中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2022）最高法民終72號
上訴人（原審原告）：陳宣羽，女，漢族，1987年2月1日出生，住江西省上饒市信州區(qū)。
委托訴訟代理人：吳良金，江西瀛贛律師事務所律師。
委托訴訟代理人：周菁，江西瀛贛律師事務所律師。
被上訴人(原審被告）：中鐵建設集團有限公司，住所地北京市石景山區(qū)石景山路20號。
法定代表人：梅洪亮，該公司董事長。
委托訴訟代理人：龍曉忠，上海市建緯（南昌）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：萬妍玫，上海市建緯（南昌）律師事務所律師。
原審第三人：江西海源房地產開發(fā)有限公司，住所地江西省上饒市信州區(qū)中山西路82號。
法定代表人：方琪，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：方世庚，該公司工作人員。
上訴人陳宣羽因與被上訴人中鐵建設集團有限公司（簡稱中鐵建設公司）及原審第三人江西海源房地產開發(fā)有限公司（簡稱海源公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服江西省高級人民法院（2021）贛民初8號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年2月24日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。陳宣羽的委托訴訟代理人周菁，中鐵建設公司的委托訴訟代理人萬妍玫，海源公司的委托訴訟代理人方世庚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
陳宣羽上訴請求：1.撤銷一審法院作出的（2021）贛民初8號民事判決，改判支持陳宣羽一審的全部訴訟請求；2.一、二審訴訟費用由中鐵建設公司承擔。主要事實和理由：（一）本案符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定的情形，陳宣羽對案涉房屋享有物權期待權，可以排除案涉房屋的強制執(zhí)行。（二）案外人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房請求排除強制執(zhí)行的，可以選擇適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條或者第二十九條規(guī)定。本案中，陳宣羽主張本案應適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定進行審查，一審法院未采納陳宣羽主張而徑行適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，屬于適用法律錯誤。（三）案涉房屋無法辦理產權登記系中鐵建設公司違約所致，不應由陳宣羽來承擔該后果。
中鐵建設公司辯稱：（一）中鐵建設公司對本案所涉商鋪享有建設工程價款優(yōu)先受償權。陳宣羽與海源公司僅為債權關系，陳宣羽購買的商鋪均未辦理產權變更手續(xù)，對案涉商鋪不享有物權，其僅對海源公司享有無法對抗建設工程價款優(yōu)先受償權的債權。（二）一審判決適用法律正確?！秷?zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條和第二十九條分別規(guī)定了案外人據(jù)以排除強制執(zhí)行的“物權期待權”和“消費者生存權”成立要件，就本案所涉實體權利優(yōu)先順位而言，“消費者生存權”最優(yōu)，建設工程價款優(yōu)先受償權次之，物權期待權最末。房屋買受人要排除建設工程價款優(yōu)先受償權的執(zhí)行，必須符合第二十九條的規(guī)定。具體到本案，中鐵建設公司對案涉房屋享有建設工程價款優(yōu)先受償權，陳宣羽所購案涉房屋均為商業(yè)性質，并非居住，其中有兩套房屋的商品房買賣合同簽訂時間晚于被查封時間，且銀行流水無法證明陳宣羽“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”，因此本案不符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行的要件。（三）案涉房屋無法辦理產權登記的根本原因是海源公司拒不支付工程款，陳宣羽主張系中鐵建設公司不交付工程資料所造成是惡意混淆因果關系。
原審第三人海源公司述稱，同意陳宣羽的上訴意見。
陳宣羽向一審法院起訴請求：1.撤銷江西省高級人民法院（2021）贛執(zhí)異6號執(zhí)行裁定書，判決不得執(zhí)行位于上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××號××號××號××號××號××幢××號××號的房屋，并解除對該房屋的查封。2.確認位于上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××號××號××號××號××號××幢××號××號的房屋歸其所有。3.本案訴訟費用由中鐵建設公司承擔。
一審法院認定事實：（一）一審法院于2017年12月10日對中鐵建設公司與海源公司之間的建設工程施工合同糾紛一案作出（2016）贛民初49號民事判決，判令：1．解除中鐵建設公司與海源公司于2012年9月20日簽訂的《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設工程施工合同》。2．自判決生效之日起十日內，海源公司向中鐵建設公司支付尚欠工程款58582806.77元。3．自判決生效之日起十日內，海源公司向中鐵建設公司支付尚欠工程款逾期利息。4．中鐵建設公司對于位于上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢樓××層商鋪，1-3商業(yè)幢、2-4商業(yè)幢、5-6-7商業(yè)幢、8-1商業(yè)幢房產在尚欠工程款58582806.77元的范圍內享有優(yōu)先受償權。5．駁回中鐵建設公司的其他訴訟請求。中鐵建設公司與海源公司均不服該判決，向最高人民法院提出上訴，最高人民法院于2017年12月27日作出（2017）最高法民終762號民事判決，判決駁回上訴，維持原判。
判決發(fā)生法律效力后，一審法院基于中鐵建設公司申請執(zhí)行，于2018年6月21日立案執(zhí)行，案號為（2018）贛執(zhí)35號。一審法院向海源公司發(fā)出執(zhí)行通知書，責令其履行生效法律文書確定和法律規(guī)定的義務，但海源公司未履行義務。一審法院于2018年11月16日作出（2018）贛執(zhí)35號執(zhí)行裁定書，裁定：1．凍結、劃撥被執(zhí)行人海源公司在金融機構的存款6391.96萬元。2．如上述凍結、扣劃的款項數(shù)額不足以償還本案債務，則查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執(zhí)行人海源公司價值相等的其他財產和財產權益。2019年1月21日，一審法院向上饒市經濟開發(fā)區(qū)房產管理局發(fā)出（2018）贛執(zhí)35號協(xié)助執(zhí)行通知書，查封海源公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢樓××層商鋪，1-3商業(yè)幢、2-4商業(yè)幢、5-6-7商業(yè)幢、8-1商業(yè)幢房產，查封期限三年，自2019年3月14日至2022年3月13日。2019年3月14日，上饒市房地產管理局上饒經濟技術開發(fā)區(qū)直屬分局向一審法院出具“情況說明”，對一審法院查封的94套房產現(xiàn)狀進行說明，其中第2-4商業(yè)幢1-1號、1-2號、1-3號、2-1號、3-1號及第1幢1-1號、1-2號商鋪登記狀態(tài)為“已備案”。2019年8月20日，一審法院作出（2018）贛執(zhí)35號之一協(xié)助執(zhí)行通知書，依據(jù)一審法院于2019年4月11日作出的（2019）贛執(zhí)異3號執(zhí)行裁定，要求該分局協(xié)助解除對被執(zhí)行人海源公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××房產的查封措施。2020年12月30日，一審法院作出（2018）贛執(zhí)35號之一執(zhí)行裁定，將一審法院（2018）贛執(zhí)35號案件指定由江西省上饒市信州區(qū)人民法院執(zhí)行。
陳宣羽不服一審法院（2018）贛執(zhí)35號執(zhí)行裁定及協(xié)助執(zhí)行通知，提出書面異議。一審法院經審查，認為陳宣羽的異議請求不能成立，一審法院于2021年9月9日作出（2021）贛執(zhí)異6號執(zhí)行裁定書，裁定駁回陳宣羽的異議請求。
（二）2018年1月17日，陳宣羽與海源公司簽訂了5份上饒市商品房買賣合同（預售），預售許可證號為饒房預售證第［2013］022號，合同備案號分別為2018××78、2018××80、2018××83、2018××84、2018××86。合同載明：陳宣羽向海源公司購買位于上饒市××道××號××幢××號××號××號××號××號商品房，規(guī)劃用途為商業(yè)營業(yè)用房，上述五套房屋預測建筑面積合計1882.07㎡，總價款共計15069165元，房屋交付時間均為2019年12月31日前。陳宣羽提交了上饒銀行打印流水記錄復印件（含銀行印章）五張：1.核心流水號：200535，2018年1月10日，陳宣羽支付給海源公司人民幣1000萬元，結算性質為“對私”，用途未標明。2.流水號：200735，2018年2月6日，陳宣羽支付給嚴娟人民幣300萬元，用途標明“購房”。3.流水號：203127，2018年2月8日，陳宣羽支付給姜偉平人民幣100萬元，用途標明“還款”。4.流水號：201710，2018年2月9日，陳宣羽支付給姜偉平人民幣84.4萬元，用途標明“還款”。5.流水號：202358，2018年2月7日，陳宣羽支付給嚴娟人民幣184.4萬元，用途標明“同城轉出；購房”。陳宣羽向海源公司購買的上述五套房屋均已辦理了備案登記。2019年7月25日，海源公司（甲方）與陳宣羽（乙方）簽訂協(xié)議一份，約定：乙方向甲方購買的商鋪：××小區(qū)第1幢1層，房號分別為第1幢1-1號、1-2號，建筑面積分別為74.46平方米、51.55平方米，總建筑面積126.01平方米，總價款200萬元，由乙方自該協(xié)議簽訂之日起7日內向甲方付清。因該兩套商鋪目前處于法院查封狀態(tài)，且備案在占旭濤、劉福英名下，甲方承諾在乙方支付完全部款項之后，無條件配合辦理商鋪解封及撤銷占旭濤、劉福英的備案手續(xù)，及時將該兩套商鋪備案至乙方名下。海源公司出具了收據(jù)二份，均載明用途為“交龍湖灣第1幢1-1號、1-2號商鋪房款”，金額分別為120萬元、80萬元。
（三）2018年7月31日，陳宣羽與江西省紅果樹餐飲有限公司簽訂《房屋租賃合同》。該合同約定，租賃房屋上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)第2-4商業(yè)幢1-1號、1-2號、1-3號、2-1號、3-1號的五套商鋪；房屋使用面積1870平方米；租賃期限為10年（2019年1月1日至2028年12月31日）；租金每月6.25萬元；2018年7月31日至2018年12月31日為免租裝修期間。2018年10月21日，陳宣羽與上饒市上檏致素裝飾設計有限公司簽訂《建筑裝飾設計工程設計合同》。該合同約定，設計項目名稱：嬰兒托管中心即產后修復中心，外墻／室內涉及工程；項目地址：××幢××號××號××號××商鋪，面積452平方米；設計服務費為人民幣54240元、付款條件（略）。
一審法院認為：中鐵建設公司與海源公司建設工程施工合同糾紛一案，最高人民法院作出（2017）最高法民終762號民事判決，確認中鐵建設公司對位于上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢樓××層商鋪，1-3商業(yè)幢、2-4商業(yè)幢、5-6-7商業(yè)幢、8-1商業(yè)幢房產在尚欠工程款58582806.77元的范圍內享有優(yōu)先受償權。中鐵建設公司申請強制執(zhí)行，一審法院查封了包括案涉房屋在內的商鋪，陳宣羽提出執(zhí)行異議。本案系執(zhí)行案外人陳宣羽對一審法院作出的駁回執(zhí)行異議裁定不服而引發(fā)的糾紛，故本案應為執(zhí)行異議之訴。
《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》適用于執(zhí)行異議和復議程序，基于執(zhí)行階段效率優(yōu)先、兼顧公平的價值考量，該規(guī)定確立了以形式審查為主原則的同時，還規(guī)定了實質審查為輔的部分條款。雖然執(zhí)行異議之訴和執(zhí)行異議程序性質上的差異決定了審查標準應有不同，但鑒于二者均具有審查案外人對執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的功能，故《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》中屬于實質審查的條款，可以作為執(zhí)行異議之訴審理案件的參照。《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條即屬于實質審查條款，可以作為執(zhí)行異議之訴審理的依據(jù)。《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！钡诙艞l規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》【法釋（2002）16號】第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！痹摋l規(guī)定實質已經融入《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的條款之中，且該條又進一步細化了三個要件。根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條之間的內在邏輯，房屋買受人若要排除擔保物權、建設工程價款優(yōu)先受償權等法定優(yōu)先權的強制執(zhí)行，必須符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，而不能適用第二十八條的規(guī)定。第二十九條規(guī)定的消費者購房權是一種“超級優(yōu)先權”，其排除強制執(zhí)行的權利類型包括擔保物權、建設工程價款優(yōu)先受償權等法定優(yōu)先權。而第二十八條規(guī)定的是一般不動產買受人的物權期待權，僅能對抗對被執(zhí)行人享有普通債權的債權人，不能對抗法定優(yōu)先權。本案，陳宣羽購買的是用于商業(yè)經營用途的商鋪，并非用于居住的住宅，故其不符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九的規(guī)定。陳宣羽主張適用第二十八條的規(guī)定對抗中鐵建設公司的建設工程價款優(yōu)先受償權，于法無據(jù)，理由不能成立。故陳宣羽對案涉房屋享有的權益不足以對抗中鐵建設公司享有的建設工程價款優(yōu)先受償權，陳宣羽要求對案涉房屋不得執(zhí)行并確認歸其所有的訴訟請求，一審法院不予支持。
據(jù)此，一審法院依照2020年修正的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條的規(guī)定，判決：駁回陳宣羽的訴訟請求。案件受理費124214.99元，由陳宣羽負擔。
二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。陳宣羽新提交了以下2組證據(jù)材料：1.海源公司出具的《情況說明》和龍湖灣商鋪抵押明細表。證明目的為：除案涉商鋪之外，海源公司尚有其他商鋪和車位供中鐵建設公司執(zhí)行；因海源公司無法為陳宣羽購買的××小區(qū)第2-4商業(yè)幢1-1號、1-2號、1-3號、2-1號、3-1號房屋辦理產權證，故陳宣羽未向海源公司支付225165元購房尾款。2.（2019）贛民終16號民事判決書和（2016）贛1102民初298號民事判決書，證明目的為：海源公司在房管局備案登記銷售的房屋所涉的法律關系存在大量非房屋買賣合同關系，而是以物抵債和名為房屋買賣實為民間借貸的法律關系，相關的房屋數(shù)量較多，價值較大。根據(jù)法律規(guī)定，以物抵債和名為房屋買賣實為民間借貸的法律關系均是債權，在權利優(yōu)先性上要劣于一般不動產買受人的物權期待權。
中鐵建設公司的質證意見為：對第1組證據(jù)的三性均有異議，真實性無從考證，與本案也沒有關聯(lián)。對第2組證據(jù)的關聯(lián)性有異議。房產查封范圍及對房產屬性的區(qū)分查封均系法院根據(jù)海源公司未還款金額并評估相應房產價值后進行的依法查封，并無不當。陳宣羽認為存在眾多住宅以房抵債的情況，且足以保障中鐵建設公司的建設工程價款優(yōu)先受償權的說法沒有證據(jù)。中鐵建設公司無義務也無法取得海源公司以房抵債的真實情況。另外，在未辦理物權變更的情況下，陳宣羽認為案涉房屋不屬于海源公司于法無據(jù)。除此之外，根據(jù)陳宣羽雜亂的轉賬憑證也可知，陳宣羽存在通過以房抵債的方式購買案涉房屋的高度蓋然性。
海源公司對上述證據(jù)材料未提交質證意見。
鑒于中鐵建設公司對陳宣羽新提交的第2組證據(jù)的真實性無異議，對第1組證據(jù)海源公司出具的《情況說明》及龍湖灣商鋪抵押明細表的真實性雖提出異議但未能提交證據(jù)證明，本院對該兩組證據(jù)的真實性予以確認，對其證明目的，結合案件事實和其他證據(jù)予以認定。
本院對一審法院認定的事實予以確認。
本院認為，本案二審當事人爭議的焦點問題為：陳宣羽關于排除對上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××號××號××號××號××號××幢××號××號房屋強制執(zhí)行的訴訟請求應否予以支持。
執(zhí)行異議之訴案件，從實體上來說，主要是比較執(zhí)行標的物上存在的不同類型權利的優(yōu)先保護順位?！秷?zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！钡诙藯l規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！卑竿馊藢?zhí)行標的物享有《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的物權期待權，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的物享有《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的優(yōu)先受償權，案外人提出的排除強制執(zhí)行異議，不應予以支持。因為《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的不動產買受人的物權期待權雖被賦予“物權”名義，但畢竟不是物權，其本質上仍屬于債權請求權，該債權雖優(yōu)先于普通債權，但應劣后于建設工程價款優(yōu)先受償權及擔保物權等優(yōu)先受償權。也就是說，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的“除外”內容不包括《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定。本案中鐵建設公司對案涉房屋享有建設工程價款優(yōu)先受償權，即便陳宣羽的主張符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其對案涉房屋享有物權期待權，也不能對抗中鐵建設公司對案涉房屋享有的建設工程價款優(yōu)先受償權，故陳宣羽提出的本案應當排除案涉房屋強制執(zhí)行的主張不能成立，本院不予支持。
綜上，陳宣羽的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費124214.99元，由上訴人陳宣羽負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 汪 軍
審 判 員 李曉云
審 判 員 金 悅
二〇二二年五月十二日
法官助理 施文燁
書 記 員 盛家璐
