陜西省西安市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2025）陜01民終9381號
上訴人（原審被告）:王某某，女，1976年11月17日出生，漢族，住安徽省太和縣。
委托訴訟代理人：郭某，男，系王某某丈夫，住安徽省亳州市譙城區(qū)。
被上訴人（原審原告）:某物業(yè)管理有限公司西安分公司（原某物業(yè)管理有限公司西安分公司），經(jīng)營場所陜西省西安市高新區(qū)錦業(yè)路與唐延南路交叉口東南側(cè)境商未來中心17層11706號。
負(fù)責(zé)人：谷某，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：常某，陜西諾爾律師事務(wù)所律師。
上訴人王某某因與被上訴人某物業(yè)管理有限公司西安分公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服西安市雁塔區(qū)人民法院（2025）陜0113民初503號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法獨(dú)任進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王某某上訴請求：1.撤銷一審判決第一項，改判駁回某物業(yè)管理有限公司西安分公司關(guān)于物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的全部訴請；2.本案一、二審訴訟費(fèi)由某物業(yè)管理有限公司西安分公司負(fù)擔(dān)。事實和理由：一、一審判決認(rèn)定事實錯誤，某物業(yè)管理有限公司西安分公司未舉證證明其與王某某存在合法有效的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力的前提是合同依法成立。某物業(yè)管理有限公司西安分公司雖提交《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，但未提供任何證據(jù)證明其通過合法招投標(biāo)程序取得案涉小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)資格，亦未提交《前期物業(yè)服務(wù)合同》備案文件、評標(biāo)委員會組成文件等關(guān)鍵材料。根據(jù)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二十八條，選聘前期物業(yè)企業(yè)需依法組建評標(biāo)委員會，且專家成員需從行政主管部門專家?guī)熘须S機(jī)抽取。某物業(yè)管理有限公司西安分公司未能舉證其程序合法性，一審法院僅以協(xié)議形式存在即認(rèn)定合同有效，顯屬事實認(rèn)定錯誤。某物業(yè)管理有限公司西安分公司主張其為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，但未提交任何實際履行服務(wù)的證據(jù)。根據(jù)《民事訴訟法》第六十七條，主張合同履行的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。某物業(yè)管理有限公司西安分公司既未提供物業(yè)服務(wù)記錄（如保安、保潔、維修等工作日志）、公共設(shè)施維護(hù)憑證，亦未提交員工雇傭合同、社保繳納記錄等材料。相反，王某某提交的小區(qū)環(huán)境臟亂差、設(shè)施破損等照片，物業(yè)和開發(fā)商勾結(jié)將沒有通過消房驗收小區(qū)欺瞞業(yè)主使用，嚴(yán)重違法，沒有按照物業(yè)合同約定及時清理管道造成廚房管道多次反水，造成廚柜損壞，過道積雨水沒有及時清理造成客廳頂面漏水，損壞物品一直沒有恢復(fù)，足以證明某物業(yè)管理有限公司西安分公司未履行合同義務(wù)。一審法院僅以“原告實際提供了物業(yè)服務(wù)”為由支持其訴求，屬于事實認(rèn)定嚴(yán)重錯誤。二、一審程序違法，未要求某物業(yè)管理有限公司西安分公司補(bǔ)充關(guān)鍵證據(jù)。某物業(yè)管理有限公司西安分公司在一審中未提供物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系合法性及實際履行服務(wù)的各項證據(jù)，根據(jù)《民事訴訟法》第六十四條，法院應(yīng)責(zé)令其限期舉證。但一審法院未履行審查義務(wù)，直接采信某物業(yè)管理有限公司西安分公司單方陳述，導(dǎo)致事實認(rèn)定錯誤，程序嚴(yán)重違法。三、關(guān)于反訴請求的補(bǔ)充理由。一審法院以“協(xié)議有效”為由駁回該項反訴請求，未考慮某物業(yè)管理有限公司西安分公司根本違約的事實，應(yīng)予糾正。綜上，一審判決認(rèn)定事實不清、程序違法，嚴(yán)重?fù)p害王某某合法權(quán)益，懇請二審法院依法改判，支持王某某的上訴請求。
某物業(yè)管理有限公司西安分公司辯稱，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第143條規(guī)定，雙方簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效，某物業(yè)管理有限公司西安分公司已按照該協(xié)議約定提供物業(yè)服務(wù)，王某某應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求駁回王某某的上訴請求。
某物業(yè)管理有限公司西安分公司向一審法院起訴請求：1.判令王某某支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等各項費(fèi)用7056.38元及違約金2116.92元，共計9173.3元；2.判令王某某承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實：某物業(yè)管理有限公司西安分公司為西安市雁塔區(qū)大寨路中航華府小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，王某某系中航華府小區(qū)5-1-203號房屋的業(yè)主，房屋建筑面積78.08平方米。2017年6月30日，某物業(yè)管理有限公司西安分公司（甲方）與王某某（乙方）簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定“一、甲方權(quán)利義務(wù)：由甲方對房屋共用部位、公用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理；制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度；甲方可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；按規(guī)定向乙方公布物業(yè)管理收支賬目；與乙方訂立《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；向乙方提供房屋自用部位，自用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)，雙方另立協(xié)議約定。二、乙方權(quán)利義務(wù)：監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議；遵守《業(yè)主臨時管理規(guī)約》及本物業(yè)相關(guān)物業(yè)管理制度；依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)管理服務(wù)綜合費(fèi)用；裝飾裝修房屋時，遵守《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；不得占用、損壞本物業(yè)的公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或改變其他使用功能等。三、甲方物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量：房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容和觀瞻；設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，使用正常，維修及時；小區(qū)路面整潔、維修及時、無破損，標(biāo)識系統(tǒng)完整規(guī)范，配套設(shè)施維修及時，完整無損；環(huán)境衛(wèi)生定期消殺，垃圾及時清理，環(huán)境整潔；花草長勢良好，修剪及時，無病害和枯死；出入登記，停放有序，道路無阻礙；住宅區(qū)內(nèi)秩序良好，外來人員進(jìn)出小區(qū)有登記；系統(tǒng)設(shè)備定期檢查，使用正常；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修，維修及時。四、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季度收取，每季度首月5日前繳納；管理服務(wù)費(fèi)住宅按建筑面積每月每平方米1.5元（商業(yè)為6元），電梯費(fèi)首層0.3元／月／平方米，2-××層××.4元／月／平方米,11-××層××.5元／月／平方米，21層及以上0.6元／月／平方米；上述費(fèi)用自《入住通知書》規(guī)定的入伙日的次日起開始計收；乙方空置房屋，因未裝修不具備入住條件的空置房或入住后（含房屋裝修）因故長期不使用的空置房，從驗收或者乙方報告物業(yè)服務(wù)中心，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心登記確認(rèn)即日起，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。九、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方期限改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費(fèi)用，甲方有權(quán)要求乙方交納費(fèi)用并從逾期之日起按每日3‰交納違約金。本合同期限自2014年8月27日起至首屆業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時止。上述協(xié)議簽訂后，某物業(yè)管理有限公司西安分公司為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今。本案在審理過程中，經(jīng)詢問，某物業(yè)管理有限公司西安分公司稱案涉小區(qū)生活垃圾處理費(fèi)按6元／月／戶收取，公攤電費(fèi)按0.2元／月／平方米收取。2021年4月1日起，案涉小區(qū)開始實行一費(fèi)制，物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、公攤電費(fèi)統(tǒng)一按2.2元／月／平方米收取，生活垃圾處理費(fèi)仍按6元／月／戶收取。本案欠費(fèi)明細(xì)表為：2020年9月1日至2023年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、公攤電費(fèi)、垃圾費(fèi)，合計7056.38元。另查明，根據(jù)案涉小區(qū)業(yè)主提交的圖片顯示，某物業(yè)管理有限公司西安分公司在服務(wù)過程中存在小區(qū)路面維護(hù)、門禁系統(tǒng)維修、綠化養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)不及時等問題。
一審法院認(rèn)為，某物業(yè)管理有限公司西安分公司與王某某簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，雙方均應(yīng)當(dāng)按約履行。某物業(yè)管理有限公司西安分公司作為物業(yè)公司為案涉小區(qū)實際提供了物業(yè)服務(wù)，王某某作為業(yè)主負(fù)有向某物業(yè)管理有限公司西安分公司支付物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)。現(xiàn)某物業(yè)管理有限公司西安分公司主張王某某支付自2020年9月1日至2023年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、公攤電費(fèi)、生活垃圾費(fèi)，王某某未舉證證明繳納了前述期間的費(fèi)用，不利后果應(yīng)自行承擔(dān)。故某物業(yè)管理有限公司西安分公司該項訴請，依法予以支持。關(guān)于物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，2020年9月1日至2021年3月31日期間應(yīng)按照物業(yè)費(fèi)1.5元/月／平方米、電梯費(fèi)0.4元/月／平方米、公攤電費(fèi)0.2元/月／平方米；2021年4月1日至2023年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)按照2.2元/月／平方米收??；生活垃圾費(fèi)6元/月／戶的標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)一審法院計算，前述應(yīng)繳合計7056.38元。關(guān)于某物業(yè)管理有限公司西安分公司主張的違約金一節(jié)，王某某雖未按照合同約定向某物業(yè)管理有限公司西安分公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，但根據(jù)王某某提交的小區(qū)圖片顯示，某物業(yè)管理有限公司西安分公司在服務(wù)過程中存在小區(qū)路面維護(hù)、門禁系統(tǒng)維修、綠化養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)不及時等問題。王某某因并非惡意拖欠，故某物業(yè)管理有限公司西安分公司主張王某某支付違約金，不予支持。關(guān)于王某某在開庭時提起的反訴請求：要求某物業(yè)管理有限公司西安分公司修復(fù)室內(nèi)損壞的物品以及可視對講機(jī)一節(jié)。經(jīng)詢，王某某稱“可視對講機(jī)在開發(fā)商交房時就是無法使用的狀態(tài)”。已釋明告知王某某，房屋漏水及物品損壞問題與本案不是一個法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)另案起訴。可視對講機(jī)在房屋交付時便無法正常使用，系業(yè)主與開發(fā)商之間的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)另案解決。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百六十五條、第五百七十七條、第九百四十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規(guī)定，判決：一、王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付某物業(yè)管理有限公司西安分公司中航華府小區(qū)5-1-203號房屋截止2023年12月31日期間物業(yè)管理費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)，公攤電費(fèi)共計7056.38元；二、駁回某物業(yè)管理有限公司西安分公司的其余訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十四條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)50元，減半收取計25元，由王某某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。王某某提交一組證據(jù)：10張照片及其在12345投訴街辦工作人員的通話錄音，以證明案涉小區(qū)部分消防器材缺失，小區(qū)沒有通過完整的消防驗收，不具備物業(yè)接收小區(qū)的條件。經(jīng)質(zhì)證，某物業(yè)管理有限公司西安分公司對該照片的真實性和證明目的均不認(rèn)可，認(rèn)為僅憑照片無法證明是該小區(qū)且拍攝時間也比較久遠(yuǎn)；對錄音的真實性和證明目的均不認(rèn)可，認(rèn)為與本案無關(guān)，且該錄音并非完整錄音，只是截取的一段。一審法院查明事實屬實，本院予以確認(rèn)。
另查明，2025年1月22日，中航物業(yè)管理有限公司西安分公司正式更名為某物業(yè)管理有限公司西安分公司。
本院認(rèn)為，二審爭議的焦點(diǎn)為：一、王某某是否應(yīng)當(dāng)向某物業(yè)管理有限公司西安分公司支付物業(yè)服務(wù)各項費(fèi)用；二、王某某主張一審法院存在程序違法能否成立。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。本案中，某物業(yè)管理有限公司西安分公司與王某某簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，某物業(yè)管理有限公司西安分公司為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，王某某亦實際接受了某物業(yè)管理有限公司西安分公司提供的物業(yè)服務(wù)，故某物業(yè)管理有限公司西安分公司要求王某某支付相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用于法有據(jù)，一審法院予以支持并無不當(dāng)。至于王某某上訴所稱的某物業(yè)管理有限公司西安分公司未履行合同義務(wù)一節(jié)，因王某某所提交的證據(jù)僅能證明該小區(qū)物業(yè)在服務(wù)過程中存在設(shè)施設(shè)備維護(hù)不及時、不到位的情況，而該情況一審法院已經(jīng)予以考量并據(jù)此對某物業(yè)管理有限公司西安分公司主張的違約金未予支持，故王某某以此為由不予支付物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用不能成立。王某某一審中所提出的反訴請求與本案并非同一法律關(guān)系，一審法院告知其另案起訴解決于法不悖。王某某上訴稱一審存在程序違法問題缺乏事實及法律依據(jù)，本院依法不予采信。
綜上所述，王某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，王某某已預(yù)交，由上訴人王某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 員 馬志超
二〇二五年五月三十日
法官助理 劉 閑
書 記 員 鐘 陽
