中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2022）最高法民終96號
上訴人（原審被告、案外人）：關(guān)海玲，女，1975年11月20日出生，漢族，住廣東省增城市。
委托訴訟代理人：王美智，廣東萊特律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、申請執(zhí)行人）：甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行，住所地甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)酒泉路437-451號。
負責(zé)人：蒲玉紅，該支行負責(zé)人。
委托訴訟代理人：展之寬，甘肅銀行股份有限公司員工。
委托訴訟代理人：朱發(fā)祿，甘肅銀行股份有限公司公司律師。
原審第三人（被執(zhí)行人）：廣州華駿實業(yè)有限公司，住所地廣東省廣州市天河區(qū)天河北路559號2304房自編E02。
法定代表人：鐘冠業(yè)，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：劉洪濤，該公司員工。
上訴人關(guān)海玲因與被上訴人甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行（以下簡稱甘肅銀行中央廣場支行）及原審第三人廣州華駿實業(yè)有限公司（以下簡稱華駿公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案不服甘肅省高級人民法院（2021）甘民初35號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年3月1日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人關(guān)海玲的委托訴訟代理人王美智，被上訴人甘肅銀行中央廣場支行的委托訴訟代理人展之寬、朱發(fā)祿、原審第三人華駿公司的委托訴訟代理人劉洪濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
關(guān)海玲上訴請求：1.撤銷一審法院（2021）甘民初35號民事判決；2.改判駁回甘肅銀行中央廣場支行的全部訴訟請求；3.判令甘肅銀行中央廣場支行承擔(dān)本案的全部訴訟費用。事實和理由：（一）《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和第二十九條均屬于第二十七條規(guī)定的例外情形，可以排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。1.一審法院以《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定排除關(guān)海玲的合法權(quán)益屬于法律適用錯誤。關(guān)海玲購買案涉車位發(fā)生在甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)設(shè)立之前，華駿公司在明知該案涉車位已出售給關(guān)海玲情況下，仍然抵押給甘肅銀行中央廣場支行。甘肅銀行中央廣場支行作為專業(yè)金融機構(gòu)，沒有審查案涉車位是否已被他人合法占有、使用，未盡到高度、合理的注意義務(wù)，存在過錯。2.關(guān)海玲基于合法有效的買賣關(guān)系已經(jīng)長期合法占有和使用案涉車位，關(guān)海玲的物權(quán)期待權(quán)可以排除甘肅銀行中央廣場支行對案涉車位的強制執(zhí)行。3.一審法院存在僵化和錯誤適用法律條款的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和第二十九條分別針對不動產(chǎn)買受人和商品房消費者設(shè)計了排除強制執(zhí)行的前置條件，前者保護無過錯買受人的物權(quán)期待權(quán)，后者保護消費者具有生存權(quán)益的物權(quán)期待權(quán)。案涉車位符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定條件，可以排除甘肅銀行中央廣場支行的抵押權(quán)。案涉車位的購買合同不僅發(fā)生在甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)設(shè)立日期之前，也發(fā)生在人民法院查封日期之前。關(guān)海玲的丈夫分兩筆依約向華駿公司支付了案涉車位全部款項，并開具了發(fā)票，此后，關(guān)海玲一直合法占有并使用案涉車位，案涉車位由甘肅銀行中央廣場支行設(shè)立了抵押權(quán)而無法過戶，關(guān)海玲對此不知情，不存在任何過錯，上述事實均由一審法院查明。4.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的立法目的旨在保護消費者具有生存權(quán)益的物權(quán)期待權(quán)而作出的例外規(guī)定，評判依據(jù)為保障生存權(quán)益，立法依據(jù)是生存權(quán)益優(yōu)于抵押權(quán)益。關(guān)海玲購買的案涉車位是為了配套購買的住房一起使用，滿足關(guān)海玲基本生活居住需要，其法律性質(zhì)等同于商品房，具有生存權(quán)益屬性。一審法院判決未查明關(guān)海玲在案涉車位所在小區(qū)是否購買了住宅以及案涉車位是否為了滿足關(guān)海玲基本生活居住需要，僅僅以案涉車位為非商品房，認定關(guān)海玲對案涉車位的權(quán)益無法排除甘肅銀行中央廣場支行對案涉車位的抵押權(quán)益，認定事實不清。（二）關(guān)海玲購買案涉車位時間早于甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)設(shè)立時間，且關(guān)海玲購買案涉車位時仍存續(xù)的抵押權(quán)人并非甘肅銀行中央廣場支行，該抵押權(quán)已經(jīng)注銷，并未與關(guān)海玲的物權(quán)期待權(quán)造成實質(zhì)沖突，一審法院以甘肅銀行中央廣場支行在后設(shè)立的抵押權(quán)否定關(guān)海玲購買案涉車位時的善意，屬于認定事實錯誤。（三）一審法院規(guī)避甘肅銀行中央廣場支行設(shè)立抵押權(quán)是否善意的問題，損害關(guān)海玲的合法權(quán)益，顯失公平。關(guān)海玲作為普通的商品房買受人，在購買案涉車位時并不知道廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司華夏支行抵押權(quán)負擔(dān)的存在。在關(guān)海玲購買案涉車位后，甘肅銀行中央廣場支行及華駿公司又在案涉車位設(shè)定抵押權(quán)時，存在明顯過錯。一審法院在認定華駿公司及甘肅銀行中央廣場支行對于案涉車位設(shè)立抵押權(quán)時是否善意的問題，未充分論證，且以關(guān)海玲在購買案涉車位時已有在先的抵押權(quán)負擔(dān)為由，未查明關(guān)海玲是否知曉甘肅銀行中央廣場支行設(shè)定抵押問題，直接規(guī)避甘肅銀行中央廣場支行及華駿公司不善意問題，沒有合理平衡各方之間的權(quán)益，罔顧關(guān)海玲的合法權(quán)益，顯失公平。一審判決部分表述錯誤。
甘肅銀行中央廣場支行辯稱，甘肅銀行中央廣場支行根據(jù)與華駿公司簽訂的抵押合同、辦理的抵押登記以及法院生效判決，主張對案涉抵押車位行使優(yōu)先受償權(quán)符合法律規(guī)定，關(guān)海玲作為車位買受人提出排除甘肅銀行中央廣場支行申請執(zhí)行的理由不成立。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，甘肅銀行中央廣場支行對案涉車位的抵押權(quán)已依法設(shè)立且有生效法律文書確認，甘肅銀行中央廣場支行有權(quán)通過拍賣、變賣方式行使優(yōu)先受償權(quán)。適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條但書規(guī)定的，僅有《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）第八百零七條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）規(guī)定的“工程價款優(yōu)先受償權(quán)”和“商品房消費者優(yōu)先權(quán)”。而案涉爭議標(biāo)的為車位，非商品房，關(guān)海玲亦非因購買商品房后以商品房消費者的身份提出執(zhí)行異議，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條但書規(guī)定。其次，關(guān)海玲以其屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的買受人，主張排除甘肅銀行中央廣場支行因基于金錢債權(quán)申請執(zhí)行案涉車位的理由不成立。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的金錢債權(quán)申請執(zhí)行人不包括抵押權(quán)人。本案中，案涉車位上已經(jīng)存在抵押權(quán)，且已經(jīng)生效判決確認，即便關(guān)海玲符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的要件，亦不能排除甘肅銀行中央廣場支行所依法享有的抵押權(quán)。再次，關(guān)海玲在購買車位時，案涉車位上已經(jīng)有在先的抵押權(quán)，即本案屬于抵押權(quán)存續(xù)期間的買賣行為，且關(guān)海玲明知案涉車位存在抵押的情況下仍然購買，應(yīng)當(dāng)知道存在不能過戶的風(fēng)險，即使案涉車位買賣時尚未抵押給甘肅銀行中央廣場支行，也存在“一位二賣”或者再次被抵押給第三人的風(fēng)險。最后，關(guān)海玲簽訂買賣合同后，既未按照合同約定進行網(wǎng)簽備案登記，也未向公證機關(guān)申請公證，屬于自甘風(fēng)險的買賣行為。甘肅銀行中央廣場支行對案涉抵押物已履行盡職調(diào)查義務(wù)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記均不存在過錯。
一審第三人華駿公司未就本案陳述意見。
甘肅銀行中央廣場支行向一審法院起訴請求：1.繼續(xù)許可執(zhí)行華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位，面積12.15㎡，產(chǎn)權(quán)證號為粵（2015）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××6號，他項權(quán)證號為粵（2016）廣州市不動產(chǎn)證明02208218號，并對拍賣價款優(yōu)先受償；2.本案訴訟費用由關(guān)海玲承擔(dān)。
一審法院認定事實：2015年12月25日，關(guān)海玲與華駿公司簽訂《安駿車位認購書》，合同約定關(guān)海玲認購華駿公司開發(fā)的位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位，認購書約定：一、付款方式：關(guān)海玲同意按一次性付款，認購價格425000元，關(guān)海玲于簽署認購書時交付定金50000元，認購款375000元整須于2016年3月31日前付清（已扣除定金）。綜合費用：按國家規(guī)定應(yīng)由關(guān)海玲負擔(dān)的綜合費用，須于簽訂《商品房買賣合同》時交清。二、買賣條款：除定金外，上述樓款項請以銀行支票或存折轉(zhuǎn)賬方式支付，關(guān)海玲須提前劃賬以便能順利按所列日期辦理交樓款手續(xù)和簽署《商品房買賣合同》，在關(guān)海玲交清樓款及第一條所列的有關(guān)綜合費用時，雙方簽署《商品房買賣合同》，雙方還約定了簽訂《商品房買賣合同》的地點、定金不予退還的情形、更改認購書以及如該車位在出售時處于銀行抵押狀態(tài)時的處理等事項。認購書簽訂當(dāng)日，關(guān)海玲丈夫宋景良向廣州市嘉華園物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱嘉華園物業(yè)公司）支付50000元。2016年2月3日，華駿公司與關(guān)海玲簽署了關(guān)于案涉車位的《商品房買賣合同》，當(dāng)日，關(guān)海玲丈夫宋景良分360000元、15000元兩筆向華駿公司支付款項。2016年4月22日，華駿公司向關(guān)海玲開具金額為425000元的廣東省地方稅收通用發(fā)票，并載明案涉車位的具體信息。
2016年2月26日，嘉華園物業(yè)公司與關(guān)海玲簽訂《車位物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，同日向關(guān)海玲出具金額為480元的發(fā)票，備注信息為車位管理費，此后，2016年9月11日、12月18日，2017年2月26日、6月25日，2019年2月14日、12月1日，2020年12月20日，嘉華園物業(yè)公司向關(guān)海玲出具了金額不等的案涉車位管理費發(fā)票。
2016年7月4日，甘肅銀行興隴支行與華駿公司簽訂編號為2016071200000936的《最高額抵押合同》，約定將華駿公司位于廣州市天河區(qū)的房屋及車位為廣州百嘉信集團有限公司（以下簡稱百嘉信公司）在甘肅銀行興隴支行辦理授信業(yè)務(wù)，在本金不超過299893000元，總額不超過599786000元的限額內(nèi)提供最高額抵押擔(dān)保。華駿公司位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位，面積12.15㎡，產(chǎn)權(quán)證為粵（2015）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××6號，不動產(chǎn)登記證明為粵（2016）廣州市不動產(chǎn)證明第0××8號。該車位屬于上述最高額抵押擔(dān)保的范圍。2016年7月4日，注銷了以廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司華夏支行為他項權(quán)人的抵押登記后又辦理了新的抵押登記，權(quán)利人為甘肅銀行興隴支行，義務(wù)人為華駿公司，不動產(chǎn)單元號為440106018005ＧＢ00019Ｆ00120016。
另查明，甘肅銀行興隴支行與百嘉信公司、華駿公司、廣州金駿置業(yè)有限公司（以下簡稱金駿公司）、楊文娟、梁勤、梁娜、曾偉光借款合同糾紛一案，一審法院審理過程中，甘肅銀行興隴支行向一審法院提出保全申請，一審法院作出（2018）甘民初267號民事裁定，并于2018年11月21日向廣州市國土資源和規(guī)劃委員會送達（2018）甘執(zhí)保145號協(xié)助執(zhí)行通知書，依法查封了上述民事裁定書附件所列財產(chǎn)，其中包括案涉車位。
甘肅銀行興隴支行與百嘉信公司、華駿公司、金駿公司、楊文娟、梁勤、梁娜、曾偉光借款合同糾紛一案，一審法院審理后于2019年8月29日作出（2018）甘民初267號作出民事判決，其中判決第二項為：“二、如未履行本判決第一項確定的給付義務(wù)，甘肅銀行股份有限公司蘭州市興隴支行有權(quán)就廣州華駿實業(yè)有限公司所有的抵押物（詳見附件一）拍賣、變賣所得價款在總額不超過599786000元、本金不超過299893000元限額內(nèi)優(yōu)先受償”。宣判后，梁娜、曾偉光不服上述判決向本院提起上訴。因梁娜、曾偉光未在限期內(nèi)預(yù)交案件受理費，本院于2020年3月5日作出（2020）最高法民終84號民事裁定，裁定按自動撤回上訴處理，該案一審判決自裁定送達之日起發(fā)生法律效力。
2019年12月27日，甘肅銀行股份有限公司下發(fā)《關(guān)于蘭州市興隴支行并入蘭州市中央廣場支行管理的通知》（甘肅銀行發(fā)﹝2019﹞485號），內(nèi)容為：“蘭州市中央廣場支行：為進一步優(yōu)化資源配置，提升營業(yè)網(wǎng)點服務(wù)效能，降低管理成本，科學(xué)設(shè)置機構(gòu)，總行黨委決定將蘭州市興隴支行并入蘭州市中央廣場支行管理……”
（2018）甘民初267號民事判決生效后，甘肅銀行中央廣場支行向一審法院申請執(zhí)行，一審法院指定蘭州鐵路運輸中級法院強制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，關(guān)海玲提出執(zhí)行異議，一審法院于2021年3月25日作出（2021）甘執(zhí)異32號執(zhí)行裁定書，裁定中止對登記在華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位的執(zhí)行。
一審法院認為，根據(jù)當(dāng)事人的訴辯主張及庭審質(zhì)證意見，本案爭議的焦點為：關(guān)海玲就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
一審法院認為，根據(jù)已生效法律文書，甘肅銀行中央廣場支行對訴爭執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)，依據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法﹝2019﹞254號，以下簡稱會議紀(jì)要）第一百二十六條：“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持……”之規(guī)定，關(guān)海玲如欲排除對執(zhí)行標(biāo)的強制執(zhí)行，必須屬于上述會議紀(jì)要第一百二十五條規(guī)定中的商品房消費者，進而才能適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條進行判斷。而會議紀(jì)要第一百二十五條所指的“商品房消費者”僅限定為名下無其他用于居住的房屋買受人，該條之立法目的旨在保護個人消費者的居住權(quán)，要求所購房屋應(yīng)直接用于滿足買受人生活居住需要，而非其他。本案中，關(guān)海玲向華駿公司所購地下車位并非商品房，故關(guān)海玲雖購置了地下車位，但其只是一般不動產(chǎn)買受人，不屬于會議紀(jì)要第一百二十五條所指的特別保護對象。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的前提是在金錢債權(quán)的執(zhí)行中對無優(yōu)先受償權(quán)不動產(chǎn)的審查規(guī)則，而本案所涉車位辦理抵押登記產(chǎn)生了擔(dān)保物權(quán)，且已經(jīng)生效判決確認為執(zhí)行內(nèi)容，因此關(guān)海玲關(guān)于應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定排除強制執(zhí)行的抗辯主張不符合適用條件，一審法院不予支持。關(guān)海玲抗辯認為其與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》在甘肅銀行抵押權(quán)設(shè)立之前，且華駿公司并非善意，從本案查明的事實可知，在甘肅銀行設(shè)立抵押登記前案涉車位已經(jīng)處于抵押狀態(tài)，上述第二十七條并未規(guī)定案外人在抵押權(quán)設(shè)立前簽訂買賣合同可以排除執(zhí)行，故該項抗辯理由不能成立。
綜上所述，一審法院認為關(guān)海玲對案涉車位所主張的民事權(quán)益不能阻卻甘肅銀行中央廣場支行依據(jù)生效裁判所確認的抵押權(quán)對該標(biāo)的物的強制執(zhí)行，甘肅銀行中央廣場支行的訴訟請求成立，一審法院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》（2017年修正）第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（2020年修訂）第三百一十三條第一項、第三百一十四條第二款規(guī)定，一審法院判決如下：準(zhǔn)許對依據(jù)（2018）甘民初267號民事裁定書查封的登記在華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位的執(zhí)行。一審案件受理費100元，由關(guān)海玲負擔(dān)。
二審審理過程中，甘肅銀行中央廣場支行提交了《授信業(yè)務(wù)核保書》《房地產(chǎn)評估咨詢報告》以及現(xiàn)場核查照片三份證據(jù)，擬證明甘肅銀行中央廣場支行已履行盡職調(diào)查義務(wù)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記時均不存在過錯。本院組織了質(zhì)證，關(guān)海玲對上述證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認可，認為甘肅銀行中央廣場支行提交的證據(jù)恰恰證明辦理抵押時案涉小區(qū)車位上已經(jīng)有車輛停放使用，銀行未進一步核實，未盡到必要注意義務(wù)。
上述甘肅銀行中央廣場支行提交的《授信業(yè)務(wù)核保書》《房地產(chǎn)評估咨詢報告》的真實性本院予以確認；現(xiàn)場核查照片拍攝時間無法證明，對其真實性本院不予認可?！斗康禺a(chǎn)評估咨詢報告》僅顯示甘肅銀行中央廣場支行就小區(qū)車位抵押進行了調(diào)查，不能直接反映是否就案涉車位在抵押時的占有使用及權(quán)利狀態(tài)進行了調(diào)查，對于該證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性，本院在論理部分予以闡釋。
本院二審查明，甘肅銀行中央廣場支行提交的《房地產(chǎn)評估咨詢報告》第1.1.4條物業(yè)現(xiàn)狀及占用描述：“根據(jù)現(xiàn)場勘查，廣州市天河區(qū)金駿大廈、安駿大廈、裕富大廈、裕景大廈均已完工，評估咨詢之商鋪部分空置部分出租，車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置?！?/div>
二審查明的其余事實與一審一致。
本院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，本案訴爭事實發(fā)生在民法典施行前，故依法應(yīng)適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定。本案的爭議焦點為：關(guān)海玲就案涉車位享有的民事權(quán)益是否可以排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)的執(zhí)行。
根據(jù)查明的事實，關(guān)海玲作為案涉車位的購買人，已經(jīng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個要件，即：在查封前簽訂了合法有效的買賣合同、支付了全部價款、實際占有使用了案涉車位、關(guān)海玲對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記沒有過錯。關(guān)海玲上訴主張本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，認定關(guān)海玲對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。甘肅銀行中央廣場支行主張，一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定認定關(guān)海玲對案涉標(biāo)的享有的權(quán)益不能對抗抵押權(quán)并無不當(dāng)。本院認為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條是否屬于第二十七條規(guī)定的但書范圍，即不動產(chǎn)買受人符合第二十八條規(guī)定的四個要件，是否可以排除擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行，在司法實踐中存有爭議。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》是對執(zhí)行程序中執(zhí)行異議進行審查的規(guī)范，進入審判程序后，人民法院應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人的民事權(quán)益進行實質(zhì)審理，依法判斷當(dāng)事人享有的權(quán)利屬性以及與執(zhí)行債權(quán)之間的效力關(guān)系。人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規(guī)定進行審查，但還需依據(jù)民事相關(guān)法律規(guī)定并結(jié)合案件的具體情況綜合判斷案外人享有的民事權(quán)益能否排除抵押權(quán)的執(zhí)行。根據(jù)本案查明的事實，關(guān)海玲就案涉車位享有的民事權(quán)益能夠排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)的執(zhí)行。理由如下：
一、案涉車位是住房的必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性
車位雖不屬于住宅，但依法屬于滿足業(yè)主住宅需要的必要設(shè)施?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！眹易》亢统青l(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：“居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車（含通勤車）停車場、庫……”，上述規(guī)定均明確了在城市商品房建設(shè)階段建設(shè)單位應(yīng)設(shè)計、修建車位、車庫以滿足業(yè)主需求的強制性義務(wù)，賦予車位以特定用途。案涉車位所在地的廣州市《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》也明確要求：“房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋套數(shù)的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應(yīng)購買或租用本房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個規(guī)劃用于停放汽車的車位。房屋所有權(quán)人出租房屋時，所擁有的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足承租人的需要?！彪m然建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區(qū)業(yè)主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現(xiàn)代社會，車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對小區(qū)業(yè)主而言,一定數(shù)量的車位、車庫的配備,是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益,該利益應(yīng)當(dāng)受到法律保護。本案中，關(guān)海玲系案涉小區(qū)的業(yè)主，所購買的車位為其購買的住宅的必要生活配套設(shè)施，自購買以來，一直用以停放車輛使用至今。因此，可以認定關(guān)海玲購買的車位具有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對“消費者購買的商品房”特別保護的必要居住權(quán)利屬性。
二、關(guān)海玲購買并占有使用案涉車位在先，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法予以保護
2015年12月25日，關(guān)海玲與華駿公司簽訂《安駿車位認購書》，合同約定關(guān)海玲認購華駿公司開發(fā)的位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位，認購書簽訂當(dāng)日，關(guān)海玲丈夫宋景良向嘉華園物業(yè)公司支付50000元。2016年2月3日，華駿公司與關(guān)海玲簽訂關(guān)于案涉車位的《商品房買賣合同》，當(dāng)日，關(guān)海玲丈夫宋景良分360000元、15000元兩筆向華駿公司支付款項。2016年4月22日，華駿公司向關(guān)海玲開具金額為425000元的廣東省地方稅收通用發(fā)票，并載明案涉車位的具體信息。2016年2月26日，關(guān)海玲與嘉華園物業(yè)公司簽訂《車位物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，占有使用案涉車位。2016年7月4日，甘肅銀行中央廣場支行就案涉車位辦理抵押登記。關(guān)海玲與華駿公司簽訂的《安駿車位認購書》《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，關(guān)海玲負有支付購買款、華駿公司負有將車位所有權(quán)轉(zhuǎn)移給關(guān)海玲的義務(wù)。關(guān)海玲于簽訂合同后已經(jīng)全額支付了購買款，華駿公司也交付了案涉車位，關(guān)海玲實際占有、使用了案涉車位，已經(jīng)實際履行了《安駿車位認購書》《商品房買賣合同》項下的主要義務(wù)。關(guān)海玲已經(jīng)取得了購買車位的占有、使用和收益權(quán)利，只需要華駿公司履行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，整個車位買賣合同中轉(zhuǎn)讓車位所有權(quán)目的就能實現(xiàn)，即關(guān)海玲取得完整的車位所有權(quán)。從雙方整個合同履行過程看，符合我國房屋、車位買賣中先交付后登記的習(xí)慣做法。據(jù)此，關(guān)海玲享有的不再是單純的債權(quán)，事實上接近于完整的所有權(quán)，華駿公司只是名義上的所有權(quán)人。物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，經(jīng)登記不動產(chǎn)受讓人取得對抗第三人的排他效力。但不動產(chǎn)物權(quán)登記生效只是原則，物權(quán)法第九條、第一百四十二條等多處規(guī)定了例外情形。物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！苯ㄔO(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物所有權(quán)，按照房地一體原則一般歸建設(shè)用地使用權(quán)人，在他人有證據(jù)證明時依法也承認他人的所有權(quán)，并不以登記為權(quán)利取得的生效條件。司法實踐中，開發(fā)商將開發(fā)的商品房預(yù)售給他人的情形視為物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定的但書情形之一，實際上承認了商品房的買受人在不動產(chǎn)登記之前亦可成為所有權(quán)人，是登記生效主義的例外情形。本案關(guān)海玲對案涉車位所享有的權(quán)利因其付款和交付使用，取得了事實上的所有權(quán)，并已經(jīng)具有所有權(quán)的權(quán)利外觀，具有一定的公示力。同時，物權(quán)法第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！泵鞔_了在后抵押權(quán)不得對抗在先承租權(quán)的規(guī)則。民法典第四百零五條對物權(quán)法第一百九十條修改后增加承租人占有租賃物作為對抗在后抵押權(quán)的要件，進一步明確了占有在租賃權(quán)對抗在后抵押權(quán)中的公示效力。本案關(guān)海玲與華駿公司雖是買賣關(guān)系不是租賃關(guān)系，但民法典第四百零五條規(guī)定精神在處理在先權(quán)利與在后權(quán)利的保護順位時具有參考價值。依此，關(guān)海玲就案涉車位取得的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)優(yōu)于一般債權(quán)予以保護，其占有對在后設(shè)定的抵押權(quán)具有公示力，甘肅銀行中央廣場支行應(yīng)對關(guān)海玲的權(quán)利負有適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)。
三、甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位設(shè)定抵押權(quán)時未盡到必要注意義務(wù)
如前所述，案涉車位屬于法律明確規(guī)定滿足小區(qū)業(yè)主居住需求商品房的必要配套設(shè)施。雖然車位登記在華駿公司名下，但甘肅銀行中央廣場支行在設(shè)定抵押權(quán)時對車位的實際狀態(tài)還負有法定的審查義務(wù)。《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第三十六條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價值以及實現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進行嚴(yán)格審查?！敝袊嗣胥y行制定的《貸款通則》第二十七條規(guī)定：“貸款調(diào)查：貸款人受理借款人申請后，應(yīng)當(dāng)對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調(diào)查，核實抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測定貸款的風(fēng)險度?！狈梢?guī)定銀行對外貸款設(shè)定擔(dān)保時負有對抵押物進行審查的義務(wù)，該規(guī)定系為了防范銀行貸款風(fēng)險，而銀行貸款抵押擔(dān)保的主要風(fēng)險之一即是抵押物存在與登記不符等影響抵押權(quán)實現(xiàn)的物的瑕疵或者權(quán)利負擔(dān)。根據(jù)甘肅銀行中央廣場支行提交的盡職調(diào)查材料顯示，辦理抵押時案涉車位產(chǎn)權(quán)登記在華駿公司名下，車位的現(xiàn)狀是“車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置”。甘肅銀行中央廣場支行已經(jīng)明知案涉車位在業(yè)主的占有使用之下，車位上有他人權(quán)利的可能性已經(jīng)明顯存在，卻未進一步調(diào)查了解車位是否已經(jīng)出賣或者是否有其他權(quán)利人，以致于甘肅銀行中央廣場支行的抵押權(quán)與關(guān)海玲在先權(quán)利產(chǎn)生沖突，甘肅銀行中央廣場支行未盡到必要的注意義務(wù)。
四、甘肅銀行中央廣場支行對案涉交易風(fēng)險具有防范和控制的優(yōu)勢
本案關(guān)海玲與甘肅銀行中央廣場支行就案涉車位產(chǎn)生權(quán)利沖突，根本原因在于華駿公司先出賣后抵押的嚴(yán)重不誠信行為。在我國商品房、車位買賣中普遍存在先交付后登記而且登記時間較長的現(xiàn)實情況下，買受人對于防范開發(fā)商“一房二賣”或者“先賣后抵”之交易風(fēng)險通常欠缺有效的手段，在辦理產(chǎn)權(quán)登記中處于被動地位。關(guān)海玲在開發(fā)商華駿公司銷售車位過程中，2015年12月25日簽訂《安駿車位認購書》，2016年2月3日簽訂《商品房買賣合同》，2016年2月3日支付完畢購買款，并占有使用案涉車位。2016年7月4日，甘肅銀行中央廣場支行即就案涉車位辦理抵押登記。關(guān)海玲非因自身原因未辦理過戶登記，如果由其承擔(dān)該筆交易風(fēng)險，有違公平。于設(shè)定抵押權(quán)在后的銀行，不僅法律法規(guī)明確規(guī)定其應(yīng)當(dāng)對抵押物進行盡職調(diào)查，而且作為專業(yè)的金融機構(gòu)，更具有調(diào)查的便利和防范風(fēng)險的優(yōu)勢，賦予其對在先權(quán)利的注意義務(wù)以避免權(quán)利沖突，符合誠信原則和公平要求。本案中，甘肅銀行中央廣場支行在發(fā)現(xiàn)居住區(qū)域車位已經(jīng)被占有使用后，如果不是直接設(shè)定抵押權(quán)并發(fā)放貸款，而是適當(dāng)了解車位的實際權(quán)利情況，評估風(fēng)險，就會避免在華駿公司不能償還貸款時與關(guān)海玲就案涉車位發(fā)生權(quán)利沖突產(chǎn)生糾紛。
另外，甘肅銀行中央廣場支行主張關(guān)海玲在購買案涉車位時知道案涉車位上設(shè)定了抵押權(quán)，因而有過錯。經(jīng)查，在案涉車位買賣時確存有在先的抵押權(quán)，但該抵押權(quán)與甘肅銀行中央廣場支行的抵押權(quán)并無關(guān)聯(lián)，且在甘肅銀行中央廣場支行設(shè)定抵押權(quán)之前已經(jīng)涂銷，甘肅銀行中央廣場支行以此主張買受人存在過錯，依據(jù)不足，依法不能成立。
雖然甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位上設(shè)定有抵押權(quán)，具有對抗第三人的效力，但關(guān)海玲在抵押之前已經(jīng)實際占有該車位，并支付全部價款，對未辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯。甘肅銀行中央廣場支行在后設(shè)定抵押權(quán)時未盡到必要注意義務(wù)，存在過錯。綜合考慮上述因素，關(guān)海玲的權(quán)利具有優(yōu)先保護的必要。因此，可以認定關(guān)海玲對案涉車位享有排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)執(zhí)行的民事權(quán)益。一審法院僅以關(guān)海玲就案涉車位享有的權(quán)利為債權(quán)為由，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，駁回關(guān)海玲的執(zhí)行異議，支持甘肅銀行中央廣場支行的訴訟請求，適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。
綜上所述，關(guān)海玲的上訴請求成立，本院依法予以支持。一審判決適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條第二項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷甘肅省高級人民法院（2021）甘民初35號民事判決；
二、駁回甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行的訴訟請求。
一審案件受理費100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行負擔(dān)，二審案件受理費100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 吳兆祥
審 判 員 龍 飛
審 判 員 趙 敏
二〇二二年六月二十九日
法官助理 尹 伊
書 記 員 雷婷玉
