中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書
（2022）最高法民終77號(hào)
上訴人（原審被告）：陳賀紳，男，1994年3月16日出生，漢族，住江西省弋陽(yáng)縣。
上訴人（原審被告）：賀艷，女，1969年8月5日出生，漢族，住江西省上饒市信州區(qū)。
以上二上訴人共同委托訴訟代理人：
徐家瑋，江西帝經(jīng)律師事務(wù)所律師。
蔣晉瑋，江西帝經(jīng)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被上訴人（原審原告）：中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司。住所地：北京市石景山區(qū)石景山路20號(hào)。
法定代表人：梅洪亮，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：龍曉忠，上海市建緯（南昌）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：萬(wàn)妍玫，上海市建緯（南昌）律師事務(wù)所律師。
原審第三人：江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：江西省上饒市信州區(qū)中山西路82號(hào)。
法定代表人：方琪，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：方世庚，該公司工作人員。
上訴人陳賀紳、賀艷因與被上訴人中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中鐵公司）及原審第三人江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱海源公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服江西省高級(jí)人民法院（2021）贛民初12號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年2月24日立案后，依法組成合議庭，于2022年3月30日公開開庭審理了本案。陳賀紳、賀艷的共同委托訴訟代理人徐家瑋、蔣晉瑋，中鐵公司的委托訴訟代理人萬(wàn)妍玫，海源公司的委托訴訟代理人方世庚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳賀紳、賀艷上訴請(qǐng)求：（一）撤銷一審判決；（二）改判二人對(duì)龍湖灣小區(qū)3幢1單元1-6號(hào)和1-7號(hào)房屋享有足以排除中鐵公司強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益；（三）本案一、二審訴訟費(fèi)由中鐵公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：（一）一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，陳賀紳、賀艷已足額支付案涉房產(chǎn)合同價(jià)款，實(shí)際占有、使用案涉房產(chǎn)。（二）中鐵公司作為“龍湖灣”小區(qū)的總包方，惡意拒不配合提交竣工驗(yàn)收資料，濫用施工單位的優(yōu)勢(shì)地位，繼續(xù)執(zhí)行上訴人的房屋，明顯違背基本的公平原則。
中鐵公司辯稱，（一）案涉商鋪系在中鐵公司應(yīng)享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)范圍內(nèi)，陳賀紳、賀艷與海源公司僅為債權(quán)關(guān)系，不能對(duì)抗法定的工程款優(yōu)先受償權(quán)。（二）一審適用法律正確。一審適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）正確，“物權(quán)期待權(quán)”不是既得物權(quán)，本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)劣后于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及擔(dān)保物權(quán)等。（三）陳賀紳、賀艷不滿足法律規(guī)定的排除執(zhí)行的要件，不應(yīng)排除執(zhí)行。
海源公司述稱，同意陳賀紳、賀艷的上訴意見。
中鐵公司向一審法院起訴請(qǐng)求：（一）準(zhǔn)予執(zhí)行上饒市信州區(qū)××道××號(hào)××小區(qū)××幢××單元××層××號(hào)××號(hào)商鋪；（二）本案訴訟費(fèi)由陳賀紳、賀艷承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：一審法院于2017年2月10日對(duì)中鐵公司與海源公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案作出（2016）贛民初49號(hào)民事判決，判決：1.解除中鐵公司與海源公司于2012年9月20日訂立的《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》；2.自判決書生效之日起十日內(nèi)，海源公司向中鐵公司支付尚欠工程款58582806.77元；3.自判決書生效之日起十日內(nèi)，海源公司向中鐵公司支付尚欠工程款逾期利息（截止至2016年6月30日逾期利息為4999462.16元，自2016年7月1日始至清償之日止，尚欠工程款的利息應(yīng)以本金58582806.77元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算）；4.中鐵公司對(duì)于位于上饒市××道小區(qū)××＃××?！痢粒！痢粒！痢粒！痢粒！痢粒恰痢翆由啼?，1-3＃商業(yè)、2-4＃商業(yè)、5-6-7＃商業(yè)、8-1＃商業(yè)在尚欠工程款58582806.77元的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)；5.駁回中鐵公司的其他訴訟請(qǐng)求。中鐵公司與海源公司均不服該判決，向最高人民法院提出上訴，最高人民法院于2017年12月27日作出（2017）最高法民終762號(hào)民事判決，判決：駁回上訴，維持原判。判決生效后，中鐵公司向一審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，該院于2018年11月16日作出（2018）贛執(zhí)35號(hào)執(zhí)行裁定，裁定：1.凍結(jié)、劃撥被執(zhí)行人海源公司在金融機(jī)構(gòu)的存款6391.96萬(wàn)元。2.如上述凍結(jié)、扣劃的款項(xiàng)數(shù)額不足以償還本案?jìng)鶆?wù)，則查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人海源公司價(jià)值相等的其他財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)益。2019年1月21日，一審法院向上饒市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理分局（以下簡(jiǎn)稱上饒經(jīng)開區(qū)房管分局）作出（2018）贛執(zhí)35號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，查封被執(zhí)行人海源公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號(hào)“龍湖灣”小區(qū)1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃樓商鋪，1-3＃商業(yè)、2-4＃商業(yè)、5-6-7＃商業(yè)、8-1＃商業(yè)房產(chǎn)（含案涉2個(gè)商鋪，共計(jì)95個(gè)商鋪）。查封期限三年，自2019年3月14日至2022年3月13日。陳賀紳、賀艷對(duì)此提出異議，一審法院于2021年9月10日作出（2021）贛執(zhí)異7號(hào)民事裁定，裁定中止對(duì)被執(zhí)行人海源公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號(hào)××小區(qū)××幢××單元××層××號(hào)××號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行。中鐵公司不服，向一審法院提出案外執(zhí)行異議之訴。
一審法院另查明，2015年12月12日，陳賀紳、賀艷與海源公司簽訂2份《上饒市商品房買賣合同（預(yù)售）》（合同備案號(hào)分別為201512110024、201512110023），合同約定預(yù)售許可證號(hào)為饒房預(yù)售證第（2013）022號(hào)，所購(gòu)商品房的規(guī)劃用途為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，房屋號(hào)分別為3幢1單元1層1-6號(hào)、1-7號(hào)，預(yù)測(cè)建筑面積分別為37.76平方米、64.59平方米，總價(jià)款分別為305856元、523179元，買受人應(yīng)當(dāng)在2015年12月12日前支付該商品房全部?jī)r(jià)款。商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2.該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告（實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)）；3.該商品房已取得規(guī)劃、消防、人防等部門單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明。出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年3月31日前向買受人交付該商品房。陳紅東于2013年10月10日向海源公司轉(zhuǎn)款30萬(wàn)元，未注明用途；2013年10月12日，賀艷向海源公司轉(zhuǎn)款9萬(wàn)元，未注明用途；2014年4月25日，賀艷從銀行取現(xiàn)金20萬(wàn)元，2014年10月8日取現(xiàn)金5萬(wàn)元，2015年2月24日取得現(xiàn)金8萬(wàn)元，2015年9月12日取現(xiàn)金126018元。以上款項(xiàng)合計(jì)846018元。陳紅東與賀艷系夫妻關(guān)系，陳賀紳系陳紅東與賀艷的兒子。2021年8月10日海源公司出具《關(guān)于全額支付購(gòu)房款的證明》表示陳賀紳、賀艷自2013年10月至2015年9月分批次通過銀行匯款、現(xiàn)金支付方式向海源公司全額支付了購(gòu)買3號(hào)樓1-6號(hào)、1-7號(hào)購(gòu)房款，共計(jì)829035元。之后，2015年12月12日，海源公司與購(gòu)買人簽訂了商品房買賣合同，開具了購(gòu)房發(fā)票，并在上饒市經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)管理局辦理了備案登記手續(xù)。海源公司于2021年10月29日出具《關(guān)于交房證明》，證明其于2017年3月15日將案涉房產(chǎn)交付給了陳賀紳、賀艷。
2017年10月8日，賀艷與陳秋明就案涉房產(chǎn)簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限為2017年11月6日至2023年11月6日止，年租金前三年為4萬(wàn)元整，后三年租金增長(zhǎng)10%。如轉(zhuǎn)租給他人使用，后三年租金增長(zhǎng)20%。陳秋明系上饒縣利民飯店的經(jīng)營(yíng)者，該飯店的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為上饒市上饒縣三清山大道569號(hào)龍湖灣小區(qū)3號(hào)樓。朱福英系陳秋明妻子。2017年10月8日，朱福英在其卡號(hào)6217********取42000元，同日在同一營(yíng)業(yè)所，賀艷存入現(xiàn)金42000元。2018年10月20日，賀艷收到朱福英租房2萬(wàn)元。2020年11月5日收到朱福英租房2萬(wàn)元，2021年1月3日收到2萬(wàn)元租金。2020年5月7日，龍湖灣物業(yè)服務(wù)中心收取大眾飯店電費(fèi)、水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)共計(jì)10252元，2021年1月12日，海源公司出具收據(jù)，收取大眾小吃龍湖灣3＃1-5號(hào)店鋪電費(fèi)、水費(fèi)共計(jì)4233元，2021年4月19日，海源公司出具收據(jù)收到大眾小吃龍湖灣3＃1-5號(hào)店鋪水費(fèi)、電費(fèi)物業(yè)費(fèi)共計(jì)2866元整。2021年10月29日，海源公司出具《關(guān)于龍湖灣水電費(fèi)的收取情況說明》，因“龍湖灣”房產(chǎn)項(xiàng)目的部分業(yè)主所用的水電系接用本公司水電，該部分業(yè)主所交納的水電費(fèi)由本公司收取，其中包括陳賀紳、賀艷業(yè)主的3號(hào)樓1-6、1-7號(hào)房產(chǎn)的水電是由本公司代收代繳，該房產(chǎn)的水電系2017年3月15日交房時(shí)接通。
另查明，江西省上饒市中級(jí)人民法院于2019年3月12日就中鐵公司與海源公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，作出（2019）贛11民終232號(hào)民事判決，維持江西省上饒縣人民法院（2018）贛1121民初3048號(hào)民事判決即判決中鐵公司在判決生效之日起10日內(nèi)就完成的“龍湖灣”住宅小區(qū)工程造價(jià)129343941.80元的工程量范圍內(nèi)向海源公司移交相關(guān)竣工驗(yàn)收資料，竣工圖紙和電子磁盤等資料，并配合辦理竣工驗(yàn)收的相關(guān)手續(xù)。2020年7月23日，上饒經(jīng)開區(qū)房管分局就龍湖灣小區(qū)辦證的問題，回復(fù)稱，由于施工企業(yè)中鐵公司與開發(fā)企業(yè)存在經(jīng)濟(jì)糾紛，一直不配合提交工程驗(yàn)收材料，導(dǎo)致該項(xiàng)目無法完成驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主無法辦理個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。在上饒經(jīng)開區(qū)管委會(huì)多次協(xié)調(diào)督促下，該項(xiàng)目工程建設(shè)已基本完成，規(guī)劃驗(yàn)收已通過；水、電、天然氣等已可正確使用，并達(dá)到驗(yàn)收條件，驗(yàn)收工作正與相關(guān)部門溝通辦理中。質(zhì)檢、消防、人防等工程已基本完成，現(xiàn)正在與相關(guān)部門辦理驗(yàn)收手續(xù)。2020年7月8日，我分局召集海源公司負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目施工單位、中鐵公司相關(guān)人員，督促其加快辦理各項(xiàng)驗(yàn)收手續(xù)。同時(shí)，我分局將按照《上饒龍湖灣竣工驗(yàn)收事宜進(jìn)度安排表》的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，監(jiān)督完成情況，督促開發(fā)企業(yè)以及中鐵公司按進(jìn)度完成相關(guān)工作。
一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為陳賀紳、賀艷對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，判斷陳賀紳、賀艷對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)依照相關(guān)法律規(guī)定，并結(jié)合其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有民事權(quán)益及享有民事權(quán)益的具體類型，判斷其民事權(quán)益相較于申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的民事權(quán)益是否應(yīng)優(yōu)先得到保護(hù)?！秷?zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》雖適用于執(zhí)行異議和復(fù)議程序，但其中屬于實(shí)質(zhì)審查的條款，人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件中，也可以參照適用。本案中，陳賀紳、賀艷應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百三十一條“案外人或申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任”的規(guī)定，履行相應(yīng)的舉證責(zé)任。陳賀紳、賀艷與海源公司雖就案涉房產(chǎn)簽訂了商品房買賣合同并進(jìn)行了備案，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”的規(guī)定，陳賀紳、賀艷與海源公司僅成立了商品房買賣（預(yù)售）合同關(guān)系，但商品房所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移。因此，案涉商鋪所有權(quán)未轉(zhuǎn)移登記的情況下，該商鋪的所有權(quán)屬于海源公司。且預(yù)售登記備案手續(xù)屬于行政管理手段，不具有所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的公示效力，陳賀紳、賀艷未取得案涉房產(chǎn)所有權(quán)。陳賀紳、賀艷作為商品房買受人只在符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條或第二十九條規(guī)定的條件情形下，才享有一般的房屋買賣合同買受人的物權(quán)期待權(quán)及作為商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！钡诙艞l規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！北景钢?，案涉查封房產(chǎn)的規(guī)劃用途為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，明顯具有投資性，不屬于消費(fèi)者生存權(quán)保護(hù)的范疇，并非用于居住，故陳賀紳、賀艷不享有商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。至于其主張認(rèn)為符合第二十八條規(guī)定的情形，從提交的證據(jù)來看，案涉合同雖在人民法院查封之前簽訂，但陳賀紳、賀艷所支付款項(xiàng)金額數(shù)額及方式與合同約定不符，其提供的轉(zhuǎn)賬憑證及取現(xiàn)均系在案涉合同簽訂之前，陳賀紳、賀艷及海源公司均主張轉(zhuǎn)賬款項(xiàng)系預(yù)付定金，但未提供證據(jù)予以證明，且合同也未明確在簽訂之前，陳賀紳、賀艷支付了定金，其所支付的款項(xiàng)不排除系其他性質(zhì)的款項(xiàng)。陳賀紳、賀艷認(rèn)為已將案涉房產(chǎn)出租給他人經(jīng)營(yíng)，但其提供的有關(guān)水電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)收據(jù)均系在本院查封后產(chǎn)生的，且提供的大眾飯店的水電物業(yè)費(fèi)收據(jù)系龍湖灣3幢1-5號(hào)房，并非案涉1-6、1-7號(hào)房產(chǎn)，且在其未提供直接支付水電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)的憑證的情況下，僅憑海源公司的單方說明，難以認(rèn)定陳賀紳、賀艷已占有使用案涉房產(chǎn)。其主張符合第二十八條規(guī)定的情形缺乏足夠證據(jù)證明。根據(jù)生效判決，中鐵公司對(duì)案涉房產(chǎn)享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！痹摋l明確了抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)與一般債權(quán)競(jìng)合時(shí)處理的原則。而原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定，“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！痹撆鷱?fù)明確了交付全部或大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)及建設(shè)工程的承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，故上述權(quán)利人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但該條是為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)等具有優(yōu)先性的原則。因此，商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條的商品房消費(fèi)者，而一般的房屋買賣合同的買受人并不適用，故《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定并非屬于第二十七條中的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的”的規(guī)定。故即使陳賀紳、賀艷符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，也不能對(duì)抗法定優(yōu)先權(quán)，其主張依據(jù)第二十八條規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行的抗辯理由不成立。
綜上，一審法院認(rèn)為中鐵公司的訴訟請(qǐng)求成立。判決：繼續(xù)執(zhí)行海源公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號(hào)××小區(qū)××幢××單元××層××號(hào)××號(hào)房產(chǎn)。案件受理費(fèi)12090.33元，由陳賀紳、賀艷負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，各方當(dāng)事人均表示沒有新的證據(jù)需要提交。本院依法對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：陳賀紳、賀艷對(duì)案涉房產(chǎn)享有的權(quán)益能否排除中鐵公司依據(jù)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。
《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”上述《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但劣后于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)。即《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的“除外”內(nèi)容不包括《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定。本案中鐵公司已經(jīng)人民法院生效判決確認(rèn)對(duì)案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，即便陳賀紳、賀艷的主張符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其對(duì)案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)，也不能對(duì)抗中鐵公司對(duì)案涉房屋享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，陳賀紳、賀艷上訴請(qǐng)求本院不予支持。至于中鐵公司是否濫用施工單位的優(yōu)勢(shì)地位而惡意不配合案涉項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，不能反證陳賀紳、賀艷提出的異議足以排除中鐵公司基于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)提出的執(zhí)行申請(qǐng)，該項(xiàng)上訴理由本院亦不予采納。
綜上，陳賀紳、賀艷的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)12090.33元，由陳賀紳、賀艷負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 金 悅
審 判 員 汪 軍
審 判 員 李曉云
二〇二二年五月十七日
法官助理 耿慧茹
書 記 員 邱金坤
