寧夏回族自治區(qū)銀川市中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書
（2025）寧01民終5644號(hào)
上訴人（原審被告）：李某，男，現(xiàn)住寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)。
被上訴人（原審原告）：寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地寧夏回族自治區(qū)銀川市金鳳區(qū)。
法定代表人：劉某，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：康某，女，該公司員工。
上訴人李某因與被上訴人寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服寧夏回族自治區(qū)永寧縣人民法院（2025）寧0121民初5088號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2025年11月18日立案后，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2025年12月3日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人李某，被上訴人寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司的委托訴訟代理人康某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判核減涉案房屋（×-1-1×室）2016年1月1日至2024年12月31日共8年物業(yè)服務(wù)費(fèi)50%，上訴人已全額繳納2016年1月1日至2019年12月31日共4年的物業(yè)費(fèi)，無(wú)需再繳納2025年以前年度的物業(yè)費(fèi)。2.改判免除地下車位（4-×號(hào)）2016年11月1日至2025年6月30日年管理費(fèi)。事實(shí)和理由：一審判決未充分考慮房屋及車位長(zhǎng)期空置的事實(shí)，全額計(jì)收物業(yè)費(fèi)有違公平原則。涉案房屋（×-1-1×室）及地下車位（4-1×號(hào)）系上訴人合法所有，但因交通不便、居住需求變化等原因，房屋長(zhǎng)期空置未裝修、未居住，車位亦從未停放車輛。根據(jù)《民法典》第九百四十四條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)與業(yè)主實(shí)際享受的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)強(qiáng)度相對(duì)應(yīng)。上訴人未實(shí)際使用房屋及車位，未產(chǎn)生垃圾清運(yùn)、供水排污、公共區(qū)域能耗等費(fèi)用，亦未享受安保、設(shè)備維護(hù)等針對(duì)居住狀態(tài)的專項(xiàng)服務(wù)。一審法院未區(qū)分空置與實(shí)際居住的物業(yè)費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，徑行判決全額支付，顯失公平。上訴人未繳納物業(yè)費(fèi)系因?qū)θ~收取物業(yè)費(fèi)存在合理異議，且已主動(dòng)與被上訴人協(xié)商減免事宜。被上訴人拒絕調(diào)整空置物業(yè)費(fèi)用，并聲稱“不繳全款不予收取”，導(dǎo)致費(fèi)用暫未支付。此情形下，上訴人未繳費(fèi)的行為不構(gòu)成違約，被上訴人亦未舉證證明其因欠費(fèi)遭受實(shí)際損失。物業(yè)服務(wù)合同并非上訴人自愿簽訂，該合同是原告單方面擬定格式合同，且在交房前強(qiáng)迫業(yè)主簽訂，不簽訂就不予交房，有違業(yè)主自愿性原則。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，未兼顧物業(yè)服務(wù)合同的公平性與消費(fèi)者合法權(quán)益。上訴人懇請(qǐng)二審法院依法查明事實(shí)，撤銷原判，改判支持上訴請(qǐng)求。
寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司辯稱，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法判令被告支付原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)8377.92元（自2021年1月1日至2024年12月31日）、物業(yè)費(fèi)違約金1843.16元（暫計(jì)算至2024年12月31日）以及付清全部欠費(fèi)之日止的違約金；4-1×車位管理費(fèi)8540元（自2016年11月1日至2025年6月30日）以上合計(jì)：18761.08元；2.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司于2018年9月1日、2021年7月26日、2023年8月31日先后與寧夏某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、某城市投資發(fā)展有限公司及某小區(qū)社區(qū)居民委員會(huì)簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》，三份合同均約定原告為望遠(yuǎn)某小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，期限自2018年9月1日至2025年8月31日止，住宅物業(yè)費(fèi)按建筑面積1.44元/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納，車位管理費(fèi)85元/月，業(yè)主或物業(yè)使用人未按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)等，應(yīng)按照每項(xiàng)欠費(fèi)從逾期之日起每日所欠費(fèi)用的3%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，合同還約定了服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。原告按照合同約定對(duì)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。被告李某系該小區(qū)×-1-1×號(hào)房的業(yè)主，建筑面積121.21平方米，于2015年10月31日收房，并購(gòu)買地下4-1×號(hào)車位一個(gè)。自2021年1月1日起拒絕交納物業(yè)費(fèi)，截至2024年12月31日共欠物業(yè)費(fèi)8378元（121.21㎡×1.44元×48月)；車位管理費(fèi)自2016年11月1日起拒絕交納，截至2025年6月30日共欠8540元。原告經(jīng)多次向被告催收物業(yè)費(fèi)未果遂提起訴訟。
一審法院認(rèn)為，原告與開發(fā)商及某小區(qū)社區(qū)居民委員會(huì)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《物業(yè)服務(wù)合同》，對(duì)被告在內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，原、被告間形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。原告向被告所在小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)后，被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定和法律規(guī)定向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及車位管理費(fèi)。推拖不交系違約行為，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向原告交納物業(yè)費(fèi)及車位管理費(fèi)的民事責(zé)任。原告主張的物業(yè)費(fèi)及車位管理費(fèi)，一審法院予以支持。根據(jù)一審法院審理的案涉小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛案件已生效的判決書認(rèn)定，原告的服務(wù)存在瑕疵，故原告主張的違約金一審法院不予支持。被告辯稱房屋自收房以來(lái)一直空置，要求核減物業(yè)費(fèi)、免除車位管理費(fèi)的理由，沒(méi)有法律依據(jù)，一審法院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第五百九十二條、第九百三十七條、第九百三十九條、第九百四十四條的規(guī)定，判決：一、被告李某于判決書生效后十日內(nèi)支付原告寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司2021年1月1日至2024年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)8378元及2016年11月1日至2025年6月30日期間的車位管理費(fèi)8540元，共計(jì)16918元；二、駁回原告寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)270元，減半收取計(jì)135元，由被告李某負(fù)擔(dān)111元；由原告寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)24元。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。李某提交2025年11月30日照片打印件3張，證明目的：房屋內(nèi)沒(méi)有安裝水龍頭，沒(méi)有享受被上訴人提供的供水排污等物業(yè)服務(wù)。
經(jīng)質(zhì)證，寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司對(duì)該證據(jù)不認(rèn)可，因?yàn)槔钅程峁┑氖鞘覂?nèi)的照片，物業(yè)公司服務(wù)的是公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備。
經(jīng)審查，結(jié)合當(dāng)事人的質(zhì)證意見，對(duì)于李某提交證據(jù)，無(wú)法證明與寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司提供的物業(yè)服務(wù)范圍存在關(guān)聯(lián)性，且寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司不予認(rèn)可，故本院不予采信。
二審查明事實(shí)與一審一致，本院對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。本案中，圍繞李某的上訴請(qǐng)求，本院分析如下：
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是李某以房屋及車位空置為由主張減免物業(yè)費(fèi)和車位管理費(fèi)有無(wú)法律依據(jù)。首先，案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《物業(yè)服務(wù)合同》，對(duì)李某在內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，雙方之間形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，按照合同約定支付物業(yè)費(fèi)及車位管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。而上述合同中并未約定空置房、車位減免費(fèi)用的條款。因此，李某要求減免物業(yè)費(fèi)及車位管理費(fèi)缺乏依據(jù)，亦與案涉合同約定不符。其次，根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)是長(zhǎng)期、動(dòng)態(tài)、整體的過(guò)程，即便存在房屋空置，物業(yè)服務(wù)人仍然需要為小區(qū)全體業(yè)主提供一系列服務(wù)，包括公共設(shè)施的維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)等，因物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)具有整體性特點(diǎn)，很難精確量化到具體的某一業(yè)主。一審法院綜合在案證據(jù)和查明事實(shí)，根據(jù)合同約定，確定李某全額支付物業(yè)費(fèi)及車位管理費(fèi)，根據(jù)已生效文書認(rèn)定寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司提供的服務(wù)存在瑕疵，采納了李某關(guān)于駁回違約金的抗辯意見，平衡了雙方和全體業(yè)主的權(quán)益，符合本案實(shí)際，處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，李某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第四十一條第二款、第一百七十七條第一款第一項(xiàng)、第一百八十一條、第一百八十二條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)270元，由上訴人李某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判員 林 小 虎
二〇二五年十二月四日
書記員 李雯琦速錄員左媛媛
附：本案適用的相關(guān)法律條文
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第十四條人民檢察院有權(quán)對(duì)民事訴訟實(shí)行法律監(jiān)督。
第四十一條人民法院審理第二審民事案件，由審判員組成合議庭。合議庭的成員人數(shù)，必須是單數(shù)。
中級(jí)人民法院對(duì)第一審適用簡(jiǎn)易程序?qū)徑Y(jié)或者不服裁定提起上訴的第二審民事案件，事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確的，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，可以由審判員一人獨(dú)任審理。
……
第一百七十七條第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過(guò)審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤或者適用法律錯(cuò)誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；
（三）原判決認(rèn)定基本事實(shí)不清的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實(shí)后改判；
（四）原判決遺漏當(dāng)事人或者違法缺席判決等嚴(yán)重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。
原審人民法院對(duì)發(fā)回重審的案件作出判決后，當(dāng)事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發(fā)回重審。
第一百八十一條第二審人民法院審理上訴案件，除依照本章規(guī)定外，適用第一審普通程序。
第一百八十二條第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》
第九十條當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。
在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。
履行告知書
依法履行生效法律文書確定的義務(wù)，是每一位當(dāng)事人應(yīng)盡的法律責(zé)任。
如未在生效法律文書規(guī)定的期限內(nèi)履行義務(wù)，進(jìn)入執(zhí)行程序后，法院將依法采取以下強(qiáng)制措施。
1.扣押、凍結(jié)、劃撥、拍賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)；
2.將被執(zhí)行人納入失信人員名單，并向政府相關(guān)部門、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、承擔(dān)行政職能的事業(yè)單位及行業(yè)協(xié)會(huì)等通報(bào)，在政府采購(gòu)、招標(biāo)投標(biāo)、行政審批、政府扶持、融資信貸、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)認(rèn)定等方面，予以信用懲戒；
3.對(duì)被執(zhí)行人限制高消費(fèi)、限制出入境，在征信系統(tǒng)記錄、通過(guò)媒體公布等措施予以懲戒；
4.采取罰款、搜查、拘留等強(qiáng)制措施；
5.情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，依法追究拒不執(zhí)行判決、裁定罪的刑事責(zé)任。
以上強(qiáng)制措施，可以同時(shí)采取，希望當(dāng)事人在生效法律文書確定的期限內(nèi)自覺履行義務(wù)。
