重慶市第四中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2025）渝04民終1544號(hào)
上訴人（原審被告）：李某，男，1976年6月17日出生，土家族，住重慶市黔江區(qū)。
被上訴人（原審原告）:某服務(wù)集團(tuán)股份有限公司黔江分公司，住所地重慶市黔江區(qū)。
法定代表人:聶某某，該公司項(xiàng)目總監(jiān)。
委托訴訟代理人：趙林剛，重慶光界律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張?jiān)平?，重慶光界律師事務(wù)所律師。
上訴人李某因與被上訴人某服務(wù)集團(tuán)股份有限公司黔江分公司（以下簡(jiǎn)稱某公司黔江分公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服重慶市黔江區(qū)人民法院（2025）渝0114民初4431號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2025年11月12日立案后，依法組成合議庭審理，并于2025年12月9日對(duì)上訴人李某，被上訴人某公司黔江分公司的委托訴訟代理人張?jiān)平M(jìn)行了詢問(wèn)調(diào)查。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某上訴請(qǐng)求：一、撤銷重慶市黔江區(qū)人民法院(2025)渝0114民初4431號(hào)民事判；二、改判駁回某公司黔江分公司在一審的全部訴訟請(qǐng)求；三、本案一審、二審的訴訟費(fèi)用由某公司黔江分公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)及理由：李某購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)X組團(tuán)洋房X號(hào)樓X單元X-2房屋，建筑面積為160.46平方米。于2020年8月21日，辦理接房手續(xù)，并于當(dāng)日簽署“承諾書(shū)”，確認(rèn)已詳細(xì)閱讀某公司黔江分公司單方擬定的“臨時(shí)規(guī)約”，但某公司黔江分公司未按照“臨時(shí)規(guī)約”中約定的內(nèi)容執(zhí)行，小區(qū)存在車輛亂停亂放、地下車庫(kù)衛(wèi)生臟亂差、建筑垃圾亂堆亂放、私自拆除音樂(lè)噴泉、消防設(shè)備損壞又不及時(shí)維修、小區(qū)球場(chǎng)被他人強(qiáng)行占用等問(wèn)題。李某及全體業(yè)主多次向某公司黔江分公司提出整改建議，但其置之不理，導(dǎo)致李某自2020年8月開(kāi)始，未向某公司黔江分公司交納物業(yè)費(fèi)。某公司黔江分公司履行“臨時(shí)規(guī)約”違約在前，在未進(jìn)行整改前，李某不能向其收取物業(yè)費(fèi)用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定，以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)子支持。
某公司黔江分公司辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)充分，雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，李某應(yīng)當(dāng)支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。某公司黔江分公司已經(jīng)全面履行物業(yè)服務(wù)核心業(yè)務(wù)，李某以服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由拒付物業(yè)費(fèi)無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果公平合理，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：《某臨時(shí)管理規(guī)約》（以下簡(jiǎn)稱臨時(shí)規(guī)約）第五章第五條約定本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：高層、小高層住宅按建筑面積1.8元/平方米/月（不含公共能耗費(fèi)用），花園洋房住宅按建筑面積2.2元/平方米/月（不含公共能耗費(fèi)用），別墅按建筑面積3元/平方米/月（不含公共能耗費(fèi)用），商鋪、幼兒園按建筑面積4元/平方米/月（不含公共能耗費(fèi)用）；第七章第一條約定，業(yè)主（使用人）違反本規(guī)約及前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，每日應(yīng)按應(yīng)繳費(fèi)用總額3‰的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付違約金...；第八章第九條約定，本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)未重新選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，全體業(yè)主一致同意委托某公司黔江分公司對(duì)本物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，業(yè)主大會(huì)重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同之日起，本物業(yè)管理自行終止...。臨時(shí)規(guī)約約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格經(jīng)重慶市黔江區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)備案。
李某購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)X組團(tuán)-洋房X號(hào)樓X單元X-2房屋，建筑面積為160.46平方米。李某于2020年8月21日辦理接房手續(xù)，并于當(dāng)日簽署承諾書(shū)，確認(rèn)已詳細(xì)閱讀某公司黔江分公司擬定的臨時(shí)規(guī)約，同意履行、遵守并督促其他與該物業(yè)有關(guān)人士履行、遵守臨時(shí)規(guī)約中規(guī)定的業(yè)主和物業(yè)使用人的所有責(zé)任和義務(wù)...本人對(duì)臨時(shí)規(guī)約的內(nèi)容及后果均已知悉，并確認(rèn)不存在重大誤解、顯失公平、乘人之危的情形。李某尚欠2020年8月27日至2025年3月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)19439.05元。某公司黔江分公司舉示的微信聊天記錄顯示其自2022年7月14日起，通過(guò)微信方式多次向李某催繳尚欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，李某至今未交納。
一審法院認(rèn)為，“臨時(shí)規(guī)約”約定由某公司黔江分公司為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，合同期限至本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)重新選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)前。李某簽署承諾書(shū)，同意履行并遵守臨時(shí)規(guī)約的相關(guān)約定，某公司黔江分公司與李某之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。某公司黔江分公司在履行了某小區(qū)管理、服務(wù)職責(zé)后，有權(quán)要求業(yè)主給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)規(guī)約明確約定花園洋房住宅按建筑面積2.2元/平方米/月（不含公共能耗費(fèi)用）。李某經(jīng)催收后，仍未向某公司黔江分公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，現(xiàn)某公司黔江分公司主張李某支付2020年8月27日至2025年3月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)19439.05元，符合約定，予以支持。對(duì)于某公司黔江分公司主張的違約金，按照臨時(shí)規(guī)約的約定李某應(yīng)承擔(dān)違約金，但李某舉示的證據(jù)反映出某公司黔江分公司的物業(yè)服務(wù)存在不到位的地方，需進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量，故對(duì)某公司黔江分公司主張的違約金，不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第一百八十八條、第一百九十五條、第四百六十五條、第五百七十七條、第五百七十九條、第九百三十七條、第九百四十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條的規(guī)定，判決：一、李某于判決生效后五日內(nèi)向某服務(wù)集團(tuán)股份有限公司黔江分公司支付2020年8月27日至2025年3月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)19439.05元；二、駁回某服務(wù)集團(tuán)股份有限公司黔江分公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百六十四條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)334元，減半收取167元，由某服務(wù)集團(tuán)股份有限公司黔江分公司負(fù)擔(dān)24元，李某負(fù)擔(dān)143元。
二審中，李某舉示2025年12月9日拍攝的小區(qū)照片9頁(yè)47張，擬證明從一審開(kāi)庭后到現(xiàn)在小區(qū)消防系統(tǒng)沒(méi)有維護(hù)，損壞的沒(méi)有整改，小區(qū)清潔有瑕疵，車輛存在亂停亂放的情形，現(xiàn)在的收費(fèi)也沒(méi)有對(duì)業(yè)主公開(kāi)。某公司黔江分公司質(zhì)證認(rèn)為李某提交的部分照片不能清晰顯示是案涉小區(qū)，且某公司黔江分公司定期對(duì)設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行維護(hù)和清掃，不存在李某反饋的環(huán)境差的現(xiàn)象，即便有，某公司黔江分公司在巡視到位過(guò)后也會(huì)進(jìn)行清理，因此不能達(dá)不到其的證明目的。二審中，某公司黔江分公司沒(méi)有舉示證據(jù)。本院審查認(rèn)為，李某舉示的證據(jù)確實(shí)能夠反映案涉小區(qū)、車庫(kù)存在建筑垃圾沒(méi)有舉示清理的現(xiàn)象，但能否達(dá)到其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的證明目的，在本院評(píng)判中予以綜合認(rèn)定。
本院二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：李某應(yīng)否就尚欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付給某公司黔江分公司?，F(xiàn)分析評(píng)判如下：
已經(jīng)獲得備案的某公司黔江分公司與某小區(qū)的開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定了該小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。臨時(shí)規(guī)約中載明的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一致?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。承諾書(shū)上也有李某簽字捺印，表示認(rèn)可臨時(shí)規(guī)約并愿意接受臨時(shí)規(guī)約的拘束。故李某應(yīng)當(dāng)受到《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及臨時(shí)規(guī)約的拘束，在某公司黔江分公司提供了物業(yè)服務(wù)合同的情況下及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)。某公司黔江分公司提供了服務(wù)簡(jiǎn)報(bào)、環(huán)境消殺記錄表、保潔日常巡檢表、防火巡查記錄表、消防水泵巡查記錄表等證據(jù)證明了其提供了物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)是一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)進(jìn)行的過(guò)程，縱使提供服務(wù)的過(guò)程中存有瑕疵，尚不足以否認(rèn)某公司黔江分公司履行了物業(yè)服務(wù)的主要義務(wù)。一審法院已經(jīng)通過(guò)不予支持某公司黔江分公司提出的違約金請(qǐng)求的方式對(duì)其提供的物業(yè)服務(wù)存有瑕疵的情況進(jìn)行了否定性評(píng)價(jià)，李某二審中再次舉示某公司黔江分公司物業(yè)服務(wù)瑕疵，達(dá)不到其不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的證明目的。某公司黔江分公司對(duì)李某尚欠的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了催收，李某對(duì)于欠交的物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以及時(shí)結(jié)清。
需要說(shuō)明的是：小區(qū)是業(yè)主的家園，物業(yè)服務(wù)公司通過(guò)物業(yè)服務(wù)守護(hù)業(yè)主的家園，業(yè)主想得到良好的服務(wù)使生活環(huán)境美好舒適，物業(yè)服務(wù)公司也想通過(guò)物業(yè)服務(wù)達(dá)成業(yè)主意愿，雙方目標(biāo)是一致的，雙方應(yīng)當(dāng)互相支持、理解。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)竭盡所能提高服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主也應(yīng)主動(dòng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這樣才能形成良性循環(huán)。業(yè)主不繳費(fèi)又要求接受良好的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司收不到費(fèi)，物業(yè)服務(wù)的支出也得不到保障，雙方如讓這種矛盾持續(xù)，勢(shì)必會(huì)形成惡性循環(huán)。新開(kāi)發(fā)小區(qū)，裝飾裝修住戶較多，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)督促裝修業(yè)主盡快清除建筑垃圾的力度，確保環(huán)境整潔。
綜上，上訴人李某的上訴理由不成立，其上訴請(qǐng)求不予支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)334元，由上訴人李某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 黃 明
審 判 員 彭松濤
審 判 員 王軍峰
二〇二五年十二月十五日
法官助理 雷書(shū)彥
書(shū) 記 員 龔朝瀚
