湖南省衡陽市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2025）湘04民終1731號
上訴人（原審被告）：曠某某，男。
被上訴人（原審原告）：衡陽縣某某物業(yè)管理有限公司。
法定代表人：張某，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：易某某，男。
上訴人曠某某因與被上訴人衡陽縣某某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱某某物業(yè)）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服湖南省衡陽縣人民法院（2025）湘0421民初1389號民事判決，向本院提起上訴。本院于2025年6月9日立案后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人曠某某，被上訴人衡陽縣某某物業(yè)的委托訴訟代理人易某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
曠某某上訴請求：1、撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的全部訴訟請求；2、判令被上訴人返還已收取的物業(yè)費(fèi)1940元及裝修押金2000元；3、判令被上訴人承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)及理由：1、被上訴人未履行法定程序，無權(quán)收取物業(yè)費(fèi)；2、被上訴人未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，無權(quán)主張物業(yè)費(fèi)；3、一審法院適用法律錯(cuò)誤，未審查關(guān)鍵事實(shí)，違約金無合法依據(jù)。
某某物業(yè)辯稱，被上訴人已于2022年12月29日取得衡陽縣發(fā)展和改革局《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)“某某·領(lǐng)域”住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》，并于2021年1月29日中標(biāo)，2021年2月5日在衡陽縣住建局完成中標(biāo)備案，備案手續(xù)完整，收取物業(yè)費(fèi)的程序合法。被上訴人已全面履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，上訴人拒交費(fèi)用無事實(shí)和法律依據(jù)。依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》的相關(guān)約定，上訴人無正當(dāng)理由長期欠費(fèi)，違約金計(jì)算合法有據(jù)。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
某某物業(yè)向一審法院起訴請求：1、判令被告支付原告物業(yè)費(fèi)3820元（自2022年4月1日至2025年3月31日止）及違約金1146元（請求支付至實(shí)際清償之日止）；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：某某·領(lǐng)域系衡陽縣某見房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，被告曠某某（購房人）向衡陽縣某見房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（售房單位）購買了衡陽縣××鎮(zhèn)××路××號**室，房屋建筑面積1**平方米。2021年2月1日，原告某某物業(yè)與衡陽縣某見房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《某某·領(lǐng)域前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定由某某物業(yè)對某某·領(lǐng)域提供前期物業(yè)服務(wù)。2021年3月19日，原告某某物業(yè)（甲方）與被告曠某某（乙方）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同（住宅類）》約定：甲方提供的服務(wù)內(nèi)容包括物業(yè)共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生，生活垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通、化糞池的清理、環(huán)境的消殺等（不含生活垃圾處理費(fèi)用及外墻清洗費(fèi)用）；附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；公共綠化的日常養(yǎng)護(hù)和管理；車輛停放管理及交通秩序的維護(hù)；協(xié)助公共秩序的維護(hù)；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理；組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取：根據(jù)物業(yè)建筑面積計(jì)費(fèi)交納，按住宅物業(yè)1.2元／月·平方米。乙方應(yīng)于開發(fā)商書面入伙通知其辦理交房之次月起按時(shí)足額物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用以預(yù)交納（乙方應(yīng)在每季度第一個(gè)月的十日前履行本季度的交納義務(wù)），辦理入住手續(xù)時(shí)預(yù)交六個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)。納入物業(yè)管理范圍的已出售，因乙方原因未入伙以及未裝修的空置房，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。乙方不按規(guī)定按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，處以每日千分之三的滯納金，無正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的，甲方可采取相應(yīng)措施催繳，由此產(chǎn)生的訴訟費(fèi)等甲方合理支出的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。合同期限自《入伙通知書》所規(guī)定的時(shí)間之日起至業(yè)主委員會成立并與業(yè)主大會選聘的新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止。同日，被告曠某某辦理了入住裝修手續(xù)，并交納了2021年4月1日至2022年3月31日的物業(yè)管理費(fèi)1940元、裝修押金2000元等，之后被告曠某某未再交納物業(yè)管理費(fèi)用，原告亦未退還被告裝修押金2000元。原告訴請截至2025年3月31日止，被告曠某某拖欠物業(yè)費(fèi)5818元（134.69㎡×1.2元／月·㎡×36個(gè)月），扣減裝修押金后，被告曠某某尚欠原告物業(yè)費(fèi)3818（5818元-2000元），并要求其承擔(dān)違約金。
一審法院認(rèn)為，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。原告某某物業(yè)與被告曠某某簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同（住宅類）》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法、有效，對雙方當(dāng)事人具有約束力。合同簽訂后，原告某某物業(yè)按約定為被告曠某某提供了物業(yè)服務(wù)，被告曠某某在接受服務(wù)之后，未及時(shí)向原告交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，已構(gòu)成違約。經(jīng)本院核實(shí)，被告曠某某應(yīng)支付原告2022年4月1日至2025年3月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)為5818元，扣減原告尚未退還的裝修押金2000元，被告應(yīng)付原告物業(yè)管理費(fèi)3818元。被告曠某某辯稱原告沒有為其服務(wù)，并管理不到位而拒交物業(yè)費(fèi)的意見，并提供了照片予以證明。本院認(rèn)為，被告提供的照片僅能反映特定時(shí)間、特定區(qū)域的偶然狀態(tài)，物業(yè)服務(wù)系長期性、持續(xù)性行為，對于被告提出的安全隱患等問題僅能說明原告在提供物業(yè)服務(wù)過程中或存在不足之處，屬于原告需要整改和完善的問題，但不能證明物業(yè)服務(wù)的瑕疵量的積累達(dá)到少交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的程度，被告雖然有權(quán)利督促和要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對性的予以改進(jìn)和完善，但出于維護(hù)小區(qū)整體秩序及公共利益的考慮，但不宜以拒交費(fèi)用的方式進(jìn)行對抗。因此被告的抗辯不構(gòu)成可拒交物業(yè)管理費(fèi)的正當(dāng)理由，本院不予采納。原告訴請要求按欠費(fèi)總金額的30%計(jì)算違約金，根據(jù)案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同（住宅類）》約定“乙方應(yīng)在每季度第一個(gè)月的十日前履行本季度的交納義務(wù)”，“乙方不按規(guī)定按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，處以每日千分之三的滯納金”，被告未按照合同約定履行物業(yè)費(fèi)交納義務(wù)，已構(gòu)成違約，本院酌情核定被告按所欠物業(yè)費(fèi)金額的10%支付原告違約金，即被告應(yīng)支付違約金381元（3818元×10%）。綜上，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款、第五百六十八條、第五百七十七條、第五百八十五條、第九百三十七條第一款、第九百三十九條、第九百四十四條之規(guī)定，判決如下：一、被告曠某某應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)支付所欠原告衡陽縣某某物業(yè)管理有限公司2022年4月1日至2025年3月31日期間的物業(yè)費(fèi)3818元及違約金381元，共計(jì)4199元；如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十四條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。二、駁回原告衡陽縣某某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。本案受理費(fèi)50元，減半收取計(jì)25元，由被告曠某某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，被上訴人某某物業(yè)提交了下列證據(jù)：證據(jù)1某某領(lǐng)域前期物業(yè)合同，擬證明某某物業(yè)公司的合法入駐；證據(jù)2前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)，擬證明物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及等級；證據(jù)3中標(biāo)通知書，擬證明物業(yè)公司入駐合法合規(guī)；證據(jù)4衡陽縣前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中標(biāo)備案表，擬證明物業(yè)公司的合法并依法備案；證據(jù)5物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案表，擬證明物業(yè)公司已向住建局部門備案；證據(jù)6消防栓檢查表，擬證明日常檢查與維護(hù)；證據(jù)7垃圾拖運(yùn)清潔照片，擬證明物業(yè)的保潔工作；證據(jù)8保安亭值守，擬證明崗?fù)さ脑O(shè)置人員值守；證據(jù)9購房合同，擬證明購房面積及繳費(fèi)面積；證據(jù)10收樓通知書，擬證明物業(yè)公司收房時(shí)間的確定；證據(jù)11前期服務(wù)合同（住宅類），擬證明業(yè)主與物業(yè)公司的合同關(guān)系成立；證據(jù)12住戶繳費(fèi)收據(jù)，擬證明業(yè)主認(rèn)可物業(yè)公司的合同關(guān)系，并認(rèn)可建筑面積；證據(jù)13回復(fù)信息照片，擬證明與物業(yè)工作人員的信息回復(fù)。上訴人曠某某質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1物業(yè)合同只有單方面一份，該合同書上最后一頁說是一式兩份，只有物業(yè)有，上訴人沒有，存在違規(guī)。證據(jù)2批復(fù)一審時(shí)沒有提供，無法證實(shí)。證據(jù)3中標(biāo)通知書一審沒有出示，不知其真實(shí)性、合法性。證據(jù)4備案表一審沒有提交，不知其真實(shí)性、合法性。證據(jù)5不知其真實(shí)性、合法性。證據(jù)6之前沒有提交過。證據(jù)7，對于垃圾清運(yùn)是多久清理一次，時(shí)間不明確。證據(jù)8保安亭值守長期是無人看守的。證據(jù)9、10、11是真實(shí)的。證據(jù)12住戶繳費(fèi)收據(jù)、證據(jù)13回復(fù)信息照片，一審沒有提交，對真實(shí)性無異議。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，證據(jù)1在一審時(shí)已經(jīng)提交并經(jīng)質(zhì)證，不屬于新證據(jù)，證據(jù)2-5,均已核對原件，可以達(dá)到其證明目的，予以采信，證據(jù)6-8可以證明物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)，可以采信，證據(jù)9、10，上訴人對其真實(shí)性無異議，可以達(dá)到證明目的，予以采信，證據(jù)11、12一審時(shí)已經(jīng)提交并經(jīng)質(zhì)證，不屬于新證據(jù)，證據(jù)13上訴人對真實(shí)性無異議，可予采信。
本院二審查明，一審查明的事實(shí)清楚，予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為,本案二審的爭議焦點(diǎn)為：上訴人曠某某是否應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)？經(jīng)查，某某物業(yè)于2021年1月29日中標(biāo)案涉小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，2021年2月1日，某某物業(yè)與衡陽縣某見房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由某某物業(yè)對某某·領(lǐng)域提供前期物業(yè)服務(wù)，并于2021年2月5日中標(biāo)備案，某某物業(yè)也已在衡陽縣××房××鄉(xiāng)建設(shè)局備案，衡陽縣發(fā)展和改革局亦于2022年12月29日出具了《關(guān)于對某某領(lǐng)域小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》，故上訴人曠某某認(rèn)為某某物業(yè)未履行法定程序，無權(quán)收取物業(yè)費(fèi)的理由不能成立，依法不予采納。上訴人曠某某與某某物業(yè)于2021年3月19日簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同（住宅類）》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法、有效，對雙方當(dāng)事人具有約束力。合同簽訂后，某某物業(yè)按約為曠某某提供了物業(yè)服務(wù)，曠某某未及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，已構(gòu)成違約，上訴人在一審時(shí)提供的照片僅能反映小區(qū)特定時(shí)間和區(qū)域的狀態(tài)，不能證明某某物業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，故一審判令曠某某支付物業(yè)費(fèi)3818元及違約金381元符合法律規(guī)定，對上訴人認(rèn)為被上訴人未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，無權(quán)收取物業(yè)費(fèi)，違約金于法無據(jù)等理由依法不予采納。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決恰當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審受理費(fèi)50元，由上訴人曠某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 蔡 莉
審 判 員 谷芝蘭
審 判 員 李雁賓
二〇二五年六月二十三日
法官助理 鄧 斌
書 記 員 康 輝
