中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2022）最高法民終26號(hào)
上訴人（原審原告、案外人）：張光成，男，漢族，1982年5月2日出生，住海南省?？谑旋埲A區(qū)。
委托訴訟代理人：袁世華，海南外經(jīng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王桂柳，海南外經(jīng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:安徽三建工程有限公司。住所地安徽省合肥市蕪湖路329號(hào)。
法定代表人：左登宏，該公司董事長(zhǎng)。
原審第三人:海南南海明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地海南省澄邁縣老城鎮(zhèn)欣龍北路。
法定代表人：王振海，該公司執(zhí)行董事。
上訴人張光成與被上訴人安徽三建工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱安徽三建公司）、原審第三人海南南海明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱南海明珠公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服海南省高級(jí)人民法院作出的（2021）瓊民初5號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年1月19日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張光成上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求撤銷一審判決，改判撤銷（2021)瓊執(zhí)異54號(hào)執(zhí)行裁定并解除對(duì)案涉房屋的查封措施；2.本案一審、二審的案件受理費(fèi)由安徽三建公司承擔(dān)。
事實(shí)和理由：（一）張光成的異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條的規(guī)定，對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。第一,在案涉房屋被查封之前，案外人張光成已與南海明珠公司簽訂了商品房買賣合同、付清了全部購(gòu)房款、合法占有了該房屋，并且向不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理了網(wǎng)簽備案登記，案涉房屋無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，系被法院查封所致，張光成自身不存在過(guò)錯(cuò)，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件。第二,張光成在先的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到保護(hù)。首先，在權(quán)利取得的時(shí)間上，張光成享有對(duì)案涉房屋的實(shí)際權(quán)利在一審法院采取查封措施之前；其次，在權(quán)利主張的時(shí)間上，張光成獲得并主張對(duì)案涉房屋的權(quán)利，在安徽三建公司主張權(quán)利之前。再次，在權(quán)利的保護(hù)上，安徽三建公司怠于主張或采取措施，而張光成是在積極主張權(quán)利。故此，在張光成與安徽三建公司的權(quán)利保護(hù)順位上，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)張光成的權(quán)利。另，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》第十五條、第二十八條的規(guī)定，結(jié)合張光成對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利及權(quán)利取得的現(xiàn)實(shí)狀況，人民法院應(yīng)當(dāng)解除對(duì)案涉房屋的查封措施。（二）一審判決理應(yīng)審查張光成的主張是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，但未審查，徑行適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定駁回上訴人的請(qǐng)求，屬于適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)糾正。一審判決未說(shuō)明選擇適用第二十九條而不適用第二十八條的充足理由，亦未說(shuō)明適用第二十九條即排除第二十八條適用的理由，也屬適用法律錯(cuò)誤。
安徽三建公司未發(fā)表答辯意見(jiàn)。
南海明珠公司未發(fā)表陳述意見(jiàn)。
張光成向一審法院請(qǐng)求：1.撤銷（2021）瓊執(zhí)異54號(hào)執(zhí)行裁定，立即解除對(duì)案涉房屋的查封措施；2.案件受理費(fèi)由安徽三建公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定：2019年1月30日，張光成與南海明珠公司簽訂《澄邁縣商品房買賣合同》（合同編號(hào)為CML000143868），約定張光成以人民幣560685元的價(jià)格向南海明珠公司購(gòu)買案涉房屋。2019年6月8日，南海明珠公司因張光成繳納了18220元面積差價(jià)款向張光成開(kāi)具了18220元的增值稅發(fā)票。2019年6月28日，南海明珠公司因張光成繳納了560685元購(gòu)房款向張光成開(kāi)具了560685元的增值稅發(fā)票。2019年7月2日，南海明珠公司向海南省澄邁縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交商品房合同備案登記表，將案涉房屋買賣合同備案登記在張光成名下。
2019年1月30日，張光成與南海明珠公司簽訂《澄邁縣商品房買賣合同》（合同編號(hào)為CML000143870），約定張光成以總價(jià)款人民幣661598元的價(jià)格購(gòu)買南海明珠公司開(kāi)發(fā)的永慶灣8#樓（幢）3層303房，隨后張光成支付了全部購(gòu)房款。2019年6月28日，南海明珠公司向張光成開(kāi)具該303房的購(gòu)房款發(fā)票。2019年7月2日，南海明珠公司向澄邁縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交商品房合同備案登記表，將該303房的房屋買賣合同備案登記至張光成名下。
因安徽三建公司訴南海明珠公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，一審法院作出（2019）瓊民初51號(hào)民事裁定，裁定在140000000元價(jià)值范圍內(nèi)查封、扣押、凍結(jié)南海明珠公司名下相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。2019年8月20日，一審法院作出（2019）瓊執(zhí)保15號(hào)《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》查封了南海明珠公司名下位于海南省澄邁縣××路××米）“永慶灣”樓盤中房屋11套、別墅4套、地下車位236個(gè)，其中包括案涉房屋及上述303房。張光成分別對(duì)案涉房屋及上述303房的查封提出異議，一審法院于2021年1月21日作出（2021）瓊執(zhí)異12號(hào)執(zhí)行裁定，解除了上述303房的查封。一審法院于2021年5月8日作出（2021）瓊執(zhí)異54號(hào)執(zhí)行裁定，認(rèn)為案涉房屋系居住的商品房，且系張光成向南海明珠公司購(gòu)買的第二套房屋，張光成對(duì)案涉房屋提出的異議請(qǐng)求，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋之情形，認(rèn)定張光成對(duì)案涉房屋不享有足以排除保全措施及強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，裁定駁回張光成的異議請(qǐng)求。張光成不服該裁定，向一審法院提起執(zhí)行異議之訴，遂成訟。
一審法院認(rèn)為，最高人民法院法釋[2002]16號(hào)《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中答復(fù)認(rèn)為：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。最高人民法院于2019年9月11日通過(guò)的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第一百二十五條闡定：實(shí)踐中，商品房消費(fèi)者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品房，往往沒(méi)有及時(shí)辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因欠債而被強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院在對(duì)尚登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已出賣給消費(fèi)者的商品房采取執(zhí)行措施時(shí)，商品房消費(fèi)者往往會(huì)提出執(zhí)行異議，以排除強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)此,《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)支持商品房消費(fèi)者的訴訟請(qǐng)求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；二是所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；三是已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用此條款?！百I受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。第一百二十七條闡定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費(fèi)者之外的一般買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，請(qǐng)求排除執(zhí)行的，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；三是已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可以參照適用此條款。故依據(jù)上述批復(fù)規(guī)定及紀(jì)要規(guī)定，張光成于2019年1月30日以自己名義向南海明珠公司購(gòu)買了包括案涉房屋在內(nèi)的兩套房屋用于居住，張光成系商品房消費(fèi)者。作為商品房消費(fèi)者的張光成，其對(duì)所購(gòu)案涉房屋享有的權(quán)益能否對(duì)抗對(duì)案涉房屋享有工程款優(yōu)先權(quán)的安徽三建公司，以及案涉房屋應(yīng)否予以解除查封，應(yīng)依法適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定進(jìn)行審查。張光成請(qǐng)求適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條對(duì)案涉房屋應(yīng)否予以解除查封進(jìn)行審查，與上述批復(fù)規(guī)定及紀(jì)要規(guī)定不符，依法應(yīng)不予支持。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”，本案系因金錢債權(quán)執(zhí)行中查封案涉房屋而引發(fā)，案涉房屋系張光成向南海明珠公司購(gòu)買的用于居住的商品房。張光成購(gòu)買的登記在南海明珠公司名下的案涉房屋，在一審法院查封之前與南海明珠公司簽訂了合法有效的書(shū)面買賣合同，并已全額支付合同約定的總價(jià)款。但案涉房屋系張光成在同一小區(qū)購(gòu)買的第二套房屋，且張光成及其妻子郝晶已于2017年在?？谑行阌^(qū)購(gòu)買了建筑面積為131.21平方米的一套住房用于居住，故即使不包括案涉房屋在內(nèi)，張光成擁有的房產(chǎn)已滿足其基本居住需要。故張光成以其對(duì)案涉房屋享有足以排除保全措施及強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益為由，請(qǐng)求撤銷（2021）瓊執(zhí)異54號(hào)執(zhí)行裁定并解除案涉房屋查封的訴訟請(qǐng)求，不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的情形，依法不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，缺席判決如下：駁回張光成的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)9406.85元，由張光成負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，張光成向本院提交了三組證據(jù)：第一組證據(jù)：《澄邁縣老城鎮(zhèn)永慶灣一期景觀工程合同》《澄邁縣老城鎮(zhèn)永慶灣下沉庭院景觀合同的補(bǔ)充協(xié)議》《澄邁縣老城鎮(zhèn)永慶灣中心庭院及周邊園林綠化工程合同》《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》《澄邁縣老城鎮(zhèn)永慶灣中心庭院及周邊綠化工程養(yǎng)護(hù)期滿移交手續(xù)》，擬證明南海明珠公司將永慶灣一期的園林綠化工程發(fā)包給海南木格森環(huán)境科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱木格森公司）建設(shè)，經(jīng)驗(yàn)收合格并移交給南海明珠公司。第二組證據(jù)：《以房抵工程款協(xié)議書(shū)》《海南木格森環(huán)境科技有限公司企業(yè)信用信息截圖》《股東決議書(shū)》，擬證明南海明珠公司因欠付木格森公司的工程款，承諾將永慶灣二期的兩套（8棟303、9棟1605）抵償給木格森公司，該協(xié)議書(shū)載明用以抵償工程款的房號(hào)與張光成購(gòu)買案涉房屋的房號(hào)是一致的，木格森公司也召開(kāi)股東大會(huì)，同意以張光成個(gè)人名義支付案涉房屋的購(gòu)房款。第三組證據(jù)：《契稅情況說(shuō)明》，擬證明雖然張光成向南海明珠公司轉(zhuǎn)付了購(gòu)房款，但不能掩蓋南海明珠公司以房抵工程款的事實(shí)。在本案二審公開(kāi)詢問(wèn)之后，張光成的委托訴訟代理人向本院提交了一份《關(guān)于張光成案件的情況說(shuō)明及理由》，表示張光成是以個(gè)人資金購(gòu)買了案涉房屋，并非以房抵工程款，從而自我否認(rèn)了上述證據(jù)的證明力。鑒于張光成自我否認(rèn)了上述證據(jù)材料的證明力，本院對(duì)上述證據(jù)材料不予審查和認(rèn)定。
安徽三建公司、南海明珠公司在二審期間未提交證據(jù)。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款的規(guī)定，本案為民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。根據(jù)當(dāng)事人的上訴情況，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是:張光成對(duì)案涉房屋是否享有足以排除財(cái)產(chǎn)保全強(qiáng)制執(zhí)行措施的民事權(quán)益。
本案中，張光成主張其對(duì)案涉房屋享有排除財(cái)產(chǎn)保全強(qiáng)制執(zhí)行措施的民事權(quán)益。安徽三建公司訴南海明珠公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，安徽三建公司請(qǐng)求在南海明珠公司欠付的工程款的范圍內(nèi)，對(duì)其承建的包括案涉爭(zhēng)議房屋在內(nèi)的澄邁縣老城鎮(zhèn)馬村永慶灣一期、二期工程折價(jià)或者拍賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。訴訟中，安徽三建公司申請(qǐng)保全了南海明珠公司所有的包括案涉爭(zhēng)議房產(chǎn)在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，張光成提起本訴，請(qǐng)求解除對(duì)案涉爭(zhēng)議房產(chǎn)的保全措施。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定:“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同;（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋;（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”根據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)買商品房必須是為滿足生活需要且在其名下無(wú)其他用于居住的房屋，才享有比建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)更優(yōu)先的權(quán)利。本案中，張光成在同一小區(qū)購(gòu)買了兩套案涉執(zhí)行的房屋，一審法院已基于張光成作為消費(fèi)者身份排除了其中一套房屋的執(zhí)行，且張光成及其妻子郝晶已于2017年在?？谑行阌^(qū)購(gòu)買了建筑面積為131.21平方米的另一套住房用于居住，故即使不包括案涉房屋在內(nèi)，張光成擁有的房產(chǎn)已滿足其基本居住需要。故案涉爭(zhēng)議的第二套房屋不符合為滿足基本居住需要而購(gòu)買房屋的情形，不能按照消費(fèi)者購(gòu)房所具有的優(yōu)先權(quán)利對(duì)抗工程款優(yōu)先受償債權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零三條的規(guī)定，為保障合法權(quán)益實(shí)現(xiàn)，避免判決生效后難以執(zhí)行，安徽三建公司申請(qǐng)保全案涉爭(zhēng)議房產(chǎn)于法有據(jù)。另，張光成提出其購(gòu)房情形符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，能夠?qū)构こ炭顑?yōu)先受償?shù)闹鲝?，不符合該條司法解釋的本意，該條不適用于解決本案爭(zhēng)議的情形。一審法院對(duì)張光成的訴訟請(qǐng)求未予支持，適用法律正確，處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，張光成的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9406.85元，由上訴人張光成負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 于 明
審 判 員 孫祥壯
審 判 員 賈清林
二〇二二年九月二十六日
法官助理 彭青霞
書(shū) 記 員 郭嘉瑩
