝作為案涉車位的購買人，已經(jīng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件，即：在查封前簽訂了合法有效的買賣合同、支付了全部價(jià)款、實(shí)際占有使用了案涉車位、李華勝對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記沒有過錯(cuò)。李華勝上訴主張本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，認(rèn)定李華勝對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。甘肅銀行中央廣場支行主張，一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定認(rèn)定李華勝對案涉標(biāo)的享有的權(quán)益不能對抗抵押權(quán)并無不當(dāng)。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條是否屬于第二十七條規(guī)定的但書范圍，即不動產(chǎn)買受人符合第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件，是否可以排除擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行，在司法實(shí)踐中存有爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》是對執(zhí)行程序中執(zhí)行異議進(jìn)行審查的規(guī)范，進(jìn)入審判程序后，人民法院應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審理，依法判斷當(dāng)事人享有的權(quán)利屬性以及與執(zhí)行債權(quán)之間的效力關(guān)系。人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規(guī)定進(jìn)行審查，但還需依據(jù)民事相關(guān)法律規(guī)定并結(jié)合案件的具體情況綜合判斷案外人享有的民事權(quán)益能否排除抵押權(quán)的執(zhí)行。根據(jù)查明的事實(shí)，本案李華勝就案涉車位享有的民事權(quán)益能夠排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)的執(zhí)行。理由如下：
一、案涉車位是住房的必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性
車位雖不屬于住宅，但依法屬于滿足業(yè)主住宅需要的必要設(shè)施?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！眹易》亢统青l(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車（含通勤車）停車場、庫……”，上述規(guī)定均明確了在城市商品房建設(shè)階段建設(shè)單位應(yīng)設(shè)計(jì)、修建車位、車庫以滿足業(yè)主需求的強(qiáng)制性義務(wù)，賦予車位以特定用途。案涉車位所在地的廣州市《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》也明確要求：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋套數(shù)的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應(yīng)購買或租用本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)規(guī)劃用于停放汽車的車位。房屋所有權(quán)人出租房屋時(shí)，所擁有的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足承租人的需要。”雖然建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區(qū)業(yè)主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現(xiàn)代社會，車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對小區(qū)業(yè)主而言,一定數(shù)量的車位、車庫的配備，是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。本案中，李華勝系案涉小區(qū)的業(yè)主，所購買的車位為其購買住宅的必要生活配套設(shè)施，自購買以來，一直用以停放車輛使用至今。因此，可以認(rèn)定李華勝購買的車位具有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對“消費(fèi)者購買的商品房”受特別保護(hù)的必要居住權(quán)利屬性。
二、李華勝購買并占有使用案涉車位在先，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)
李華勝與華駿公司于2016年6月7日簽訂《車位認(rèn)購書》，約定李華勝認(rèn)購華駿公司開發(fā)的位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位。2016年6月7日，李華勝向華駿公司支付50000元并收到預(yù)收款憑證，2016年6月15日，李華勝通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向華駿公司支付318000元并收到預(yù)收款憑證，至此，李華勝已經(jīng)支付完畢車位全部認(rèn)購款。2016年6月30日，嘉華園物業(yè)公司向李華勝出具收款收據(jù)，載明代收裕富負(fù)二層116號車位維修基金1337.36元，同日該公司向李華勝出具發(fā)票載明車位管理費(fèi)450元。李華勝于6月已經(jīng)占有使用案涉車位。2016年7月4日，甘肅銀行中央廣場支行就案涉車位辦理抵押登記。李華勝與華駿公司簽訂的《車位認(rèn)購書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，李華勝負(fù)有支付購買款，華駿公司負(fù)有將車位所有權(quán)轉(zhuǎn)移給李華勝的義務(wù)。李華勝支付了全部購買款，華駿公司也交付了車位，李華勝實(shí)際占有并使用了案涉車位，已經(jīng)履行了《車位認(rèn)購書》項(xiàng)下的主要義務(wù)。李華勝已經(jīng)取得了購買車位的占有、使用和收益權(quán)利，只需要華駿公司履行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，整個(gè)車位買賣合同中轉(zhuǎn)讓車位所有權(quán)目的就能實(shí)現(xiàn)，即李華勝取得完整的車位所有權(quán)。從雙方整個(gè)合同履行過程看，符合我國房屋、車位買賣中先交付后登記的習(xí)慣做法。據(jù)此，李華勝享有的不再是單純的債權(quán)，事實(shí)上接近于完整的所有權(quán)，華駿公司只是名義上的所有權(quán)人。物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，經(jīng)登記不動產(chǎn)受讓人取得對抗第三人的排他效力。但不動產(chǎn)物權(quán)登記生效只是原則，物權(quán)法第九條、第一百四十二條等多處規(guī)定了例外情形。物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！苯ㄔO(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物所有權(quán)，按照房地一體原則一般歸建設(shè)用地使用權(quán)人，在他人有證據(jù)證明時(shí)依法也承認(rèn)他人的所有權(quán)，并不以登記為權(quán)利取得的生效條件。司法實(shí)踐中，開發(fā)商將開發(fā)的商品房預(yù)售給他人的情形視為物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定的但書情形之一，實(shí)際上承認(rèn)了商品房的買受人在不動產(chǎn)登記之前亦可成為所有權(quán)人，是登記生效主義的例外情形。本案李華勝對案涉車位所享有的權(quán)利因其付款和交付使用，取得了事實(shí)上的所有權(quán)，并已經(jīng)具有所有權(quán)的權(quán)利外觀，具有一定的公示力。同時(shí)，物權(quán)法第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”明確了在后抵押權(quán)不得對抗在先承租權(quán)的規(guī)則。民法典第四百零五條對物權(quán)法第一百九十條修改后增加承租人占有租賃物作為對抗在后抵押權(quán)的要件，進(jìn)一步明確了占有在租賃權(quán)對抗在后抵押權(quán)中的公示效力。本案李華勝與華駿公司雖是買賣關(guān)系不是租賃關(guān)系，但民法典第四百零五條規(guī)定精神在處理在先權(quán)利與在后權(quán)利的保護(hù)順位時(shí)具有參考價(jià)值。依此，李華勝就案涉車位取得的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)優(yōu)于一般債權(quán)予以保護(hù)，其占有對在后設(shè)定的抵押權(quán)具有公示力，甘肅銀行中央廣場支行應(yīng)對李華勝的權(quán)利負(fù)有適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)。
三、甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位設(shè)定抵押權(quán)時(shí)未盡到必要注意義務(wù)
如前所述，案涉車位屬于法律明確規(guī)定滿足小區(qū)業(yè)主居住需求的商品房的必要配套設(shè)施。雖然車位登記在華駿公司名下，但甘肅銀行中央廣場支行在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)對車位的實(shí)際狀態(tài)還負(fù)有法定的審查義務(wù)?！吨腥A人民共和國商業(yè)銀行法》第三十六條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查。”中國人民銀行制定的《貸款通則》第二十七條規(guī)定：“貸款調(diào)查：貸款人受理借款人申請后，應(yīng)當(dāng)對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。”法律規(guī)定銀行對外貸款設(shè)定擔(dān)保時(shí)負(fù)有對抵押物進(jìn)行審查的義務(wù)，該規(guī)定系為了防范銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，而銀行貸款抵押擔(dān)保的主要風(fēng)險(xiǎn)之一即是抵押物存在與登記不符等影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的物的瑕疵或者權(quán)利負(fù)擔(dān)。根據(jù)甘肅銀行中央廣場支行提交的盡職調(diào)查材料顯示，辦理抵押時(shí)案涉車位產(chǎn)權(quán)登記在華駿公司名下，車位的現(xiàn)狀是“車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置”。甘肅銀行中央廣場支行已經(jīng)明知案涉車位在業(yè)主的占有使用之下，車位上有他人權(quán)利的可能性已經(jīng)明顯存在，卻未進(jìn)一步調(diào)查了解車位是否已經(jīng)出賣或者是否有其他權(quán)利人，以致于甘肅銀行中央廣場支行的抵押權(quán)與李華勝在先權(quán)利產(chǎn)生沖突，甘肅銀行中央廣場支行未盡到必要的注意義務(wù)。
四、甘肅銀行中央廣場支行對案涉交易風(fēng)險(xiǎn)具有防范和控制的優(yōu)勢
本案李華勝與甘肅銀行中央廣場支行就案涉車位產(chǎn)生權(quán)利沖突，根本原因在于華駿公司先出賣后抵押的嚴(yán)重不誠信行為。在我國商品房、車位買賣中普遍存在先交付后登記而且登記時(shí)間較長的現(xiàn)實(shí)情況下，買受人對于防范開發(fā)商“一房二賣”或者“先賣后抵”之交易風(fēng)險(xiǎn)通常欠缺有效的手段，在辦理產(chǎn)權(quán)登記中處于被動地位。李華勝在開發(fā)商華駿公司銷售車位過程中，于2016年6月15日購買并支付價(jià)款，2016年6月已經(jīng)占有使用車位，甘肅銀行中央廣場支行在2016年7月4日即設(shè)定抵押權(quán)，李華勝基本上沒有控制風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會，非因自身原因未辦理過戶登記，如果由其承擔(dān)該筆交易風(fēng)險(xiǎn)，有違公平。設(shè)定抵押權(quán)在后的銀行，不僅法律法規(guī)明確規(guī)定其應(yīng)當(dāng)對抵押物進(jìn)行盡職調(diào)查，而且作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，更具有調(diào)查的便利和防范風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢，賦予其對在先權(quán)利的注意義務(wù)以避免權(quán)利沖突，符合誠信原則和公平要求。本案中，甘肅銀行中央廣場支行在發(fā)現(xiàn)居住區(qū)域車位已經(jīng)被占有使用后，如果不是直接設(shè)定抵押權(quán)并發(fā)放貸款，而是適當(dāng)了解車位的實(shí)際權(quán)利情況，評估風(fēng)險(xiǎn)，就會避免在華駿公司不能償還貸款時(shí)與李華勝就案涉車位發(fā)生權(quán)利沖突產(chǎn)生糾紛。
另外，甘肅銀行中央廣場支行主張李華勝在購買案涉車位時(shí)知道案涉車位上設(shè)定了抵押權(quán)，因而有過錯(cuò)。經(jīng)查，在案涉車位買賣時(shí)確存有案外人的抵押權(quán)，但該抵押權(quán)與甘肅銀行中央廣場支行的抵押權(quán)并無關(guān)聯(lián)，且在甘肅銀行中央廣場支行設(shè)定抵押權(quán)之前已經(jīng)涂銷，甘肅銀行中央廣場支行以此主張買受人存在過錯(cuò)，依據(jù)不足，依法不能成立。
雖然甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位上設(shè)定有抵押權(quán)，具有對抗第三人的效力，但李華勝在抵押之前已經(jīng)實(shí)際占有該車位，并支付全部價(jià)款，對未辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯(cuò)。甘肅銀行中央廣場支行在后設(shè)定抵押權(quán)時(shí)未盡到必要注意義務(wù)，存在過錯(cuò)。綜合考慮上述因素，李華勝的權(quán)利具有優(yōu)先保護(hù)的必要。因此，可以認(rèn)定李華勝對案涉車位享有排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)的執(zhí)行的民事權(quán)益。一審法院僅以李華勝就案涉車位享有的權(quán)利為債權(quán)為由，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，駁回李華勝的執(zhí)行異議，支持甘肅銀行中央廣場支行的訴訟請求，適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。
綜上所述，李華勝的上訴請求成立，本院依法予以支持。一審判決適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷甘肅省高級人民法院（2021）甘民初39號民事判決；
二、駁回甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行的訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行負(fù)擔(dān)，二審案件受理費(fèi)100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 吳兆祥
審 判 員 龍 飛
審 判 員 趙 敏
二〇二二年六月二十九日
法官助理 尹 伊
書 記 員 雷婷玉
