中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2022）最高法民終88號
上訴人（原審被告、案外人）：程欣，女，1983年5月15日出生，漢族，住廣東省廣州市天河區(qū)。
委托訴訟代理人：郭玉臣，廣東南方福瑞德律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、申請執(zhí)行人）：甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行，住所地甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)酒泉路437-451號。
負(fù)責(zé)人：蒲玉紅，該支行負(fù)責(zé)人。
委托訴訟代理人：展之寬，該公司員工。
委托訴訟代理人：趙春梅，該公司律師。
原審第三人（被執(zhí)行人）：廣州華駿實業(yè)有限公司，住所地廣東省廣州市天河區(qū)天河北路559號2304房自編E02。
法定代表人：鐘冠業(yè)，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：劉洪濤，該公司員工。
上訴人程欣因與被上訴人甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行（以下簡稱甘肅銀行中央廣場支行）及原審第三人廣州華駿實業(yè)有限公司（以下簡稱華駿公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案不服甘肅省高級人民法院（2021）甘民初26號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年3月1日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人程欣的委托訴訟代理人郭玉臣，被上訴人甘肅銀行中央廣場支行的委托訴訟代理人展之寬、趙春梅，原審第三人華駿公司的委托訴訟代理人劉洪濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
程欣上訴請求：1.撤銷（2021）甘民初26號民事判決，依法改判或發(fā)回重審；2.判令甘肅銀行中央廣場支行承擔(dān)本案的全部訴訟費用。事實和理由：含擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行也屬于金錢債權(quán)執(zhí)行，一審法院在無法律法規(guī)明確規(guī)定的情況下認(rèn)為《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的適用前提是在金錢債權(quán)的執(zhí)行中對無優(yōu)先受償權(quán)的不動產(chǎn)的審查，系認(rèn)定事實不清、適用法律錯誤。依據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法〔2019〕254號，以下簡稱九民會議紀(jì)要）第一百二十七條的規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，請求排除執(zhí)行的，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定條件的，依法予以支持。本案程欣系商品房消費者之外的一般買受者，且程欣提出的異議完全滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的要件，對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
甘肅銀行中央廣場支行辯稱，甘肅銀行中央廣場支行根據(jù)與華駿公司簽訂的抵押合同、辦理的抵押登記以及法院生效判決，主張對案涉抵押車位行使優(yōu)先受償權(quán)符合法律規(guī)定，程欣作為車位買受人提出排除甘肅銀行中央廣場支行申請執(zhí)行的理由不成立。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，甘肅銀行中央廣場支行對案涉車位的抵押權(quán)已依法設(shè)立且有生效法律文書確認(rèn)，甘肅銀行中央廣場支行有權(quán)通過拍賣、變賣方式行使優(yōu)先受償權(quán)。適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條但書規(guī)定的，僅有《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）第八百零七條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）規(guī)定的“工程價款優(yōu)先受償權(quán)”和“商品房消費者優(yōu)先權(quán)”。而案涉爭議標(biāo)的為車位，非商品房，程欣亦非因購買商品房后以商品房消費者的身份提出執(zhí)行異議，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條但書規(guī)定。其次，程欣以其屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的買受人，主張排除甘肅銀行中央廣場支行因基于“金錢債權(quán)”申請執(zhí)行案涉車位的理由不能成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的金錢債權(quán)申請執(zhí)行人不包括抵押權(quán)人。本案中，案涉車位上已經(jīng)存在抵押權(quán)，且已經(jīng)生效判決確認(rèn)，即便程欣符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條要件，亦不能排除甘肅銀行中央廣場支行所依法享有的抵押權(quán)。再次，程欣在購買車位時，案涉車位上已經(jīng)存在在先的抵押權(quán)，即本案屬于抵押權(quán)利存續(xù)期間的買賣行為，且程欣明知案涉車位存在抵押的情況下仍然購買，應(yīng)當(dāng)知道存在不能過戶的風(fēng)險，即使案涉車位買賣時尚未抵押給甘肅銀行中央廣場支行，也存在“一位二賣”或者再次被抵押給第三人的風(fēng)險。最后，程欣簽訂買賣合同后，既未按照合同約定進(jìn)行網(wǎng)簽備案登記，也未向公證機關(guān)申請公證，屬于自甘風(fēng)險的買賣行為。甘肅銀行中央廣場支行對案涉抵押物已履行盡職調(diào)查義務(wù)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記均不存在過錯。
一審第三人華駿公司未就本案陳述意見。
甘肅銀行中央廣場支行向一審法院起訴請求：1.繼續(xù)許可執(zhí)行華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××號車位，面積11.33㎡，產(chǎn)權(quán)證號為粵（2015）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××8號，他項權(quán)證號為粵（2016）廣州市不動產(chǎn)權(quán)證明第02208226號，并對拍賣價款優(yōu)先受償；2.本案訴訟費用由程欣承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2016年6月13日，程欣與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》，約定程欣認(rèn)購華駿公司開發(fā)的位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位，建筑面積共11.328平方米，認(rèn)購價為38萬元，程欣于2016年6月17日前一次性付清，華駿公司于2016年7月13日前交付程欣使用。2016年5月31日，廣州市嘉華園物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱嘉華園物業(yè)公司）收到5萬元，2016年6月13日，華駿公司收到13萬元，2016年6月28日，華駿公司收到212145元。2021年9月2日，嘉華園物業(yè)公司出具了車位交付使用證明。
2016年7月4日，原甘肅銀行股份有限公司蘭州市興隴支行（以下簡稱甘肅銀行興隴支行）與華駿公司簽訂編號為2016071200000936的《最高額抵押合同》，約定將華駿公司位于廣州市天河區(qū)的房屋及車位為廣州百嘉信集團有限公司（以下簡稱百嘉信公司）在甘肅銀行興隴支行辦理授信業(yè)務(wù)，在本金不超過299893000元，總額不超過599786000元的限額內(nèi)提供最高額抵押擔(dān)保。華駿公司位于天河區(qū)××路××號××號車位，面積為11.33㎡，產(chǎn)權(quán)證號為粵（2016）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××8號。該車位屬于上述最高額抵押擔(dān)保的范圍。
粵（2015）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××8號不動產(chǎn)登記載明，坐落于天河區(qū)××路××號××號車位，不動產(chǎn)單元號為440106018006ＧＢ00003Ｆ00030059，2015年12月15日辦理抵押登記，他項權(quán)人為廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司華夏支行，權(quán)利種類為抵押權(quán)。2016年7月4日，該抵押登記被注銷。同日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會就該車位向權(quán)利人甘肅銀行興隴支行出具了證號為粵（2016）廣州市不動產(chǎn)證明第02208226號不動產(chǎn)登記證明，證明權(quán)利或事項為抵押權(quán)，義務(wù)人為華駿公司，坐落天河區(qū)××路××號××號車位，不動產(chǎn)單元號為440106018006ＧＢ00003Ｆ00030059。
另查明，甘肅銀行興隴支行與百嘉信公司、華駿公司、廣州金駿置業(yè)有限公司（以下簡稱金駿公司）、梁勤、梁娜、曾偉光借款合同糾紛一案，一審法院審理過程中，甘肅銀行興隴支行向一審法院提出保全申請，一審法院作出（2018）甘民初267號民事裁定，并于2018年11月21日向廣州市國土資源和規(guī)劃委員會送達(dá)（2018）甘執(zhí)保145號協(xié)助執(zhí)行通知書，依法查封了上述民事裁定附件所列財產(chǎn)，其中包括案涉車位。
甘肅銀行興隴支行與百嘉信公司、華駿公司、金駿公司、梁勤、梁娜、曾偉光借款合同糾紛一案，一審法院審理后于2019年8月29日作出（2018）甘民初267號民事判決，其中判決第二項為：“二、如未履行本判決第一項確定的給付義務(wù)，甘肅銀行股份有限公司蘭州市興隴支行有權(quán)就廣州華駿實業(yè)有限公司所有的抵押物（詳見附件一）拍賣、變賣所得價款在總額不超過599786000元、本金不超過299893000元限額內(nèi)優(yōu)先受償”。宣判后，梁娜、曾偉光不服上述判決向本院提起上訴。因梁娜、曾偉光未在限期內(nèi)預(yù)交案件受理費，本院于2020年3月5日作出（2020）最高法民終84號民事裁定，裁定按自動撤回上訴處理，該案一審判決自裁定送達(dá)之日起發(fā)生法律效力。
2019年12月27日，甘肅銀行股份有限公司下發(fā)《關(guān)于蘭州市興隴支行并入蘭州市中央廣場支行管理的通知》（甘肅銀行發(fā)〔2019〕485號），內(nèi)容為：“蘭州市中央廣場支行：為進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，提升營業(yè)網(wǎng)點服務(wù)效能，降低管理成本，科學(xué)設(shè)置機構(gòu)，總行黨委決定將蘭州市興隴支行并入蘭州市中央廣場支行管理……”
一審法院（2018）甘民初267號民事判決生效后，甘肅銀行中央廣場支行向一審法院申請執(zhí)行，一審法院指定蘭州鐵路運輸中級人民法院強制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，程欣提出執(zhí)行異議，一審法院于2021年3月30日作出（2021）甘執(zhí)異07號執(zhí)行裁定，裁定中止對登記在華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××號車位的執(zhí)行。
根據(jù)當(dāng)事人的訴辯主張及庭審質(zhì)證意見，一審法院認(rèn)為本案爭議的焦點為：程欣就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
一審法院認(rèn)為，程欣與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》之時，案涉車位本身就處于抵押狀態(tài)，華駿公司明知案涉車位已被抵押還向程欣出售，存在惡意。程欣購買處于抵押狀態(tài)下的車位，至少說明未盡到審慎義務(wù)。程欣認(rèn)為自己是在第一個抵押期間購買了車位，因為第一個抵押于2016年7月4日被注銷后又設(shè)立了第二個抵押，故程欣購買車位的行為自然而然就排在了第二個抵押設(shè)立之前。案涉車位雖然存在前后兩個抵押的事實，但是這兩個抵押是完全沒有間隔的連續(xù)狀態(tài)，不能孤立的認(rèn)為第二個抵押時間在程欣購買車位之后，而忽視案涉車位一直處于抵押狀態(tài)的現(xiàn)實，故程欣關(guān)于案涉車位先被自己購買，后被抵押的抗辯理由不能成立。根據(jù)已生效法律文書，甘肅銀行中央廣場支行對訴爭執(zhí)行標(biāo)的物享有抵押權(quán)，其就抵押財產(chǎn)依法享有優(yōu)先受償權(quán)。從九民會議紀(jì)要第一百二十六條之規(guī)定，程欣如欲排除對執(zhí)行標(biāo)的強制執(zhí)行，必須屬于上述九民會議紀(jì)要第一百二十五條規(guī)定中的商品房消費者。即參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定來認(rèn)定。程欣關(guān)于適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定排除強制執(zhí)行的抗辯主張不能成立，一審法院不予支持。
本案中，程欣向華駿公司所購地下車位并非商品房，而《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，對“消費者”僅限定為名下無其他用于居住的房屋買受人，該條之立法目的旨在保護個人消費者的居住權(quán)，要求所購房屋應(yīng)直接用于滿足買受人生活居住需要，而非其他。故程欣雖購置了地下車位，但其不屬于享有優(yōu)于抵押權(quán)人的“消費者”范疇，只是一般不動產(chǎn)買受人，對案涉車位不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
綜上所述，一審法院對甘肅銀行中央廣場支行的訴訟請求予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》（2017年修正）第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（2020年修正）第三百一十三條第一項、第三百一十四條第二款規(guī)定，一審法院判決如下：準(zhǔn)許執(zhí)行華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××號車位。一審案件受理費100元，由程欣負(fù)擔(dān)。
二審審理過程中，甘肅銀行中央廣場支行提交了《授信業(yè)務(wù)核保書》《房地產(chǎn)評估咨詢報告》以及現(xiàn)場核查照片三份證據(jù)，擬證明甘肅銀行中央廣場支行已履行盡職調(diào)查義務(wù)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記時均不存在過錯。本院組織了質(zhì)證，程欣不認(rèn)可現(xiàn)場核查照片的真實性，對其余證據(jù)的真實性予以認(rèn)可，但不認(rèn)可三份證據(jù)的證明目的，認(rèn)為甘肅銀行中央廣場支行提交的證據(jù)恰恰證明辦理抵押時案涉小區(qū)車位上有車輛停放使用，銀行未進(jìn)一步核實，未盡到必要注意義務(wù)。
上述甘肅銀行中央廣場支行提交的《授信業(yè)務(wù)核保書》《房地產(chǎn)評估咨詢報告》的真實性雙方無異議，本院予以確認(rèn)，現(xiàn)場核查照片的拍攝時間無法證明，對其真實性本院不予認(rèn)可?！斗康禺a(chǎn)評估咨詢報告》僅顯示甘肅銀行中央廣場支行就小區(qū)車位抵押進(jìn)行了調(diào)查，不能直接反映是否就案涉車位在抵押時的占有使用或權(quán)利狀態(tài)進(jìn)行了調(diào)查，對于該證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性，本院在論理部分予以闡釋。
本院二審查明，甘肅銀行中央廣場支行提交的《房地產(chǎn)評估咨詢報告》第1.1.4條物業(yè)現(xiàn)狀及占用描述：“根據(jù)現(xiàn)場勘查，廣州市天河區(qū)金駿大廈、安駿大廈、裕富大廈、裕景大廈均已完工，評估咨詢之商鋪部分空置部分出租，車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置。”
二審查明的其余事實與一審一致。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，本案訴爭事實發(fā)生在民法典施行前，故依法應(yīng)適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定。本案的爭議焦點為：程欣就案涉車位享有的民事權(quán)益是否能夠排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)的執(zhí)行。
根據(jù)查明的事實，程欣作為案涉車位的購買人，已經(jīng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個要件，即：在查封前簽訂了合法有效的買賣合同、支付了全部價款、實際占有使用了案涉車位，程欣對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記沒有過錯。程欣上訴主張本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，認(rèn)定程欣對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。甘肅銀行中央廣場支行主張，一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定認(rèn)定程欣對案涉標(biāo)的享有的權(quán)益不能排除抵押權(quán)并無不當(dāng)。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條是否屬于第二十七條規(guī)定的但書范圍，即符合了第二十八條規(guī)定的四個要件，是否可以排除擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行，在司法實踐中存有爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》是對執(zhí)行程序中執(zhí)行異議進(jìn)行審查的規(guī)范，進(jìn)入審判程序后，人民法院應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人的民事權(quán)益進(jìn)行實質(zhì)審理，依法判斷當(dāng)事人享有的權(quán)利屬性以及與執(zhí)行債權(quán)之間的效力關(guān)系。人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規(guī)定進(jìn)行審查，但還需依據(jù)民事相關(guān)法律規(guī)定并結(jié)合案件的具體情況綜合判斷案外人享有的民事權(quán)益能否排除抵押權(quán)的執(zhí)行。根據(jù)本案查明的事實，程欣就案涉車位享有的民事權(quán)益排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)的執(zhí)行。理由如下：
一、案涉車位是住房的必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性
車位雖不屬于住宅，但依法屬于滿足業(yè)主住宅需要的必要設(shè)施?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：“居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車（含通勤車）停車場、庫……”。上述規(guī)定均明確了在城市商品房建設(shè)階段建設(shè)單位應(yīng)設(shè)計、修建車位、車庫以滿足業(yè)主需求的強制性義務(wù)，賦予車位以特定用途。案涉車位所在地的廣州市《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》也明確要求“房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋套數(shù)的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應(yīng)購買或租用本房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個規(guī)劃用于停放汽車的車位。房屋所有權(quán)人出租房屋時，所擁有的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足承租人的需要。”雖然建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區(qū)業(yè)主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現(xiàn)代社會，車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對小區(qū)業(yè)主而言，一定數(shù)量的車位、車庫的配備，是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應(yīng)當(dāng)受到法律保護。本案中，程欣系案涉小區(qū)的業(yè)主，所購買的車位為其購買住宅的必要生活配套設(shè)施，自購買以來，一直用以停放車輛使用至今。因此，可以認(rèn)定程欣購買的車位具有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對“消費者購買的商品房”特別保護的必要居住權(quán)利屬性。
二、程欣購買并占有使用案涉車位在先，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法予以保護
程欣與華駿公司于2016年6月13日簽訂《商品房買賣合同》，約定程欣購買華駿公司開發(fā)的位于廣州市天河區(qū)××路××號××層××號車位，價格為38萬元。程欣于2016年5月31日向嘉華園物業(yè)公司轉(zhuǎn)賬支付5萬元，于2016年6月13日向華駿公司轉(zhuǎn)賬支付13萬元，于2016年6月28日向華駿公司轉(zhuǎn)賬支付212145元，2016年8月華駿公司向程欣開具了金額為38萬元的廣東省地方稅收通用發(fā)票，其上載明了案涉車位的具體信息，故程欣已支付了全部車位款項。2016年6月13日，嘉華園物業(yè)公司與程欣簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，程欣即占有使用車位。2016年7月4日，甘肅銀行中央廣場支行就案涉車位辦理抵押登記。程欣與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，程欣負(fù)有支付購買款的義務(wù)，華駿公司負(fù)有將車位所有權(quán)轉(zhuǎn)移給程欣的義務(wù)。程欣于簽訂合同后即全額支付了購買款，華駿公司也實際交付了車位，程欣實際占有并使用了案涉車位，已經(jīng)實際履行了《商品房買賣合同》項下的主要義務(wù)。程欣已經(jīng)取得了購買車位的占有、使用和收益權(quán)利，只需要華駿公司履行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，整個《商品房買賣合同》轉(zhuǎn)讓車位所有權(quán)目的就能實現(xiàn)，即程欣取得完整的車位所有權(quán)。從雙方整個合同履行過程看，符合我國房屋、車位買賣中先交付后登記的習(xí)慣做法。據(jù)此，程欣享有的不再是單純的債權(quán)，事實上接近于完整的所有權(quán)，華駿公司只是名義上的所有權(quán)人。物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，經(jīng)登記不動產(chǎn)受讓人取得對抗第三人的排他效力。但不動產(chǎn)物權(quán)登記生效只是原則，物權(quán)法第九條、第一百四十二條等多處規(guī)定了例外情形。物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！苯ㄔO(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物所有權(quán)，按照“房地一體”原則一般歸建設(shè)用地使用權(quán)人，在他人有證據(jù)證明時依法也承認(rèn)他人的所有權(quán)，并不以登記為權(quán)利取得的生效條件。司法實踐中，開發(fā)商將開發(fā)的商品房預(yù)售給他人的情形視為物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定的但書情形之一，實際上承認(rèn)了商品房的買受人在不動產(chǎn)登記之前亦可成為所有權(quán)人，是登記生效主義的例外情形。本案程欣對案涉車位所享有的權(quán)利因其付款和交付使用，取得了事實上的所有權(quán)，并已經(jīng)具有所有權(quán)的權(quán)利外觀，具有一定的公示力。同時，物權(quán)法第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！痹撘?guī)定明確了在后抵押權(quán)不得對抗在先承租權(quán)的規(guī)則。民法典第四百零五條對物權(quán)法第一百九十條修改后增加承租人占有租賃物作為對抗在后抵押權(quán)的要件，進(jìn)一步明確了占有在租賃權(quán)對抗在后抵押權(quán)中的公示效力。本案程欣與華駿公司雖是買賣關(guān)系不是租賃關(guān)系，但民法典第四百零五條規(guī)定精神在處理在先權(quán)利與在后權(quán)利的保護順位時具有參考價值。依此，程欣就案涉車位取得的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)優(yōu)于一般債權(quán)予以保護，其占有對在后設(shè)定的抵押權(quán)具有公示力，甘肅銀行中央廣場支行應(yīng)對程欣的權(quán)利負(fù)有適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)。
三、甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位設(shè)定抵押權(quán)時未盡到必要注意義務(wù)
如前所述，案涉車位屬于法律明確規(guī)定滿足小區(qū)業(yè)主居住需求的商品房的必要配套設(shè)施。雖然車位登記在華駿公司名下，但甘肅銀行中央廣場支行在設(shè)定抵押權(quán)時對車位的實際狀態(tài)還負(fù)有法定的審查義務(wù)?！吨腥A人民共和國商業(yè)銀行法》第三十六條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價值以及實現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查。”中國人民銀行制定的《貸款通則》第二十七條規(guī)定：“貸款調(diào)查：貸款人受理借款人申請后，應(yīng)當(dāng)對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測定貸款的風(fēng)險度?！狈梢?guī)定銀行對外貸款設(shè)定擔(dān)保時負(fù)有對抵押物情況進(jìn)行審查的義務(wù)，該規(guī)定系為了防范銀行貸款風(fēng)險，而銀行貸款抵押擔(dān)保的主要風(fēng)險之一即是抵押物存在與登記不符等影響抵押權(quán)實現(xiàn)的物的瑕疵或者權(quán)利負(fù)擔(dān)。根據(jù)甘肅銀行中央廣場支行提交的盡職調(diào)查材料顯示，辦理抵押時案涉車位產(chǎn)權(quán)登記在華駿公司名下，車位的現(xiàn)狀是“車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置”。甘肅銀行中央廣場支行已經(jīng)明知案涉車位在業(yè)主的占有使用之下，車位上有他人權(quán)利的可能性已經(jīng)明顯存在，卻未進(jìn)一步調(diào)查了解車位是否已經(jīng)出賣或者是否有其他權(quán)利人，以致甘肅銀行中央廣場支行的抵押權(quán)與程欣在先權(quán)利產(chǎn)生沖突，甘肅銀行中央廣場支行未盡到必要的注意義務(wù)。
四、甘肅銀行中央廣場支行對案涉交易風(fēng)險具有防范和控制的優(yōu)勢
本案程欣與甘肅銀行中央廣場支行就案涉車位產(chǎn)生權(quán)利沖突，根本原因在于華駿公司先出賣后抵押的嚴(yán)重不誠信行為。在我國商品房、車位買賣中普遍存在先交付后登記而且登記時間較長的現(xiàn)實情況下，買受人對于防范開發(fā)商“一房二賣”或者“先賣后抵”之交易風(fēng)險通常欠缺有效的手段，在辦理產(chǎn)權(quán)登記中處于被動地位。程欣在開發(fā)商華駿公司銷售車位過程中，于2016年6月支付價款并占有使用車位，甘肅銀行中央廣場支行在一個月后的2016年7月4日即設(shè)定抵押權(quán)，程欣基本上沒有控制風(fēng)險的機會，非因自身原因未辦理過戶登記，如果由其承擔(dān)該筆交易風(fēng)險，有違公平。設(shè)定抵押權(quán)在后的銀行，不僅法律法規(guī)明確規(guī)定銀行應(yīng)當(dāng)對抵押物進(jìn)行盡職調(diào)查，而且作為專業(yè)的金融機構(gòu)，更具有調(diào)查的便利和防范風(fēng)險的優(yōu)勢，賦予其對在先權(quán)利的注意義務(wù)以避免權(quán)利沖突，符合誠信原則和公平要求。本案中，甘肅銀行中央廣場支行在發(fā)現(xiàn)居住區(qū)域車位已經(jīng)被占有使用后，如果不是直接設(shè)定抵押權(quán)并發(fā)放貸款，而是適當(dāng)了解車位的實際權(quán)利情況評估風(fēng)險，就會避免在華駿公司不能償還貸款時與程欣就案涉車位發(fā)生權(quán)利沖突產(chǎn)生糾紛。
另外，甘肅銀行中央廣場支行主張程欣在簽訂《商品房買賣合同》時知道案涉車位上設(shè)定了抵押權(quán)，因而有過錯。經(jīng)查，在案涉車位買賣時確存有案外人的抵押權(quán)，但該抵押權(quán)與甘肅銀行中央廣場支行的抵押權(quán)并無關(guān)聯(lián)，且在甘肅銀行中央廣場支行設(shè)定抵押權(quán)之前已經(jīng)涂銷，甘肅銀行中央廣場支行以此主張買受人存在過錯，依據(jù)不足，依法不能成立。
雖然甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位上設(shè)定有抵押權(quán)，具有對抗第三人的效力，但程欣在抵押之前已經(jīng)實際占有該車位，并支付全部價款，對未辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯。甘肅銀行中央廣場支行在后設(shè)定抵押權(quán)時未盡到必要注意義務(wù)，存在過錯。綜合考慮上述因素，程欣的權(quán)利具有優(yōu)先保護的必要。因此，可以認(rèn)定程欣對案涉車位享有排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)執(zhí)行的民事權(quán)益。一審法院僅以程欣就案涉車位享有的權(quán)利為債權(quán)為由，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，駁回程欣的執(zhí)行異議，支持甘肅銀行中央廣場支行的訴訟請求，適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。
綜上所述，程欣的上訴請求成立，本院依法予以支持。一審判決適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條第二項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷甘肅省高級人民法院（2021）甘民初26號民事判決；
二、駁回甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行的訴訟請求。
一審案件受理費100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行負(fù)擔(dān)，二審案件受理費100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 吳兆祥
審 判 員 龍 飛
審 判 員 趙 敏
二〇二二年六月二十八日
法官助理 趙 靜
書 記 員 古子瀅
