中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2021）最高法民終884號
上訴人（一審原告）：張志學(xué)，男，漢族，1957年10月21日出生，住遼寧省沈陽市大東區(qū)。
委托訴訟代理人：楊碩，遼寧一雷律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：董書浩，遼寧一雷律師事務(wù)所實習(xí)律師。
被上訴人（一審被告）：沈陽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司大東支行，住所地遼寧省沈陽市大東區(qū)小二臺子二號。
負(fù)責(zé)人：王俊濤，該支行行長。
被上訴人（一審被告）：遼寧宏緣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地遼寧省沈陽市大東區(qū)觀泉路50號。
法定代表人：鄭寶信，該公司總經(jīng)理。
被上訴人（一審被告）：谷實，女，漢族，1981年8月7日出生，住遼寧省沈陽市于洪區(qū)。
被上訴人（一審第三人）：遼寧北方建設(shè)（集團(tuán)）有限公司，住所地遼寧省撫順市望花區(qū)工農(nóng)街黑山路2號。
法定代表人：鄂宏，該公司董事長。
委托訴訟代理人：古賽男，遼寧恒敬律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：焦雪梅，遼寧恒敬律師事務(wù)所律師。
上訴人張志學(xué)因與被上訴人沈陽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司大東支行（以下簡稱農(nóng)商行大東支行）、遼寧宏緣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏緣公司）、谷實、遼寧北方建設(shè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱北方建設(shè)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級人民法院（以下簡稱一審法院）（2019）遼民初91號民事判決（以下簡稱一審判決），向本院提起上訴。本院受理后,依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張志學(xué)上訴請求：1.撤銷一審判決并依法改判支持張志學(xué)的全部訴訟請求，或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；2.停止對沈陽市大東區(qū)××路××號房屋（以下簡稱案涉房屋）的執(zhí)行，并解除對上述房屋的查封；3.確認(rèn)上述房屋歸張志學(xué)所有；4.本案一審、二審全部訴訟費用均由農(nóng)商行大東支行、宏緣公司、谷實、北方建設(shè)公司承擔(dān)。事實和理由：（一）農(nóng)商行大東支行向沈陽市房產(chǎn)局出具《同意書》應(yīng)視為對自身抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)利的放棄，其已經(jīng)不再享有案涉房屋的物上追及權(quán)。案涉房屋查封時間應(yīng)為2016年11月15日，一審判決認(rèn)定事實錯誤。（二）一審將北方建設(shè)公司的查封時間等同于農(nóng)商行大東支行的查封時間，未對北方建設(shè)公司執(zhí)行權(quán)利進(jìn)行單獨審查，認(rèn)定事實及適用法律錯誤。（三）宏緣公司已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，張志學(xué)購買商品房行為正當(dāng)合法并已經(jīng)入住，張志學(xué)的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。北方建設(shè)公司遲至2017年3月10日才請求輪候查封案涉房屋，因該查封時間在張志學(xué)入住案涉房屋后，對北方建設(shè)公司工程價款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)予排除。
張志學(xué)向一審法院起訴請求：1.不得執(zhí)行案涉房屋并解除查封；2.依法確認(rèn)案涉房屋歸張志學(xué)所有，宏緣公司協(xié)助辦理過戶手續(xù)；3.訴訟費由農(nóng)商行大東支行、宏緣公司、谷實承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實如下：2012年5月21日，宏緣公司與農(nóng)商行大東支行簽訂借款合同，約定以土地及在建工程為擔(dān)保，向農(nóng)商行大東支行借款2.5億元；同日，雙方簽訂抵押合同，約定宏緣公司以土地使用權(quán)為上述借款提供抵押擔(dān)保，并辦理了他項權(quán)證。谷實與農(nóng)商行大東支行簽訂《個人承擔(dān)連帶責(zé)任保證書》，約定谷實為上述借款提供連帶責(zé)任保證。2014年7月22日，宏緣公司與農(nóng)商行大東支行簽訂抵押合同，約定抵押財產(chǎn)為沈陽市大東區(qū)觀泉路50號/50-2號/50-4號至50-14號（合計565套）和觀泉路50-1、50-4、50-8號（合計70套），共計635套，并確認(rèn)貸款本金余額為17661萬元，上述抵押房屋辦理了他項權(quán)證。因宏緣公司未依約償還上述借款，農(nóng)商行大東支行向一審法院提起訴訟，一審法院于2014年12月9日作出（2014）遼民二初字第54號民事判決，認(rèn)定上述事實并判決：解除農(nóng)商行大東支行與宏緣公司簽訂的前述借款合同，宏緣公司給付農(nóng)商行大東支行貸款本金173353460.86元及利息、罰息，農(nóng)商行大東支行對宏緣公司的抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，谷實對宏緣公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶給付責(zé)任等。宏緣公司不服該判決，向最高人民法院提起上訴，最高人民法院于2015年9月22日作出（2015）民二終字第127號民事判決：駁回上訴，維持原判。該判決生效后，農(nóng)商行大東支行向一審法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。
前述案件審理過程中，依據(jù)農(nóng)商行大東支行提出的訴訟保全申請，一審法院于2014年10月8日作出（2014）遼民二初字第54號民事裁定書，裁定：查封、扣押、凍結(jié)宏緣公司相當(dāng)于189105832.69元的財產(chǎn)。2014年10月11日，一審法院出具（2014）遼民二初字第54號協(xié)助執(zhí)行通知書，請沈陽市房產(chǎn)局協(xié)助查詢宏緣公司位于沈陽市大東區(qū)××路××號共計635套房產(chǎn)的合同備案、抵押備案等情況。2014年10月14日，沈陽市房產(chǎn)局向一審法院出具了《司法協(xié)助查詢結(jié)果通知單》，該通知單顯示案涉房屋二期大網(wǎng)系統(tǒng)記載有在建工程抵押登記，二期大網(wǎng)系統(tǒng)與格微系統(tǒng)無抵押登記和抵押備案登記，二期大網(wǎng)與銷控表記載無合同備案記錄。2014年10月23日，一審法院出具（2014）遼民二初字第54號協(xié)助執(zhí)行通知書，請沈陽市房產(chǎn)局協(xié)助預(yù)查封包括案涉房屋在內(nèi)的宏緣公司位于沈陽市大東區(qū)觀泉路50號的房產(chǎn)634套、輪候預(yù)查封宏緣公司位于沈陽市大東區(qū)××路××號房產(chǎn)。一審法院在對前述案件的執(zhí)行過程中，于2016年10月25日作出（2015）遼執(zhí)字第65號民事裁定書，查封包括案涉房屋在內(nèi)的被執(zhí)行人宏緣公司、谷實所有的位于沈陽市大東區(qū)××路××號公館）635套房屋。
北方建設(shè)公司與宏緣公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，一審法院于2016年8月26日作出（2016）遼民終610號民事判決，維持沈陽市中級人民法院（2015）沈中民六初字第18號民事判決第一、二、三項，北方建設(shè)公司對宏緣公司欠付其工程款50346316元就宏緣50號公館第四標(biāo)段項目建設(shè)工程折價或拍賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。北方建設(shè)公司向沈陽市中級人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，該院在執(zhí)行中輪候查封了包括案涉房屋在內(nèi)的94套房屋（四標(biāo)段項目）。因北方建設(shè)公司享有優(yōu)先受償權(quán)，沈陽市中級人民法院致函一審法院請求將其輪候查封的房產(chǎn)交該院處置，一審法院于2017年5月16日回函同意沈陽市中級人民法院對享有優(yōu)先權(quán)部分的房產(chǎn)進(jìn)行處分。
2012年6月19日、8月13日、2013年9月26日，農(nóng)商行大東支行向沈陽市房產(chǎn)局出具《同意書》，同意宏緣公司在抵押期間辦理案涉宗地上建筑物商品房預(yù)售許可證。2013年11月11日，宏緣公司取得沈房預(yù)售13627號商品房預(yù)售許可證，其中住宅棟號為9＃、10＃、11＃、12＃。
2011年1月31日，宏緣公司與張志學(xué)簽訂《觀泉路50號項目團(tuán)購房協(xié)議》，約定：張志學(xué)預(yù)定購買宏緣公司開發(fā)建設(shè)的觀泉路50號項目商品房，按建筑面積73.9平方米，團(tuán)購3680元/平方米交納購房款，總金額為27.2萬元；張志學(xué)應(yīng)在2011年7月15日前在指定房源范圍內(nèi)選定樓號、房號（選房時面積不得大于本協(xié)議約定面積15平方米），并依《團(tuán)購銷售價格表》補繳房款，樓層最高為600元/平方米，同時雙方重新簽訂《認(rèn)購協(xié)議》；……如因宏緣公司原因?qū)е聟f(xié)議無法履行，宏緣公司除返還購房款外，須按年利率24％計算賠償張志學(xué)的利息損失；張志學(xué)如未在2011年7月15日有選定樓號、房號，協(xié)議自動解除，宏緣公司于2012年7月30日全部退還張志學(xué)已交房款，并由宏緣公司賠償張志學(xué)損失，按協(xié)議約定的建筑面積以1325元/平方米計算；……已選定房源的，張志學(xué)如未在取得商品房預(yù)售證10日內(nèi)與宏緣公司正式簽署《商品房買賣合同》，協(xié)議自動解除，宏緣公司于2012年7月30日無息返還張志學(xué)購房款。
2013年1月17日，宏緣公司與張志學(xué)簽訂《團(tuán)購返款確認(rèn)書》，約定：張志學(xué)在2013年1月17日確認(rèn)自動放棄選房；張志學(xué)原協(xié)議總團(tuán)購款本金為272000元，自2011年1月31日至2012年7月30日按年利率24％計算，利息為97920元；2012年8月1日起至2013年7月30日按本金加利息的369920元繼續(xù)按年利率24％計算延期，利息為88780元，2013年8月5日付清；本金369920元，2013年8月5日付清；等等。
2014年9月22日，宏緣公司與張志學(xué)簽訂《關(guān)于團(tuán)購客戶張志學(xué)選房協(xié)議》，約定：團(tuán)購客戶張志學(xué)，團(tuán)購面積73.9平方米，本金27.2萬元，自2011年1月31日起至2012年7月30日，按年利率24％，利息為97920元，轉(zhuǎn)入本金為369920元；本金369920元自2012年8月1日起至2013年12月30日止按年利率24％計算，利息為125773元；本金369920元自2014年1月1日起至2014年8月30日止按年利率15％計算，利息為36992元；本息合計532685元。經(jīng)與張志學(xué)協(xié)商達(dá)成共同意見是，由張志學(xué)選房12＃2-23-2，面積91.54平方米，單價6140元/平方米，總價562056元，張志學(xué)應(yīng)補交購房款29371元。團(tuán)購客戶在選房后，開發(fā)商提供一次免費更名機(jī)會；小合同金額為團(tuán)購客戶的本金加利息金額，但開具發(fā)票的金額為原始團(tuán)購本金（備案合同）金額與發(fā)票一致；如客戶要求開具本金加利息金額的發(fā)票需繳納相應(yīng)利息20％的個人所得稅，雙方簽字確認(rèn)后前期一切合同、協(xié)議、承諾全部作廢。
2014年9月30日，宏緣公司與張志學(xué)簽訂《商品房買賣合同》，約定：張志學(xué)購買宏緣公司開發(fā)的沈陽市大東區(qū)××路××號房屋，該房屋為預(yù)售商品房，合同約定建筑面積91.54平方米，單價為3292.23元／平方米，總金額301371元，買受人于簽約當(dāng)日已交齊全部房款（含定金）。
2011年1月31日，張志學(xué)通過其建設(shè)銀行賬戶向谷實轉(zhuǎn)賬27.2萬元，宏緣公司向張志學(xué)出具收款收據(jù)，金額為272000元，收款事由為團(tuán)購預(yù)收款。2015年9月22日宏緣公司向張志學(xué)出具現(xiàn)金收款收據(jù)，金額為29371元，收款事由為12＃2-23-2補款。2015年9月28日，物業(yè)公司向張志學(xué)出具了案涉房屋物業(yè)費、電梯費、預(yù)收電費、預(yù)收水費、建筑垃圾清運費的收款收據(jù)。2018年10月8日，張志學(xué)向物業(yè)公司交納了案涉房屋2016年12月29日至2018年2月28日和2018年2月29日至2019年4月28日的物業(yè)費。張志學(xué)交納了案涉房屋2017年度和2018年度的采暖費。張志學(xué)名下還有其他房屋。
2019年3月19日，張志學(xué)對一審法院裁定查封宏緣公司案涉房屋提出書面異議，一審法院于2019年5月28日作出（2019）遼執(zhí)異32號執(zhí)行裁定書，因張志學(xué)名下另有二處用于居住的房屋而不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十九條的規(guī)定，駁回張志學(xué)的異議請求。
經(jīng)查詢國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，谷實為宏緣公司股東，2014年9月12日宏緣公司的負(fù)責(zé)人（法定代表人、負(fù)責(zé)人、首席代表、合伙事務(wù)執(zhí)行人等）由谷實變更為鄭寶信。
上述事實，有張志學(xué)提交的觀泉路50號項目團(tuán)購房協(xié)議書及收款收據(jù)、商品房買賣合同及收款收據(jù)、物業(yè)費收款收據(jù)、預(yù)收電費收款收據(jù)、預(yù)收水費收款收據(jù)、建筑垃圾清運費收款收據(jù)、采暖費發(fā)票和收據(jù)、商品房預(yù)售許可證、同意書，農(nóng)商行大東支行提交的借款合同、抵押合同、在建工程抵押檔案、（2014）遼民二初字第54號民事判決書、（2015）民二終字第127號民事判決書，北方建設(shè)公司提交的團(tuán)購客戶返款確認(rèn)書、關(guān)于團(tuán)購客戶張志學(xué)選房協(xié)議、宏緣公司預(yù)售許可證、（2019）遼執(zhí)異32號執(zhí)行裁定書、房屋電子登記（簿）查詢證明，以及（2016）遼民終610號民事判決書，在卷佐證。
一審法院認(rèn)為，案外人張志學(xué)就案涉房屋提起案外人執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)審查張志學(xué)對案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
關(guān)于張志學(xué)對案涉房屋是否享有民事權(quán)益。就案涉房屋，張志學(xué)與宏緣公司簽訂有：2011年1月31日團(tuán)購協(xié)議、2013年1月17日返款確認(rèn)書、2014年9月22日選房協(xié)議、2014年9月30日商品房買賣合同。根據(jù)上述協(xié)議中的約定，張志學(xué)在與宏緣公司簽訂團(tuán)購協(xié)議后，未按團(tuán)購協(xié)議的約定于2011年7月15日前選房，宏緣公司也未按團(tuán)購協(xié)議的約定于2012年7月30日前退還張志學(xué)購房款并賠償損失；雙方于2013年1月17日確認(rèn)張志學(xué)放棄選房，宏緣公司返還團(tuán)購協(xié)議中約定的27.2萬元購房款及利息，利息除按年利率24％計算外，自2012年8月1日起還計取了復(fù)利，宏緣公司未在返款確認(rèn)書約定的2013年8月5日前付清該確認(rèn)書中約定的團(tuán)購房款本金及利息；2014年9月22日雙方確定張志學(xué)購買案涉12＃2-23-2號房屋，雙方2013年11月17日返款確認(rèn)書中確認(rèn)的計入了包含復(fù)利的利息后的本金再次分段分別以年利率24％和15％計算利息，并以此次計算的本息合計金額作為張志學(xué)的已付購房款，張志學(xué)所購房屋的單價和面積由團(tuán)購協(xié)議中的3680元/平方米和73.9平方米變更為6140元/平方米和91.54平方米，按照該選房協(xié)議中的房屋單價、面積及確認(rèn)的已付購房款，張志學(xué)還需補交29371元購房款；2014年9月30日雙方簽訂的商品房買賣合同中約定房屋單價為3292.23元/平方米，面積91.54平方米，總價款301371元。張志學(xué)提交了其向宏緣公司的股東、曾經(jīng)的法定代表人谷實轉(zhuǎn)賬27.2萬元的《個人活期明細(xì)信息》、宏緣公司出具的27.2萬元和29371元收款收據(jù)。張志學(xué)還提交了物業(yè)公司于2015年9月28日出具的物業(yè)費、電梯費、預(yù)收水電費、建筑垃圾清運費的收款收據(jù)，以及案涉房屋2017年度采暖費發(fā)票和2018年度采暖費收據(jù)，可以認(rèn)定張志學(xué)于2015年9月入住案涉房屋。結(jié)合上述各協(xié)議的約定，以及張志學(xué)向谷實轉(zhuǎn)賬、已實際入住案涉房屋等的事實，可以認(rèn)定張志學(xué)支付了案涉房屋的相關(guān)款項。綜上，可以認(rèn)定張志學(xué)對案涉房屋享有民事權(quán)益。
關(guān)于張志學(xué)對案涉房屋享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。本案中，申請執(zhí)行人農(nóng)商行大東支行對案涉房屋享有抵押權(quán)，北方建設(shè)公司對案涉房屋享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)。農(nóng)商行大東支行向沈陽市房產(chǎn)局出具同意書，同意宏緣公司在抵押期間辦理案涉房屋的預(yù)售許可證，但農(nóng)商行大東支行并未在同意書中放棄其對案涉房屋的抵押權(quán)。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。該規(guī)定第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。該規(guī)定第二十九條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的50％?，F(xiàn)無證據(jù)證明張志學(xué)與宏緣公司簽訂的案涉房屋的《商品房買賣合同》并非雙方的真實意思表示，且該合同不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同合法有效。但張志學(xué)提交的物業(yè)費、預(yù)收水電費等收據(jù)，僅能證明其于2015年9月入住案涉房屋。則張志學(xué)雖在人民法院查封之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同，已支付了全部價款，但未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，且張志學(xué)名下還有其他用于居住的房屋，本案既不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，亦不符合該規(guī)定第二十九條規(guī)定的情形，張志學(xué)對案涉房屋所享有的民事權(quán)益不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。張志學(xué)提出的不得執(zhí)行案涉房屋并解除查封、確認(rèn)案涉房屋歸其所有、宏緣公司協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟主張，一審法院均不予支持。
綜上所述，張志學(xué)的訴訟請求不能成立，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條之規(guī)定，一審判決：駁回張志學(xué)的訴訟請求。
本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院二審對一審查明的事實予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審的焦點問題為張志學(xué)作為案外人就案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
張志學(xué)若要主張其就案涉房屋享有的民事權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，則應(yīng)證明其權(quán)利優(yōu)先于農(nóng)商行大東支行及北方建設(shè)公司。本案中，北方建設(shè)公司就案涉房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，且一審法院已同意沈陽市中級人民法院對享有優(yōu)先權(quán)的房屋進(jìn)行處分。本案即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，但根據(jù)沈陽市不動產(chǎn)登記中心出具的《房屋電子登記（簿）查詢證明》記載，張志學(xué)名下另有二處用于居住的房屋，其不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，就案涉房屋享有的民事權(quán)益，不能排除北方建設(shè)公司建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行。
綜上所述，張志學(xué)的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費5821元，由張志學(xué)負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 張樹明
審 判 員 向國慧
審 判 員 鄭 勇
二〇二一年八月二十五日
法官助理 柳 凝
書 記 員 周 健
