廣西壯族自治區(qū)北海市中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2017）桂05民初88號(hào)
原告（執(zhí)行案外人）：關(guān)雄，男，1966年1月12日出生，漢族，住廣東省湛江市赤坎區(qū)海田路27號(hào)。
委托訴訟代理人：鄧維棠，廣西天惠律師事務(wù)所律師。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：廣西恒冠建設(shè)集團(tuán)有限公司，住所地北海市海城區(qū)北部灣東路102號(hào)。
法定代表人羅家輝，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：李炳輝，廣西海城律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：梁志鵬，廣西海城律師事務(wù)所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：北海尚源居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北海市公園路體育賓館附樓三樓。
法定代表人王合娟，執(zhí)行董事。
原告關(guān)雄與被告廣西恒冠建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒冠公司”）、第三人北海尚源居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“尚源居公司”）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年5月16日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告關(guān)雄的委托訴訟代理人鄧維棠、被告恒冠公司的委托訴訟代理人梁志鵬到庭參加訴訟，第三人尚源居公司經(jīng)本院依法傳喚無(wú)正當(dāng)理由不到庭參加訴訟，本庭依法進(jìn)行缺席審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
關(guān)雄向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決恒冠公司對(duì)“國(guó)華尚源東城（和諧苑）”第一幢第一層0117號(hào)房屋享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗原告關(guān)雄，即不得執(zhí)行關(guān)雄購(gòu)買(mǎi)的尚源居公司名下位于北海市“國(guó)華尚源東城（和諧苑）第一幢第一層0117號(hào)房屋;2、判決確認(rèn)關(guān)雄與尚源居公司所簽訂的《商品房商鋪買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》合法有效，并解除北海市海城區(qū)人民法院（2015）海執(zhí)保字第7號(hào)民事裁定書(shū)和北海中院（2016）桂05執(zhí)217號(hào)案對(duì)上述房屋的查封，判決尚源居公司將上述房屋備案及過(guò)戶給關(guān)雄；3.由恒冠公司和尚源居公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由：北海市中級(jí)人民法院執(zhí)行的恒冠公司與尚源居公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，擬將關(guān)雄購(gòu)買(mǎi)的“國(guó)華尚源東城（和諧苑）”第一幢第一層0117號(hào)房屋作為執(zhí)行標(biāo)的予以強(qiáng)制執(zhí)行。關(guān)雄提出案外人執(zhí)行異議，法院作出（2017）桂05執(zhí)異38號(hào)執(zhí)行裁定，駁回關(guān)雄的異議請(qǐng)求。關(guān)雄不服，認(rèn)為其對(duì)本案執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，理由是：一、在查封之前，關(guān)雄與尚源居公司簽訂《商品房商鋪買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，并已支付超過(guò)涉案房屋房款50%以上，且是唯一房屋，恒冠公司享有的工程款優(yōu)先權(quán)不能對(duì)抗作為商品房買(mǎi)受人關(guān)雄。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”及第二條“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”之規(guī)定，原告對(duì)涉案商品房享有的權(quán)利優(yōu)先于作為承包人的恒冠公司。二、（2017）桂05執(zhí)異38號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)曲解《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條的立法本意，根據(jù)該條規(guī)定，原告購(gòu)買(mǎi)房屋的行為符合上述規(guī)定的情形。買(mǎi)受人的權(quán)利應(yīng)予排除執(zhí)行。北海中法院(2017)桂05執(zhí)異38號(hào)執(zhí)行裁定將所購(gòu)的房屋列入所謂“商鋪”而不是用于居住，是主觀臆斷。上述規(guī)定的立法本意是排除投資性炒房，原告無(wú)炒房意愿；再者是保障居住，原告在北海市區(qū)無(wú)其它房屋，所購(gòu)房屋是生存權(quán)的保障；“商鋪”只是概念，房屋首要功能就是居住，即使是商用的房屋，也可用于居住，況且原告所購(gòu)的上述房屋就是用于居住的。三、原告對(duì)涉案房屋未備案、過(guò)戶不存在任何過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。原告在涉案商品房被查封前，己受讓房屋且付清了大部購(gòu)房款；房屋雖未完成備案手續(xù)，但其責(zé)任不在于原告，而是由于第三人的違約行為導(dǎo)致，不應(yīng)由原告對(duì)第三人的違約行為承擔(dān)責(zé)任。法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)原告作為善意購(gòu)房者的合法權(quán)利。四、優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者（買(mǎi)受人）的合法權(quán)益，不僅合法，也符合公平原則。恒冠公司享有的是工程款債權(quán)，屬于經(jīng)營(yíng)權(quán)利，而買(mǎi)受人將取得的是商品房物權(quán)，屬于生存權(quán)，買(mǎi)受人享有的生存權(quán)應(yīng)優(yōu)于恒冠公司享有的經(jīng)營(yíng)權(quán)；優(yōu)先保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展；若原告等買(mǎi)受人的優(yōu)先權(quán)得不到優(yōu)先保護(hù)，買(mǎi)受人則一無(wú)所有，是極不公平的，也必將導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定因素。
被告恒冠公司辯稱：第一，本案是執(zhí)行異議之訴，僅對(duì)是否執(zhí)行的問(wèn)題進(jìn)行審理，原告要求確認(rèn)合同有效并且辦理過(guò)戶備案的請(qǐng)求不屬于本案審查問(wèn)題；第二，案外人所購(gòu)商品房具備排除執(zhí)行的條件必須是居住用房而非商業(yè)用房，本案商鋪屬于商業(yè)用房，不具備排除執(zhí)行的條件。
第三人尚源居公司向本院提交書(shū)面陳述意見(jiàn)稱：一、尚源居公司已將涉案商鋪移交物業(yè)公司，由物業(yè)公司代轉(zhuǎn)交給各位業(yè)主，尚源居公司不再占有上述物業(yè)，業(yè)主物權(quán)應(yīng)得到法律保護(hù)；二、尚源居公司與原告已簽訂合法有效的《尚源東城商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，北海中院的執(zhí)行裁定書(shū)已確認(rèn)該合同的效力；三、恒冠公司的工程款優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗原告已購(gòu)買(mǎi)涉案商品房的行為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款有限受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”的規(guī)定，原告作為商品房買(mǎi)受人，其權(quán)利優(yōu)先于承包人及抵押權(quán)人，《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，僅是可以排除執(zhí)行的情形之一，但并不是唯一情形，本案原告的情形完全符合上述批復(fù)第二條的規(guī)定。綜上，尚源居公司認(rèn)為原告訴請(qǐng)有事實(shí)和法律的依據(jù)，請(qǐng)求法院支持。
關(guān)雄圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了以下證據(jù)：1.《商品房商鋪買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證，證明關(guān)雄在“和諧苑”購(gòu)買(mǎi)商品房并已支付50%以上房款；2.查封公告、執(zhí)行裁定書(shū)，證明法院駁回異議申請(qǐng)是錯(cuò)誤的。
被告恒冠公司未向本院提交證據(jù)。
第三人尚源居公司未向本院提交證據(jù)。
經(jīng)開(kāi)庭審理質(zhì)證，被告恒冠公司對(duì)關(guān)雄提交的證據(jù)質(zhì)證如下：對(duì)證據(jù)1中商鋪買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)的真實(shí)性無(wú)異議，關(guān)雄提供的合同書(shū)已載明涉案房屋不屬于居住用房；對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，法院查封的裁定結(jié)果都是正確的。
第三人尚源居公司未到庭參加訴訟，依法視為放棄質(zhì)證的訴訟權(quán)利。
對(duì)原告提供的證據(jù)經(jīng)審查質(zhì)證，本院認(rèn)為上述證據(jù)具有真實(shí)性、合法性，與本案亦具有一定的關(guān)聯(lián)性，故可作為定案的參考依據(jù)。
綜合本案證據(jù)以及庭審筆錄，本院確認(rèn)如下法律事實(shí)：2014年6月10日，原告關(guān)雄與第三人尚源居公司簽訂《商品房商鋪買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》一份，約定關(guān)雄向尚源居公司購(gòu)買(mǎi)尚源居公司名下的國(guó)華尚源東城（和諧苑）第一幢第一層0117號(hào)房屋，總價(jià)款為2405820元，關(guān)雄已向尚源居公司支付了購(gòu)房款1925820元。
另查明，恒冠公司因工程進(jìn)度款的支付問(wèn)題與尚源居公司產(chǎn)生糾紛，后恒冠公司向北海仲裁委員會(huì)提起仲裁申請(qǐng)，北海仲裁委員會(huì)受理該案后，于2015年11月27日委托北海市海城區(qū)人民法院對(duì)尚源居公司價(jià)值174861860元財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全，北海市海城區(qū)人民法院于2015年11月27日作出（2015）海執(zhí)保字第7號(hào)民事裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，查封了尚源居公司名下位于北海市，國(guó)華尚源東城（和諧苑）樓盤(pán)中限額為17486186元的土地使用權(quán)、房屋、地下停車(chē)位，其中包括關(guān)雄購(gòu)買(mǎi)的第一幢第一層0117號(hào)房屋。2016年11月2日，北海仲裁委員會(huì)作出北仲裁字（2015）第218號(hào)裁決書(shū)，裁決：尚源居公司向恒冠公司支付工程進(jìn)度款、利息共計(jì)13745.366萬(wàn)元（利息暫計(jì)至2015年10月30日，之后以欠款10181.346萬(wàn)元為本金，按照月利率1.5%計(jì)算至付清全部款項(xiàng)之日止）；恒冠公司對(duì)尚源居公司應(yīng)付的10181.346萬(wàn)元國(guó)華尚源東城項(xiàng)目工程款享有優(yōu)先受償權(quán)。上述裁決書(shū)生效后，恒冠公司向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。本院以（2016）桂05執(zhí)217號(hào)案予以執(zhí)行。在該案執(zhí)行過(guò)程中，原告關(guān)雄就本院執(zhí)行的北海市，國(guó)華尚源東城（和諧苑）第一幢第一層0117號(hào)房屋提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行。本院經(jīng)審查后，認(rèn)為案涉房屋系案外人關(guān)雄與尚源居公司在本院查封之前簽訂了《商品房商鋪買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，案外人已支付合同約定總價(jià)款的百分之五十以上，但該商品房用途為商業(yè)，案外人無(wú)證據(jù)證明是否僅用于居住，案外人關(guān)雄的異議不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，且其權(quán)利不能夠排除執(zhí)行，對(duì)其異議理由不予支持，遂作出（2016）桂05執(zhí)異38號(hào)裁定書(shū)，裁定駁回其異議請(qǐng)求。關(guān)雄為此提起訴訟，提出上述訴訟請(qǐng)求。
本院認(rèn)為：本案系執(zhí)行異議之訴，焦點(diǎn)問(wèn)題在于作為案外人的關(guān)雄所主張的其對(duì)案涉房屋所享有的民事權(quán)益能否足以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行程序中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一般買(mǎi)受人進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)的理論基礎(chǔ)是買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)，買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)之所以要保護(hù)，是因?yàn)橘I(mǎi)受人已經(jīng)為取得物權(quán)履行了一定義務(wù)并以占有的方式對(duì)外進(jìn)行了公示，物權(quán)期待權(quán)才具有排除執(zhí)行的效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第二十八條：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”之規(guī)定，本案中，一、原告關(guān)雄與第三人尚源居公司于2014年6月10日簽訂《商品房商鋪買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效之合同。本案系執(zhí)行異議之訴，非確認(rèn)合同效力糾紛，本院雖對(duì)涉案的《商品房商鋪買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》的合法有效性進(jìn)行了審查，但不對(duì)關(guān)雄訴請(qǐng)確認(rèn)該合同的合法有效性作出判決。二、關(guān)雄沒(méi)有提供證據(jù)證明其已經(jīng)合法占有了案涉不動(dòng)產(chǎn)，且根據(jù)涉案《商品房商鋪買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》約定的交房時(shí)間為2015年12月30日，但法院于2015年9月22日查封了涉案房屋，因此關(guān)雄在法院查封之前并沒(méi)有合法占有該房屋。三、關(guān)雄受讓案涉商鋪總總價(jià)款為2405820元，其已經(jīng)支付價(jià)款1206150元，達(dá)到50%以上價(jià)款。四、根據(jù)查明的事實(shí)，關(guān)雄未辦理過(guò)戶登記并非因其自身原因?qū)е?。綜上幾點(diǎn)，關(guān)雄雖然簽訂了合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，房屋未能辦理過(guò)戶登記責(zé)任亦不在原告，但原告并未支付全部房屋價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，亦未在法院查封之前合法占有案涉房屋，故本案不完全符合《規(guī)定》第二十八條規(guī)定的保護(hù)情形。原告還主張其所購(gòu)商鋪是用于居住，本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）第二條“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”的規(guī)定，支持其物權(quán)期待權(quán)。本院認(rèn)為，《批復(fù)》的立法目的是為了保護(hù)消費(fèi)者的基本居住生存權(quán)，故為生活消費(fèi)而購(gòu)房商品房的人才是《批復(fù)》規(guī)定的“消費(fèi)者”，而案涉《商品房商鋪買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》所涉標(biāo)的為商鋪，具有投資經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)。原告所購(gòu)商鋪是否用于居住，并不能改變?cè)撋啼伒耐顿Y經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。因此，本案原告不符合《批復(fù)》第二條規(guī)定的“消費(fèi)者”條件，其對(duì)涉案商鋪只能享有一般買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)，不能以消費(fèi)者買(mǎi)受人的身份請(qǐng)求依據(jù)《批復(fù)》規(guī)定排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。
此外，關(guān)雄要求尚源居公司為其辦理房屋過(guò)戶，因該訴求系基于關(guān)雄與尚源居公司之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，與本案不是同一法律關(guān)系，亦不屬于本案審理范圍，關(guān)雄應(yīng)另尋法律途徑予以解決，本院在本案中不予處理。
綜上所述，關(guān)雄所購(gòu)買(mǎi)的涉案房屋不符合《規(guī)定》第二十八條規(guī)定的一般買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)要件，亦不符合《批復(fù)》第二條之規(guī)定情形，其請(qǐng)求排除被告恒冠公司對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，本院不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回原告關(guān)雄的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由原告關(guān)雄負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表的人數(shù)提出副本，上訴于廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 魏玉芳
審判員 汪海敏
審判員 葉 萍
二〇一七年八月三十日
法官助理龐曉湖
書(shū)記員龍財(cái)新
