中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2021）最高法民終935號
上訴人（一審原告）：中建二局第四建筑工程有限公司，住所地天津自貿(mào)實驗區(qū)（中心商務區(qū)）曠世國際大廈2-1204。
法定代表人：劉帥，該公司董事長。
委托訴訟代理人：楚立志，該公司員工。
委托訴訟代理人：徐怡，北京市大都律師事務所律師。
被上訴人（一審被告）：呂桂艷，女，漢族，1964年3月4日出生，住黑龍江省北安市。
委托訴訟代理人：李丹丹，系呂桂艷之女。
被上訴人（一審被告）：黑龍江省日出康城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市賓縣賓西鎮(zhèn)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。
法定代表人：劉長旭，該公司董事長。
上訴人中建二局第四建筑工程有限公司（以下簡稱中建二局四公司）因與被上訴人呂桂艷、黑龍江省日出康城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱日出康城公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江高級人民法院（以下簡稱一審法院）（2020）黑民初131號民事判決（以下簡稱一審判決），向本院提起上訴。本院于2021年7月22日立案后，依法組成合議庭,于2021年8月17日公開開庭進行了審理。中建二局四公司的委托訴訟代理人楚立志、徐怡，呂桂艷的委托訴訟代理人李丹丹到庭參加訴訟。日出康城公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
中建二局四公司上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或直接改判支持中建二局四公司的訴訟請求。事實與理由：中建二局四公司與日出康城公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案的判決已經(jīng)生效并進入執(zhí)行程序。呂桂艷對中建二局四公司已經(jīng)查封的、在日出康城公司名下的位于黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)××街××號樓××室房屋（原Ｍ5-1棟1單元804室，以下簡稱案涉房屋）提出執(zhí)行異議。呂桂艷所出具的證據(jù)中，《認購協(xié)議》《補充協(xié)議》《和解協(xié)議》及相關(guān)結(jié)算票據(jù)均為日出康城公司出具。呂桂艷與日出康城公司有串通嫌疑，且上述證據(jù)不能證明呂桂艷已經(jīng)取得了案涉房屋的所有權(quán)。呂桂艷為貸款購買房屋，且首付款不足50%。在本案提出執(zhí)行異議后，呂桂艷又向日出康城公司繳納剩余尾款，不符合相關(guān)異議審查的規(guī)定。呂桂艷的執(zhí)行異議申請不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的相關(guān)規(guī)定，無法排除本案的執(zhí)行。
呂桂艷辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。呂桂艷于2012年購買案涉房屋，早于法院查封時間，于2014年入住案涉房屋，房屋已經(jīng)裝修。一審中，呂桂艷提交了付款憑證、日出康城公司為呂桂艷開具的購房款收據(jù)，房屋尾款30萬元也交給了日出康城公司，案涉房屋總價款約44萬余元。呂桂艷還提交了案涉房屋的水、電、煤氣費等收據(jù)、物業(yè)費票據(jù)、入住房屋驗收單等證據(jù)。
日出康城公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，亦未提交書面答辯意見。
中建二局四公司向一審法院提出訴訟請求：1.準許對案涉房屋的執(zhí)行；2.案件受理費由呂桂艷承擔。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，一審法院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
根據(jù)當事人訴辯意見和舉證、質(zhì)證情況，一審法院確認本案事實如下：
一審法院在審理中建二局四公司訴日出康城公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案過程中，依據(jù)中建二局四公司訴訟保全申請，于2015年12月18日作出（2015）黑民初字第11-1號民事裁定，查封天悅國際小區(qū)508套房屋（含案涉房屋）。同年12月22日向哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心送達裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，同年12月24日送達日出康城公司。2017年11月17日，一審法院作出（2015）黑民初字第11-2號民事裁定書，續(xù)行查封上述房屋。2018年5月9日，一審法院就該案作出（2015）黑民初字第11號民事判決書，判決：一、日出康城公司于判決生效后十日內(nèi)給付中建二局四公司工程款136240342.69元；二、中建二局四公司在日出康城公司尚欠其工程款136240342.69元范圍內(nèi)，對本案工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先權(quán)；三、中建二局四公司于判決生效后十日內(nèi)給付日出康城公司遺留工程外委差價損失2694854.90元；四、中建二局四公司于判決生效后十日內(nèi)向日出康城公司開具344942100.92元工程款的發(fā)票；五、駁回中建二局四公司的本訴其他訴訟請求；六、駁回日出康城公司的反訴其他訴訟請求。判后中建二局四公司不服，向最高人民法院提出上訴。最高人民法院于2018年11月27日，作出（2018）最高法民終922號民事判決書，判決：一、維持黑龍江省高級人民法院（2015）黑民初字第11號民事判決第二項、第三項、第四項、第五項、第六項；二、變更黑龍江省高級人民法院（2015）黑民初字第11號民事判決第一項為：日出康城公司于判決生效后十日內(nèi)給付中建二局四公司工程款136240342.69元及利息（按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計算，自2015年1月1日起計算至給付之日止）；三、駁回中建二局四公司其他上訴請求。該判決生效后，日出康城公司未能履行給付義務，中建二局四公司向一審法院申請執(zhí)行。一審法院執(zhí)行期間，案外人呂桂艷提出執(zhí)行異議。2020年4月30日，一審法院作出（2020）黑執(zhí)異107號執(zhí)行裁定，中止對案涉房屋的執(zhí)行。中建二局四公司對該裁定不服，向一審法院提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
又查明，2015年5月8日，日出康城公司取得案涉房屋的預售許可證。
另查明，2012年8月28日，呂桂艷與日出康城公司簽訂《認購協(xié)議》，約定由呂桂艷購買位于天悅國際小區(qū)M5-1號樓816室（原房號M5-1號樓1單元804室）的案涉房屋，并對房屋參考建筑面積、付款方式等作出約定，房屋總價款為442502元，首付款為142502元，余款由呂桂艷以銀行按揭貸款方式支付。呂桂艷于當日向日出康城公司交付全部首付款，日出康城公司為其開具142502元的首付款收據(jù)。后雙方又簽訂《補充協(xié)議》，約定在商品房具備辦理銀行貸款條件后，日出康城公司通知呂桂艷辦理相關(guān)貸款事宜。呂桂艷于2014年12月25日向日出康城公司交納水、電、煤氣初裝費費用，由日出康城公司出具收據(jù)。呂桂艷于2015年1月1日交納電梯費、建筑垃圾清理費、物業(yè)費等費用，由哈爾濱振元物業(yè)管理有限公司出具收據(jù)。同日，雙方簽訂補充協(xié)議，約定待簽訂聯(lián)機備案合同時，對房屋實測面積多退少補。同日，雙方簽訂《和解協(xié)議》，約定因日出康城公司逾期交付房屋，賠償呂桂艷372元。2019年10月11日，呂桂艷向日出康城公司支付尾款30萬元，并由日出康城公司開具收據(jù)。
再查明，哈爾濱市不動產(chǎn)登記交易事務中心出具《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果證明》顯示：截至2019年11月14日，呂桂艷在哈爾濱市本級行政區(qū)域內(nèi)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)、雙城區(qū)），未查詢到房屋信息。
一審法院認為，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條關(guān)于“對申請執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決準許執(zhí)行該執(zhí)行標的；（二）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求”之規(guī)定，根據(jù)各方當事人的訴辯主張及一審法院的庭審情況，解決本案爭議的關(guān)鍵問題在于：呂桂艷是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
本案作為執(zhí)行依據(jù)的（2018）最高法民終922號民事判決，已認定中建二局四公司就包含案涉房屋在內(nèi)的案涉工程在136240342.69元范圍享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是法律賦予建設(shè)工程承包人的法定優(yōu)先權(quán)利，具有極強的優(yōu)先效力。而《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第二條：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！敝?guī)定，系基于對商品房消費者生存權(quán)益的考量設(shè)置的特別規(guī)定，是對商品房消費者享有的物權(quán)期待權(quán)的特別保護。故同一不動產(chǎn)所涉及的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)和消費者物權(quán)期待權(quán)，應當按照消費者物權(quán)期待權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、一般不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先順位予以保護。即本案中消費者物權(quán)期待權(quán)可產(chǎn)生對抗中建二局四公司工程價款優(yōu)先受償權(quán)的效力。一審法院主要參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！币?guī)定，對案外人呂桂艷是否享有消費者物權(quán)期待權(quán)進行審查認定。
案涉《認購協(xié)議》具備商品房買賣合同關(guān)于位置、面積、價款等主要內(nèi)容，日出康城公司為呂桂艷開具購房款收據(jù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”之規(guī)定，應當認定案涉認購書的性質(zhì)為商品房買賣合同；該認購書簽訂于案涉房屋被查封前，系呂桂艷與日出康城公司的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定。雖然在簽訂認購書時日出康城公司尚未取得案涉房屋的《商品房預售許可證》，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定，應認定呂桂艷在法院查封前已簽訂合法有效的商品房買賣合同。呂桂艷按照認購協(xié)議的約定，向日出康城公司交付了首付款142502元，符合約定的按揭貸款首付款比例，因日出康城公司原因無法辦理按揭貸款，后又已將剩余全部房款30萬元按照合同約定交付給日出康城公司，所購房屋系用于生活居住，且在其名下無其他用于居住的房屋，應認定其符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。中建二局四公司雖對呂桂艷后期向日出康城公司補交購房款的行為提出異議，但因呂桂艷前期已付款數(shù)額與認購書約定相符，后期再付款時，執(zhí)行法院尚未告知購房人向申請執(zhí)行人或人民法院補交購房款，呂桂艷此種履行方式并無與日出康城公司串通，惡意損害中建二局四公司權(quán)益的主觀意愿，可視為其按約定交付了全部購房款。一審法院對中建二局四公司的異議，不予支持。故呂桂艷作為商品房消費者享有物權(quán)期待權(quán)足以排除對案涉房屋的強制執(zhí)行。
綜上，中建二局四公司的訴訟請求無法律依據(jù)，一審法院不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條的規(guī)定，一審判決：駁回中建二局四公司的訴訟請求。案件受理費7937.53元，由中建二局四公司負擔。
經(jīng)審查，本院對一審查明的事實予以確認。
根據(jù)當事人的上訴及答辯情況，本案二審的焦點問題是：呂桂艷對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
對中建二局四公司的上訴請求，應當根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”之規(guī)定，對案外人呂桂艷是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益進行審查認定。
第一，關(guān)于呂桂艷與日出康城公司在人民法院查封之前是否簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。一審中，呂桂艷提交了與日出康城公司于2012年8月28日簽訂的《認購協(xié)議》，早于案涉房屋被查封的日期，雖然雙方并未簽訂正式的《商品房買賣合同》，且簽訂《認購協(xié)議》時日出康城公司尚未取得案涉房屋的《商品房預售許可證》，但《認購協(xié)議》具備商品房買賣合同關(guān)于房屋位置、面積、價款等主要內(nèi)容，且日出康城公司為呂桂艷開具了購房款收據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”，及第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定，應認定呂桂艷與日出康城公司在在人民法院查封之前簽訂了合法有效的書面買賣合同。
第二，關(guān)于呂桂艷所購商品房是否用于居住且其名下無其他用于居住的房屋的問題。呂桂艷自述除案涉房屋之外，其名下沒有其他房屋。一審中呂桂艷提交的證據(jù)能夠證明所購房屋系用于生活居住。且一審法院已查明，呂桂艷在黑龍江省哈爾濱市本級行政區(qū)域內(nèi)沒有用于居住的房屋?？梢哉J定呂桂艷所購商品房用于居住且其名下無其他用于居住的房屋。
第三，關(guān)于呂桂艷支付的價款是否超過合同約定總價款的百分之五十的問題?！墩J購協(xié)議》約定的房屋總價款為442502元，首付款為142502元，余款由呂桂艷以銀行按揭貸款方式支付。呂桂艷于簽訂《認購協(xié)議》當日向日出康城公司交付全部首付款，日出康城公司為其開具142502元的收款收據(jù)，呂桂艷交付的首付款符合合同約定及按揭貸款首付款比例。之后因日出康城公司原因無法辦理按揭貸款，2019年10月11日，呂桂艷向日出康城公司支付全部尾款30萬元，并由日出康城公司開具收據(jù)，其已按照《認購協(xié)議》約定支付了案涉房屋的全部價款。
中建二局四公司雖對呂桂艷后期向日出康城公司補交購房款的行為提出異議，但因呂桂艷前期已付款數(shù)額符合《認購協(xié)議》的約定。且其支付尾款時，雖然案涉房屋已經(jīng)被法院查封，但無證據(jù)證明執(zhí)行法院已告知購房人應向申請執(zhí)行人或人民法院補交購房款，呂桂艷并未與日出康城公司惡意串通中建二局四公司的權(quán)益。
綜上所述，中建二局四公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費7937.53元，由中建二局第四建筑工程有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 張樹明
審 判 員 向國慧
審 判 員 孫勇進
二〇二一年九月十四日
法官助理 柳 凝
書 記 員 周 健
