浙江省紹興市中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書
（2025）浙06民終5028號(hào)
上訴人（原審被告）：陳某，男，1974年7月17日出生，漢族，住諸暨市陶朱街道城西新村桑園。
委托訴訟代理人：石某（系陳某之妻），住諸暨市陶朱街道城西新村桑園。
被上訴人（原審原告）：上海某有限公司諸暨分公司，住所地諸暨市。
法定代表人：夏某，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：錢雪冬，浙江靖光律師事務(wù)所律師。
上訴人陳某因與被上訴人上海某有限公司諸暨分公司（以下簡(jiǎn)稱某乙公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服諸暨市人民法院（2025）浙0681民初16282號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2025年11月6日立案受理后，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2025年11月26日公開開庭審理了本案。陳某及其委托訴訟代理人石某、某乙公司委托訴訟代理人錢雪冬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回某乙公司的一審全部訴訟請(qǐng)求，判令某乙公司于2022年5月18日簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效，判令某乙公司因其提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵向陳某賠償換鎖損失480元、車位侵占損失費(fèi)7200元（36個(gè)月×200元/月）。事實(shí)與理由：1.案涉第二份服務(wù)合同涉嫌虛假，系無效合同。第一，合同系倒簽，業(yè)委會(huì)成立于2021年9月，某乙公司于2022年5月18日補(bǔ)簽，即使現(xiàn)任業(yè)委會(huì)同意倒簽，也不能改變之前未簽訂合同的事實(shí)，不能免除既往責(zé)任，也不能免除某乙公司在2021年6月1日至2022年5月17日期間“無合同經(jīng)營”的法律責(zé)任。補(bǔ)簽行為不能視為業(yè)主委員會(huì)對(duì)過去期間物業(yè)服務(wù)的追認(rèn)。第二，第二份物業(yè)服務(wù)合同存在諸多不規(guī)范之處，如沒有騎縫章、甲方處沒有簽名、關(guān)于建筑物的面積記載錯(cuò)誤、筆跡不一致等問題。第三，業(yè)委會(huì)主任徐某未居住在小區(qū)，也不確定是否在小區(qū)擁有房產(chǎn)，其能否作為業(yè)委會(huì)主任簽名身份存疑。2.物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵。某乙公司在提供服務(wù)中在安保、環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)、服務(wù)期限等方面存在嚴(yán)重問題，前述行為嚴(yán)重違反了合同約定，損害了業(yè)主合法權(quán)益。陳某已舉證證明其車位長期被他人占用，其房屋門鎖被他人用膠水封堵等情況，物業(yè)公司未履行職責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，某乙公司應(yīng)給陳某造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。3.根據(jù)《中華人民共和國民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域。某乙公司未履行其合同主要義務(wù)，構(gòu)成根本違約。陳某據(jù)此行使不安抗辯權(quán)或同時(shí)履行抗辯權(quán)，有權(quán)要求減免物業(yè)費(fèi)。一審法院未能正確適用關(guān)于合同違約和抗辯權(quán)的法律規(guī)定，片面強(qiáng)調(diào)業(yè)主的交費(fèi)義務(wù)，忽視物業(yè)公司的服務(wù)義務(wù)，導(dǎo)致判決結(jié)果顯失公平。綜上，請(qǐng)求二審法院支持陳某的上訴請(qǐng)求。
某乙公司辯稱，1.物業(yè)服務(wù)委托合同真實(shí)有效，陳某提出合同系偽造、合同無效無事實(shí)與法律依據(jù)，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法。2.陳某提出車位被侵占，經(jīng)核實(shí)，該車位號(hào)碼牌登記信息系前物業(yè)制作，某乙公司在進(jìn)場(chǎng)后根據(jù)之前信息制作了新的號(hào)碼牌，從未收到過陳某要求登記車輛信息的消息。某乙公司不存在未履行合同義務(wù)的情況，陳某提出扣減物業(yè)費(fèi)無事實(shí)與法律依據(jù)。綜上，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
某乙公司向一審法院起訴請(qǐng)求：判令陳某立即支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)14992元及違約金1499.20元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：陳某系諸暨市（住宅面積為208.21㎡、地下車位為000265號(hào)）業(yè)主。
2018年5月28日，諸暨市某業(yè)主委員會(huì)（甲方）與某乙公司（乙方）簽訂物業(yè)服務(wù)合同一份，約定甲方委托某乙公司對(duì)某小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，委托管理服務(wù)期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。合同第二條約定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：……5.車輛停放管理；6.公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；……第五條約定，高層住宅1.4元/月/平方米；商業(yè)物業(yè)1.2元/月/平方米；車庫、車位、儲(chǔ)藏室250元/年/個(gè)。第六條約定，業(yè)主應(yīng)于物業(yè)公司通知起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在年底前履行繳納義務(wù)；第七條約定，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)費(fèi)年度預(yù)決算，定期向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況；第十四條約定，業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第五條、第六條的約定未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。
2023年3月29日，某乙公司以掛號(hào)信的方式向陳某發(fā)送律師函，催收陳某欠繳的自2018年6月1日至2022年5月31日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)14991.70元。之后，陳某仍未支付，遂成訟。
一審法院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)與依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。本案中，物業(yè)服務(wù)委托合同和物業(yè)服務(wù)委托補(bǔ)充合同系諸暨市某業(yè)主委員會(huì)與某甲公司簽訂，意思表示真實(shí)，現(xiàn)無證據(jù)證明違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該院確認(rèn)有效。陳某關(guān)于合同無效的主張缺乏依據(jù)，該院不予采信。依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)。陳某認(rèn)為其所有的000265號(hào)車位長期被他人侵占、進(jìn)戶門門鎖被他人惡意灌注502膠，某乙公司均未有效處理，也未按合同約定每年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布管理費(fèi)用收支賬目、公共收益明細(xì)等，存在違約，但未提交充分證據(jù)證明。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，即使表明某乙公司提供的物業(yè)服務(wù)有不完善之處，但不足以支持陳某拒繳物業(yè)費(fèi)的辯述意見。在某乙公司已履行主要物業(yè)服務(wù)的前提下，陳某主張行使先訴抗辯權(quán)拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，該院對(duì)其訴辯意見不予采納。某乙公司訴請(qǐng)要求陳某支付2018年6月1日至2022年5月31日的物業(yè)費(fèi)14992元（208.21㎡*1.4元月/㎡*48+250元/年/個(gè)*4年），該院予以支持。至于違約金，某乙公司主張1499.20元，即未付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的10%，系對(duì)自身權(quán)利的合理處分，該院予以照準(zhǔn)。綜上，某乙公司的訴請(qǐng)，該院依法予以支持。依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第九百三十九條、第九百四十二條、第九百四十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條規(guī)定，判決：陳某支付某乙公司關(guān)于諸暨市自2018年6月1日至2022年5月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)14992元及違約金1499.20元，合計(jì)16491.20元，款限于判決生效之日起十日內(nèi)付清。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
陳某提交了三組證據(jù)材料，分別是：
1.業(yè)主委員會(huì)情況表一份，該情況表系前任業(yè)委會(huì)成員，其中業(yè)委會(huì)主任邊某未居住在小區(qū)，也不確定是否在小區(qū)擁有房產(chǎn)，擬證明前任業(yè)委會(huì)組織違規(guī)且不作為；
2.維修發(fā)票，系其房屋門鎖被膠水灌注后的維修支出，擬證明物業(yè)公司服務(wù)嚴(yán)重失職，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；
3.業(yè)主委員會(huì)任期情況說明一份，該說明顯示業(yè)委會(huì)于2021年9月成立，但第二份物業(yè)服務(wù)合同系2022年5月18日補(bǔ)簽，擬證明合同系倒簽，屬于無效合同。
某乙公司質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1、3均系復(fù)印件，證據(jù)三性均不認(rèn)可，第二份物業(yè)合同系補(bǔ)簽，簽訂時(shí)間為5月18日，業(yè)委會(huì)已成立，合同真實(shí)有效。證據(jù)2證據(jù)三性均有異議，無法證明物業(yè)服務(wù)不到位導(dǎo)致陳某的損失。
陳某舉證的其他證據(jù)材料已當(dāng)庭釋明，不屬于二審期間的新證據(jù)材料，不予組織質(zhì)證。
本院論證認(rèn)為，證據(jù)1與本案不具有關(guān)聯(lián)性，業(yè)委會(huì)成員是否作為與物業(yè)公司提供服務(wù)之間不具有關(guān)聯(lián)性。證據(jù)2系單方制作形成，真實(shí)性無法確認(rèn)，即便案涉房產(chǎn)確存在門鎖曾被膠水灌注的情形，也不足以確認(rèn)系物業(yè)公司嚴(yán)重失職導(dǎo)致。證據(jù)3，經(jīng)與相關(guān)社區(qū)核實(shí)，可以確認(rèn)其真實(shí)性，案涉物業(yè)合同確系補(bǔ)簽，該情況在合同尾頁的手寫文本中也已有相應(yīng)說明，但補(bǔ)簽之時(shí)業(yè)委會(huì)已經(jīng)成立，據(jù)此合同簽訂時(shí)間不足以確認(rèn)案涉合同系無效。綜上，對(duì)于陳某舉證材料的證明力，本院均不予采納。
陳某還向本院提交申請(qǐng)書一份，認(rèn)為“某業(yè)委會(huì)及相關(guān)負(fù)責(zé)人故意拒絕提供業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司有關(guān)的文件資料、惡意回避和推諉本人的取證需求”，申請(qǐng)法院調(diào)取證據(jù)。二審詢問中，其明確調(diào)取內(nèi)容為業(yè)委會(huì)2022年的流水。庭后，陳某提交書面意見，再次明確調(diào)取：①業(yè)委會(huì)代表邊某和徐某的任職資格審查文件（小區(qū)住宅產(chǎn)權(quán)證明、任職利益關(guān)系證明）；②業(yè)委會(huì)成立期間本小區(qū)的各項(xiàng)收支賬目明細(xì)；③業(yè)委會(huì)使用物業(yè)維修基金的具體情況和公示；④業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間簽約的文件和通知；⑤業(yè)委會(huì)管理期間的其他文件資料：包括但不限于業(yè)委會(huì)成員報(bào)名、選舉和成立文件、各項(xiàng)會(huì)議記錄、召開業(yè)主大會(huì)的通知、進(jìn)程和結(jié)果公示情況等；⑥前任業(yè)委會(huì)代表人邊某與現(xiàn)屆業(yè)委會(huì)組織之間各項(xiàng)材料的移交情況。
本院審查認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十五條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)查收集的證據(jù)，與待證事實(shí)無關(guān)聯(lián)、對(duì)證明待證事實(shí)無意義或者其他無調(diào)查收集必要的，人民法院不予準(zhǔn)許。本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，關(guān)于業(yè)委會(huì)成員的資格、成立選舉、資料移交等是否合規(guī)問題不屬于本案的審查范圍，陳某可向所在街道、人民政府等有關(guān)監(jiān)管部門反映。某業(yè)委會(huì)的收支、維修資金等賬目明細(xì)，陳某可自行向業(yè)委會(huì)申請(qǐng)查閱。對(duì)其調(diào)查取證申請(qǐng)，本院不予準(zhǔn)許。
經(jīng)審理，本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，2021年9月4日，案涉小區(qū)成立諸暨市某業(yè)主委員會(huì)，任期五年，業(yè)委會(huì)主任為徐某。2022年5月18日，諸暨市某業(yè)主委員會(huì)（甲方）與某乙公司（乙方）簽訂物業(yè)服務(wù)合同一份，合同尾頁載明“補(bǔ)簽合同說明，某物業(yè)服務(wù)合同于2021年5月底到期，補(bǔ)簽合同一年。本延期合同有某物業(yè)按原合同復(fù)制，并承諾保證期內(nèi)容的真實(shí)性、一致性。本補(bǔ)簽合同履行至新物業(yè)2022年5月18日交接完成止，期間物業(yè)費(fèi)收取時(shí)間按實(shí)計(jì)算收取”。該合同用具有業(yè)委會(huì)公章以及代表人徐某簽名。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十六條規(guī)定，在第二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求或者原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請(qǐng)求或者反訴進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。雙方當(dāng)事人同意由第二審人民法院一并審理的，第二審人民法院可以一并裁判。依據(jù)該法律規(guī)定，當(dāng)事人二審中不能增加獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求或者提出反訴，法院可在當(dāng)事人自愿原則上進(jìn)行調(diào)解，但不得徑行裁判。二審期間，陳某關(guān)于賠償換鎖損失480元、車位侵占損失費(fèi)7200元的上訴請(qǐng)求，系在二審期間提出的反訴請(qǐng)求，現(xiàn)某乙公司不同意調(diào)解，故對(duì)該上訴請(qǐng)求，本院不予處理。本案系某乙公司訴請(qǐng)陳某支付物業(yè)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛。依據(jù)在卷證據(jù)材料以及雙方當(dāng)事人陳述，某乙公司所訴請(qǐng)的物業(yè)費(fèi)發(fā)生期間系其為案涉小區(qū)提供服務(wù)的期間，且舉證了其與某業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，陳某主張案涉物業(yè)服務(wù)合同涉嫌虛假，但未能舉證證明。其次，雖第二份物業(yè)服務(wù)合同系在業(yè)委會(huì)成立后補(bǔ)簽，但不能否認(rèn)此前某乙公司已為業(yè)主提供服務(wù)的事實(shí)，且合同已追認(rèn)服務(wù)期間，故陳某以補(bǔ)簽為由否認(rèn)某乙公司的服務(wù)期間，缺乏理據(jù)，且即便合同文本存在不規(guī)范之處，亦不能否認(rèn)合同主要條款的效力。綜上，某乙公司與業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。最后，陳某主張某乙公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在諸多不足，包括其車位長期被人占用、門鎖被他人封堵等情況，就前述問題，一、二審期間舉證的證據(jù)材料均不足以證明系某乙公司服務(wù)管理的問題，即便系服務(wù)不完善所致，也屬于合同履行之瑕疵，不屬于根本性違約，陳某不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)。
綜上所述，陳某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)212元，由上訴人陳某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判員 王晗莉
二〇二五年十二月十九日
書記員 吳鵬飛
