中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2022）最高法民終82號
上訴人（原審被告、案外人）：陳艷華，女，漢族，住廣東省從化市。
委托訴訟代理人：肖文齊，廣東粵通律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：劉涓，廣東粵通律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、申請執(zhí)行人）：甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行，住所地甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)酒泉路437-451號。
負(fù)責(zé)人：蒲玉紅，該支行負(fù)責(zé)人。
委托訴訟代理人：趙春梅，甘肅銀行股份有限公司公司律師。
委托訴訟代理人：展之寬，甘肅銀行股份有限公司員工。
原審第三人（被執(zhí)行人）：廣州華駿實業(yè)有限公司，住所地廣東省廣州市天河區(qū)天河北路559號2304房自編E02。
法定代表人：鐘冠業(yè)，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：劉洪濤，該公司員工。
上訴人陳艷華因與被上訴人甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行（以下簡稱甘肅銀行中央廣場支行）及原審第三人廣州華駿實業(yè)有限公司（以下簡稱華駿公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案不服甘肅省高級人民法院（2021）甘民初24號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年3月1日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人陳艷華的委托訴訟代理人劉涓、被上訴人甘肅銀行中央廣場支行的委托訴訟代理人趙春梅、展之寬，原審第三人華駿公司的委托訴訟代理人劉洪濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳艷華上訴請求：1.撤銷甘肅省高級人民法院（2021）甘民初24號民事判決內(nèi)容，即撤銷“準(zhǔn)許執(zhí)行登記在廣州華駿實業(yè)有限公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××號車位【產(chǎn)權(quán)證號：粵（2015）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××3號】”；2.駁回甘肅銀行中央廣場支行的訴訟請求；3.本案一、二審訴訟費由甘肅銀行中央廣場支行承擔(dān)。事實和理由：（一）一審法院認(rèn)定陳艷華為一般不動產(chǎn)買受人，而不屬于商品房消費者，屬于認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤：1.本案一審法院遺漏案件重要事實。2016年5月19日，陳艷華通過其丈夫向華駿公司支付定金5萬元，后又以銀行匯款形式支付余款325000元，共計支付購房款375000元。此節(jié)事實陳艷華已提交證據(jù)予以證明。同時，2016年5月20日，陳艷華與物業(yè)管理部門簽訂針對案涉執(zhí)行標(biāo)的物的管理服務(wù)協(xié)議和繳納管理費，并使用至今。2.陳艷華應(yīng)認(rèn)定為商品房消費者。陳艷華與華駿公司所簽訂和履行的都是廣州市房屋管理局統(tǒng)一印發(fā)的《商品房買賣合同》，陳艷華作為以居住為目的的商品房消費者，已經(jīng)盡到了注意義務(wù)，并足額支付全部房款，買賣案涉執(zhí)行標(biāo)的物的民事行為符合法律的規(guī)定，也無過錯責(zé)任。陳艷華無法預(yù)見華駿公司會又將案涉執(zhí)行標(biāo)的物提供給甘肅銀行中央廣場支行抵押。人民法院應(yīng)當(dāng)懲罰和制裁的是華駿公司的違法行為，而不是使無過錯行為的陳艷華承擔(dān)損失。陳艷華的行為應(yīng)當(dāng)參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》予以認(rèn)定。陳艷華在案涉執(zhí)行標(biāo)的物所在小區(qū)的商品房居住，案涉執(zhí)行標(biāo)的物系其在該小區(qū)的唯一車位，屬于法律保護(hù)的居住權(quán)范疇，應(yīng)認(rèn)定陳艷華為商品房消費者，并排除執(zhí)行。（二）一審法院適用法律有誤，依法應(yīng)予改判。陳艷華簽訂書面認(rèn)購書和《商品房買賣合同》的時間在案涉執(zhí)行標(biāo)的物設(shè)定抵押權(quán)和人民法院查封之前。陳艷華亦支付了全部價款，并實際使用。陳艷華基于合同享有的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以占有使用的形式對外公示。陳艷華作為商品房消費者，為居住權(quán)的需要購買案涉執(zhí)行標(biāo)的物，并無過錯，應(yīng)受法律保護(hù)，應(yīng)認(rèn)定能夠排除甘肅銀行中央廣場支行的抵押權(quán)。即使不認(rèn)定陳艷華為《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的商品房消費者，其也符合該規(guī)定第二十八條，均屬于該規(guī)定第二十七條的除外條款。（三）甘肅銀行中央廣場支行與華駿公司簽訂在后的抵押合同，并無實地驗明抵押物的情況，具有過錯，不能歸責(zé)于陳艷華。綜上所述，參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，陳艷華均能排除甘肅銀行中央廣場支行的執(zhí)行申請。
甘肅銀行中央廣場支行辯稱，甘肅銀行中央廣場支行根據(jù)與華駿公司簽訂的抵押合同、辦理的抵押登記以及法院生效判決，主張對案涉抵押車位行使優(yōu)先受償權(quán)符合法律規(guī)定，陳艷華作為車位買受人提出排除甘肅銀行中央廣場支行申請執(zhí)行的理由不成立。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，甘肅銀行中央廣場支行對案涉車位的抵押權(quán)已依法設(shè)定且有生效法律文書對此予以確認(rèn)，甘肅銀行中央廣場支行有權(quán)通過拍賣、變賣方式行使優(yōu)先受償權(quán)。適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十七條但書規(guī)定的，僅有《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）第八百零七條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）規(guī)定的“工程價款優(yōu)先受償權(quán)”和“商品房消費者優(yōu)先權(quán)”。而案涉爭議標(biāo)的為車位，非商品房，陳艷華亦非因購買商品房后以商品房消費者的身份提出執(zhí)行異議，不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十七條但書條款。其次，陳艷華以其屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的買受人，主張排除甘肅銀行中央廣場支行因基于“金錢債權(quán)”申請執(zhí)行案涉標(biāo)的車位的理由不成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的金錢債權(quán)申請執(zhí)行人不包括抵押權(quán)人。本案中，案涉車位上已經(jīng)存在抵押權(quán)，且已經(jīng)生效判決確認(rèn)，即便陳艷華符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十八條的要件，亦不能排除甘肅銀行中央廣場支行所依法享有的抵押權(quán)。再次，陳艷華在購買車位時，案涉車位上已經(jīng)存在在先的抵押權(quán)，即屬于抵押權(quán)利存續(xù)期間的買賣行為，且陳艷華明知案涉車位存在抵押的情況下仍然購買，應(yīng)當(dāng)知道存在不能過戶的風(fēng)險，即使案涉車位買賣時尚未抵押給甘肅銀行中央廣場支行，也存在“一位二賣”或者再次被抵押給第三人的風(fēng)險。最后，陳艷華簽訂買賣合同后，既未按照合同約定進(jìn)行網(wǎng)簽備案登記，也未向公證機(jī)關(guān)申請公證，屬于自甘風(fēng)險的買賣行為。甘肅銀行中央廣場支行對案涉抵押物已履行盡職調(diào)查義務(wù)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記均不存在過錯。
原審第三人華駿公司未就本案陳述意見。
甘肅銀行中央廣場支行向一審法院起訴請求：1.繼續(xù)許可執(zhí)行華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××號車位，面積12㎡，產(chǎn)權(quán)證號為粵（2015）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××3號，他項權(quán)證號為粵（2016）廣州市不動產(chǎn)證明第0××3號，并對拍賣價款優(yōu)先受償；2.本案訴訟費用由陳艷華承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2016年5月20日，陳艷華與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》，購買華駿公司開發(fā)的位于廣州市天河區(qū)××路××號××號車位，建筑面積共12平方米，合同約定：一、計價方式與價款：案涉車位屬現(xiàn)房，按個人出售，總金額375000元整；二、付款方式及期限：首期樓款須于2016年5月20日前按成交價款的100%繳付，即375000元以及違約責(zé)任、交付期限、產(chǎn)權(quán)登記等事項。2016年5月20日，陳艷華丈夫肖文齊以刷卡方式向華駿公司支付325000元。2016年5月27日，華駿公司向陳艷華出具《收樓通知書》，載明其所購買的裕景大廈負(fù)一層102號車位已具備交付使用條件，陳艷華于同年6月1日在該通知書上簽字確認(rèn)。2016年8月31日，華駿公司向陳艷華開具金額為375000元的廣東省增值稅普通發(fā)票，備注天河區(qū)××路××號××號車位。
2016年7月4日，原甘肅銀行股份有限公司蘭州市興隴支行（以下簡稱甘肅銀行興隴支行）與華駿公司簽訂編號為2016071200000936的《最高額抵押合同》，約定將華駿公司位于廣州市天河區(qū)的房屋及車位為廣州百嘉信集團(tuán)有限公司（以下簡稱百嘉信公司）在甘肅銀行興隴支行所辦理授信業(yè)務(wù)，在本金不超過299893000元，總額不超過599786000元的限額內(nèi)提供最高額抵押擔(dān)保。華駿公司位于××路××號××號車位，面積為12㎡、產(chǎn)權(quán)證號為粵（2015）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××3號。該車位屬于上述最高額抵押擔(dān)保的范圍。2016年7月4日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會就該車位向權(quán)利人甘肅銀行興隴支行出具了證號為粵（2016）廣州市不動產(chǎn)證明第0××3號不動產(chǎn)登記證明，證明權(quán)利或事項為抵押權(quán)，義務(wù)人為華駿公司，坐落天河區(qū)××路××號××號車位，不動產(chǎn)單元號為440106018006ＧＢ00003Ｆ00030062。
甘肅銀行興隴支行與百嘉信公司、華駿公司、廣州金駿置業(yè)有限公司（以下簡稱金駿公司）、梁勤、梁娜、曾偉光借款合同糾紛一案，甘肅省高級人民法院審理過程中，甘肅銀行興隴支行提出保全申請，甘肅省高級人民法院作出（2018）甘民初267號民事裁定書，并于2018年11月21日向廣州市國土資源和規(guī)劃委員會送達(dá)（2018）甘執(zhí)保145號協(xié)助執(zhí)行通知書，依法查封了上述民事裁定書附件所列財產(chǎn)，其中包括案涉車位。
甘肅銀行興隴支行與百嘉信公司、華駿公司、金駿公司、梁勤、梁娜、曾偉光借款合同糾紛一案，甘肅省高級人民法院審理后于2019年8月29日作出（2018）甘民初267號民事判決，判決：“二、如未履行本判決第一項確定的給付義務(wù)，甘肅銀行股份有限公司蘭州市興隴支行有權(quán)就廣州華駿實業(yè)有限公司所有的抵押物（詳見附件一）拍賣、變賣所得價款在總額不超過599786000元、本金不超過299893000元限額內(nèi)優(yōu)先受償”。宣判后，梁娜、曾偉光不服上述判決向最高人民法院提起上訴。因梁娜、曾偉光未在限期內(nèi)預(yù)交案件受理費，最高人民法院于2020年3月5日作出（2020）最高法民終84號民事裁定書，裁定按自動撤回上訴處理，甘肅省高級人民法院一審判決自裁定送達(dá)之日起發(fā)生法律效力。
2019年12月27日，甘肅銀行股份有限公司下發(fā)《關(guān)于蘭州市興隴支行并入蘭州市中央廣場支行管理的通知》（甘肅銀行發(fā)〔2019〕485號），內(nèi)容為：“蘭州市中央廣場支行：為進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，提升營業(yè)網(wǎng)點服務(wù)效能，降低管理成本，科學(xué)設(shè)置機(jī)構(gòu)，總行黨委決定將蘭州市興隴支行并入蘭州市中央廣場支行管理……”
甘肅省高級人民法院（2018）甘民初267號民事判決生效后，甘肅銀行中央廣場支行申請執(zhí)行，甘肅省高級人民法院指定蘭州鐵路運輸中級人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，陳艷華提出執(zhí)行異議，甘肅省高級人民法院于2021年3月30日作出（2021）甘執(zhí)異27號執(zhí)行裁定書，裁定中止對登記在華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××號車位的執(zhí)行。
一審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點為陳艷華就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)已生效法律文書，甘肅銀行中央廣場支行對訴爭執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)，《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法﹝2019﹞254號）第126條規(guī)定：“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持……”參照上述規(guī)定精神，陳艷華如欲排除對執(zhí)行標(biāo)的的強(qiáng)制執(zhí)行，必須屬于《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第125條規(guī)定中的商品房消費者，進(jìn)而才能適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條進(jìn)行判斷。而《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》125條所指的“商品房消費者”僅限定為名下無其他用于居住的房屋買受人，該條之立法目的旨在保護(hù)個人消費者的居住權(quán)，要求所購房屋應(yīng)直接用于滿足買受人生活居住需要，而非其他。本案中，陳艷華向華駿公司所購車位并非商品房，故陳艷華雖購置車位，但其只是一般不動產(chǎn)買受人，不屬于《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》125條所指的特別保護(hù)對象。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！边m用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的前提是在金錢債權(quán)的執(zhí)行中對無優(yōu)先受償權(quán)不動產(chǎn)的審查規(guī)則，而本案所涉車位因辦理抵押登記產(chǎn)生了擔(dān)保物權(quán)，且已經(jīng)生效判決確認(rèn)為執(zhí)行內(nèi)容，因此陳艷華關(guān)于應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行的抗辯主張不符合適用條件，該理由不能成立，一審法院不予支持。綜上所述，陳艷華對案涉車位所主張的民事權(quán)益不能阻卻甘肅銀行中央廣場支行依據(jù)生效裁判所確認(rèn)的抵押權(quán)對該標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行，甘肅銀行中央廣場支行的訴訟請求成立，一審法院予以支持。一審法院判決：準(zhǔn)許執(zhí)行登記在廣州華駿實業(yè)有限公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號××號車位【產(chǎn)權(quán)證號：粵（2015）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第0××3號】。
二審審理過程中，甘肅銀行中央廣場支行提交了《授信業(yè)務(wù)核保書》《房地產(chǎn)評估咨詢報告》以及現(xiàn)場核查照片三份證據(jù)，擬證明甘肅銀行中央廣場支行已履行盡職調(diào)查義務(wù)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記時均不存在過錯。陳艷華對《授信業(yè)務(wù)核保書》的合法性及關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為不能證明甘肅銀行中央廣場支行簽訂抵押合同及辦理抵押登記不存在過錯；不認(rèn)可核查照片的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，以及《房地產(chǎn)評估咨詢報告》的關(guān)聯(lián)性，認(rèn)為核查照片和《房地產(chǎn)評估咨詢報告》反映了甘肅銀行中央廣場支行沒有盡到盡職調(diào)查的義務(wù)。
上述甘肅銀行中央廣場支行提交的《授信業(yè)務(wù)核保書》《房地產(chǎn)評估咨詢報告》的真實性雙方無異議，本院予以確認(rèn)；現(xiàn)場核查照片因無法證明拍攝時間，對其真實性本院不予認(rèn)可。《房地產(chǎn)評估咨詢報告》僅顯示甘肅銀行中央廣場支行就小區(qū)車位抵押進(jìn)行了調(diào)查，不能直接反映是否系就案涉車位進(jìn)行了調(diào)查，對于該證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性，本院在論理部分予以闡釋。
本院二審查明，甘肅銀行中央廣場支行提交的《房地產(chǎn)評估咨詢報告》第1.1.4條物業(yè)現(xiàn)狀及占用描述：“根據(jù)現(xiàn)場勘查，廣州市天河區(qū)金駿大廈、安駿大廈、裕富大廈、裕景大廈均已完工，評估咨詢之商鋪部分空置部分出租，車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置?！?/div>
另查明，2016年7月4日，華駿公司注銷了以廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司華夏支行為他項權(quán)人的抵押登記后又辦理了本案抵押登記，權(quán)利人為甘肅銀行興隴支行，不動產(chǎn)單元號為440106018006GB00003F00030062。
二審查明的其余事實與一審一致。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，本案訴爭事實發(fā)生在民法典施行前，故依法應(yīng)適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定。本案的爭議焦點為：陳艷華就案涉車位是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
根據(jù)查明的事實，陳艷華作為案涉車位的購買人，已經(jīng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個要件，即：在查封前簽訂了合法有效的買賣合同、支付了全部價款、實際占有使用了案涉車位、陳艷華對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記沒有過錯。陳艷華上訴主張本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，認(rèn)定陳艷華對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。甘肅銀行中央廣場支行主張，一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定認(rèn)定陳艷華對案涉標(biāo)的享有的權(quán)益不能對抗抵押權(quán)并無不當(dāng)。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條是否屬于第二十七條規(guī)定的但書范圍，即不動產(chǎn)買受人滿足了第二十八條規(guī)定的四個要件，是否可以對抗擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行存有爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》是對執(zhí)行程序中執(zhí)行異議進(jìn)行審查的規(guī)范。進(jìn)入審判程序后，人民法院應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人的民事權(quán)益進(jìn)行實質(zhì)審理，依法確認(rèn)各方當(dāng)事人享有的權(quán)利屬性及效力關(guān)系。人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規(guī)定進(jìn)行審查，但還需依據(jù)相關(guān)民事法律規(guī)定并結(jié)合案件的具體情況綜合判斷異議人享有的權(quán)利能否對抗人民法院的執(zhí)行。根據(jù)本案查明的事實，陳艷華就案涉車位享有的權(quán)益，依法可以排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)的執(zhí)行，理由如下：
一、案涉車位是住房的必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性
車位雖不屬于住宅，但依法屬于滿足業(yè)主住宅需要的必要設(shè)施?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：“居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車（含通勤車）停車場、庫……”，明確規(guī)定了在城市商品房建設(shè)階段建設(shè)單位應(yīng)設(shè)計、修建車位、車庫以滿足業(yè)主需求的強(qiáng)制性義務(wù)，賦予車位以特定用途。案涉車位所在地的廣州市《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》也明確要求“房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋套數(shù)的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應(yīng)購買或租用本房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個規(guī)劃用于停放汽車的車位。房屋所有權(quán)人出租房屋時，所擁有的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足承租人的需要?！彪m然建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區(qū)業(yè)主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現(xiàn)代社會，車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對小區(qū)業(yè)主而言，一定數(shù)量的車位、車庫的配備，是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。本案中，陳艷華系案涉小區(qū)的業(yè)主，所購買的車位為其購買的住宅的必要生活配套設(shè)施，自購買以來，一直用以停放車輛使用至今。因此，可以認(rèn)定陳艷華購買的車位具有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對“消費者購買的商品房”特別保護(hù)的必要居住權(quán)利屬性。
二、陳艷華購買并占有使用案涉車位在先，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)
陳艷華與華駿公司于2016年5月20日簽訂《商品房買賣合同》，約定陳艷華認(rèn)購華駿公司開發(fā)的位于廣州市天河區(qū)××路××號××號車位，合同價款375000元。其后，陳艷華向華駿公司支付了全部款項。2016年8月31日，華駿公司向陳艷華開具了金額為375000元的廣東增值稅普通發(fā)票，并載明案涉車位的具體信息。2016年5月27日，華駿公司向陳艷華發(fā)出《收樓通知書》。2016年7月4日，甘肅銀行中央廣場支行就案涉車位辦理抵押登記。陳艷華與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，陳艷華負(fù)有支付購買款，華駿公司負(fù)有將車位所有權(quán)轉(zhuǎn)移給陳艷華的義務(wù)。陳艷華支付了全部購買款，華駿公司也交付了車位，陳艷華實際占有并使用了案涉車位，已經(jīng)履行了《商品房買賣合同》項下的主要義務(wù)。陳艷華已經(jīng)取得了購買車位的占有、使用和收益權(quán)利，只需要華駿公司履行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，整個《商品房買賣合同》轉(zhuǎn)讓車位所有權(quán)目的就能實現(xiàn)，即陳艷華取得完整的車位所有權(quán)。從雙方整個合同履行過程看，符合我國房屋、車位買賣中先交付后登記的習(xí)慣做法。此際，陳艷華享有的不再是單純的債權(quán)，事實上接近于完整的所有權(quán)，華駿公司只是名義上的所有權(quán)人。物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，經(jīng)登記不動產(chǎn)受讓人取得對抗第三人的排他效力。但不動產(chǎn)物權(quán)登記生效只是原則，物權(quán)法第九條、第一百四十二條等多處規(guī)定了例外情形。第一百四十二條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！苯ㄔO(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物所有權(quán)，按照房地一體原則一般歸建設(shè)用地使用權(quán)人，在他人有證據(jù)證明時依法也承認(rèn)他人的所有權(quán)，并不以登記為權(quán)利取得的生效條件。司法實踐中，開發(fā)商將開發(fā)的商品房預(yù)售給他人的情形視為物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定的但書情形之一，實際上承認(rèn)了商品房的買受人在不動產(chǎn)登記之前亦可成為所有權(quán)人，是登記生效主義的例外情形。本案中，陳艷華對案涉車位所享有的權(quán)利因其付款和交付使用，取得了事實上的所有權(quán)，并已經(jīng)具有所有權(quán)的權(quán)利外觀，具有一定的公示力。同時，物權(quán)法第一百九十條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！泵鞔_了在后抵押權(quán)不得對抗在先承租權(quán)的規(guī)則。民法典第四百零五條對物權(quán)法第一百九十條修改后增加承租人占有租賃物作為對抗在后抵押權(quán)的要件，進(jìn)一步明確了占有在租賃權(quán)對抗在后抵押權(quán)中的公示效力。本案中，陳艷華與華駿公司雖是買賣關(guān)系，不是租賃關(guān)系，但民法典第四百零五條規(guī)定精神在處理在先權(quán)利與在后權(quán)利的保護(hù)順位時具有參考價值。依此，陳艷華就案涉車位取得的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)優(yōu)于一般債權(quán)予以保護(hù)，其占有對在后設(shè)定的抵押權(quán)具有公示力，甘肅銀行中央廣場支行應(yīng)對陳艷華的權(quán)利負(fù)有適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)。
三、甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位設(shè)定抵押權(quán)時未盡到必要注意義務(wù)
如前所述，案涉車位屬于法律明確規(guī)定滿足小區(qū)業(yè)主居住需求的商品房的必要配套設(shè)施。雖然車位登記在華駿公司名下，但甘肅銀行中央廣場支行在設(shè)定抵押權(quán)時對車位的實際狀態(tài)還負(fù)有法定的審查義務(wù)。《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第三十六條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價值以及實現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查?！敝袊嗣胥y行《貸款通則》第二十七條規(guī)定：“貸款調(diào)查：貸款人受理借款人申請后，應(yīng)當(dāng)對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測定貸款的風(fēng)險度?！鄙鲜龇煞ㄒ?guī)明確規(guī)定銀行對外貸款設(shè)定擔(dān)保時負(fù)有對抵押物進(jìn)行審查的義務(wù)。該規(guī)定系為了防范銀行貸款風(fēng)險，而銀行貸款風(fēng)險的主要來源之一即是抵押物存在與登記不符等影響抵押權(quán)實現(xiàn)的物的瑕疵或者權(quán)利負(fù)擔(dān)。根據(jù)甘肅銀行中央廣場支行提交的盡職調(diào)查材料顯示，辦理抵押時案涉車位產(chǎn)權(quán)登記在華駿公司名下，車位的現(xiàn)狀是“車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置?！备拭C銀行中央廣場支行已經(jīng)明知案涉車位在業(yè)主的占有使用之下，車位上有他人權(quán)利的可能性已經(jīng)明顯存在，卻未進(jìn)一步調(diào)查了解車位是否已經(jīng)出賣或者是否有其他權(quán)利人，以至于甘肅銀行中央廣場支行的抵押權(quán)與陳艷華在先權(quán)利產(chǎn)生沖突，甘肅銀行中央廣場支行未盡到必要的注意義務(wù)。
四、甘肅銀行中央廣場支行對案涉交易風(fēng)險具有防范和控制的優(yōu)勢
本案陳艷華與甘肅銀行中央廣場支行就案涉車位產(chǎn)生權(quán)利沖突，根本原因在于華駿公司先出賣后抵押的嚴(yán)重不誠信行為。在我國商品房、車位買賣中普遍存在先交付后登記而且登記時間較長的現(xiàn)實情況下，買受人對于防范開發(fā)商“一房二賣”或者“先賣后抵”之交易風(fēng)險通常欠缺有效的手段，在辦理產(chǎn)權(quán)登記中處于被動地位。陳艷華在開發(fā)商華駿公司銷售車位過程中，于2016年5月購買并支付價款，同時占有使用車位，甘肅銀行中央廣場支行在2016年7月4日即設(shè)定抵押權(quán)，陳艷華基本上沒有控制風(fēng)險的機(jī)會，非因自身原因未辦理過戶登記，如果由其承擔(dān)該筆交易風(fēng)險，有違公平。設(shè)定抵押權(quán)在后的銀行，不僅法律法規(guī)明確規(guī)定其應(yīng)當(dāng)對抵押物進(jìn)行盡職調(diào)查，而且作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，更具有調(diào)查的便利和防范風(fēng)險的優(yōu)勢，賦予其對在先權(quán)利的注意義務(wù)以避免權(quán)利沖突，符合誠信原則和公平要求。本案中，甘肅銀行中央廣場支行在發(fā)現(xiàn)居住區(qū)域車位已經(jīng)被占有使用后，如果不是直接設(shè)定抵押權(quán)并發(fā)放貸款，而是適當(dāng)了解車位的實際權(quán)利情況，評估風(fēng)險，就會避免在華駿公司不能償還貸款時與陳艷華就案涉車位發(fā)生權(quán)利沖突產(chǎn)生糾紛。
另外，甘肅銀行中央廣場支行主張陳艷華在簽訂《商品房買賣合同》時知道案涉車位上設(shè)定了抵押權(quán)，因而有過錯。經(jīng)查，在案涉車位買賣時確存有案外人的抵押權(quán)，但該抵押權(quán)與甘肅銀行中央廣場支行的抵押權(quán)并無關(guān)聯(lián)，且在甘肅銀行中央廣場支行設(shè)定抵押權(quán)之前已經(jīng)涂銷，甘肅銀行中央廣場支行以此主張買受人存在過錯，依據(jù)不足，依法不能成立。
雖然甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位上設(shè)定有抵押權(quán)，具有對抗第三人的效力，但陳艷華在抵押之前已經(jīng)實際占有該車位，并支付全部價款，對未辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯。甘肅銀行中央廣場支行在后設(shè)定抵押權(quán)時未盡到必要注意義務(wù)，存在過錯。綜合考慮上述因素，陳艷華的權(quán)利具有優(yōu)先保護(hù)的必要。因此，可以認(rèn)定陳艷華對案涉車位享有排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權(quán)的執(zhí)行的合法權(quán)益。一審法院僅以陳艷華就案涉車位享有的權(quán)利為債權(quán)為由，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，駁回陳艷華的執(zhí)行異議，支持甘肅銀行中央廣場支行的訴訟請求，適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。
綜上所述，陳艷華的上訴請求成立，本院依法予以支持。一審判決適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條第二項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷甘肅省高級人民法院（2021）甘民初24號民事判決；
二、駁回甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行的訴訟請求。
一審案件受理費100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行負(fù)擔(dān)；二審案件受理費100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 吳兆祥
審 判 員 龍 飛
審 判 員 趙 敏
二〇二二年六月二十八日
法官助理 孫明娟
書 記 員 馮宇博
