中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2022）最高法民終71號
上訴人（原審被告）：萬建明，男，1963年2月13日出生，漢族，住江西省上饒市余干縣。
上訴人（原審被告）：汪美華，女，1962年10月20日出生，漢族，住江西省上饒市余干縣。
以上二位上訴人的共同委托訴訟代理人：黃興龍，江西盛義律師事務(wù)所律師。
以上二位上訴人的共同委托訴訟代理人：鄭春，江西盛義律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告）：中鐵建設(shè)集團有限公司，住所地北京市石景山區(qū)石景山路20號。
法定代表人：梅洪亮，該公司董事長。
委托訴訟代理人：龍曉忠，上海市建緯（南昌）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：萬妍玫，上海市建緯（南昌）律師事務(wù)所律師。
原審第三人：江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地江西省上饒市信州區(qū)中山西路82號。
法定代表人：方琪，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：方世庚，該公司工作人員。
上訴人萬建明、汪美華因與被上訴人中鐵建設(shè)集團有限公司（簡稱中鐵建設(shè)公司）及原審第三人江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱海源公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服江西省高級人民法院（2021）贛民初7號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年2月24日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。萬建明、汪美華的委托訴訟代理人黃興龍、鄭春，中鐵建設(shè)公司的委托訴訟代理人萬妍玫，海源公司的委托訴訟代理人方世庚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
萬建明、汪美華上訴請求：1.原審判決適用法律錯誤，請求依法改判駁回中鐵建設(shè)公司的全部訴訟請求或發(fā)回重審；2.一、二審訴訟費用由中鐵建設(shè)公司承擔(dān)。主要事實和理由：（一）根據(jù)最高人民法院生效裁判所確立的裁判規(guī)則，案外人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房請求排除強制執(zhí)行的，可以選擇適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條或者第二十九條規(guī)定?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條作為《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的例外情形，只要符合其中一條，就可以排除優(yōu)先債權(quán)人提起的強制執(zhí)行。中鐵建設(shè)公司享有的僅僅是金錢債權(quán)，而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條所保護的是購房者的物權(quán)期待權(quán)，物權(quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于債權(quán)受到保護。一審法院以買受人即使符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定也不能對抗優(yōu)先受償權(quán)利人為由，錯誤地適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，適用法律錯誤。（二）萬建明、汪美華提出的執(zhí)行異議，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件，足以排除案涉房屋的強制執(zhí)行，一審法院判決準(zhǔn)許執(zhí)行案涉房屋錯誤。（三）在案涉房屋查封、強制執(zhí)行過程中，中鐵建設(shè)公司存在惡意情形，包括濫用施工主體的優(yōu)勢地位拒不配合辦理驗收工作、超標(biāo)的額查封等，嚴(yán)重?fù)p害了萬建明、汪美華的合法權(quán)益。
中鐵建設(shè)公司辯稱：（一）中鐵建設(shè)公司對本案所涉商鋪享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。萬建明、汪美華購買的商鋪均未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，對案涉商鋪不享有物權(quán)，其僅對海源公司享有無法對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)。（二）一審判決適用法律正確。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和第二十九條分別規(guī)定了案外人據(jù)以排除強制執(zhí)行的“物權(quán)期待權(quán)”和“消費者生存權(quán)”成立要件，就本案所涉實體權(quán)利優(yōu)先順位而言，消費者生存權(quán)最優(yōu)，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)次之，物權(quán)期待權(quán)最末。房屋買受人要排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行，必須符合第二十九條的規(guī)定。具體到本案，中鐵建設(shè)公司對案涉房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，萬建明、汪美華所購商鋪性質(zhì)為商用，且用于生產(chǎn)經(jīng)營，并非居住，不滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行的要件。（三）案涉房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的根本原因是海源公司拒不支付工程款，萬建明、汪美華主張系中鐵建設(shè)公司不交付工程資料所造成是惡意混淆因果關(guān)系。
原審第三人海源公司述稱，同意萬建明、汪美華的上訴意見。
中鐵建設(shè)公司向一審法院起訴請求：1.撤銷江西省高級人民法院（2021）贛執(zhí)異4號執(zhí)行裁定，準(zhǔn)許執(zhí)行江西省上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××單元1層1-1號、1-2號、1-3號、1-4號、1-5號、1-6號、1-7號、1-8號、1-9號、1-10號、1-11號、1-12號商鋪。2.本案訴訟費用由萬建明、汪美華承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：（一）萬建明與汪美華于2003年3月13日登記結(jié)婚，系夫妻關(guān)系。2013年6月5日，汪美華與海源公司訂立《龍湖灣商品房認(rèn)購單》，約定汪美華認(rèn)購龍湖灣4幢3至12號商鋪。2014年5月1日，萬建明、汪美華與海源公司訂立10份《商品房買賣合同》，購買位于江西省上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××單元××層××號商鋪；2015年2月4日，萬建明與海源公司訂立2份《商品房買賣合同》，購買××小區(qū)4幢1單元1層1-11號、1-12號商鋪。上述12份《商品房買賣合同》均辦理了備案登記，合同價款共計514.08萬元，萬建明于2013年6月5日向海源公司付款260萬元，同年10月24日向海源公司付款172428元，2014年2月26日向海源公司付款216.51萬元，汪美華于2013年10月24日向海源公司付款20萬元，萬建明和汪美華共計向海源公司支付價款5137528元。
（二）一審法院于2017年12月10日對中鐵建設(shè)公司與海源公司之間的建設(shè)工程施工合同糾紛一案作出（2016）贛民初49號民事判決，判令：1.解除中鐵建設(shè)公司與海源公司于2012年9月20日訂立的《“龍湖灣”住宅小區(qū)總承包工程建設(shè)工程施工合同》。2.自判決生效之日起十日內(nèi)，海源公司向中鐵建設(shè)公司支付尚欠工程款58582806.77元。3.自判決生效之日起十日內(nèi)，海源公司向中鐵建設(shè)公司支付尚欠工程款逾期利息。4.中鐵建設(shè)公司對于位于上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢樓××層商鋪，1-3商業(yè)幢、2-4商業(yè)幢、5-6-7商業(yè)幢、8-1商業(yè)幢房產(chǎn)在尚欠工程款58582806.77元的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。5.駁回中鐵建設(shè)公司其他訴訟請求。中鐵建設(shè)公司與海源公司均不服該判決，向最高人民法院提出上訴，最高人民法院于2017年12月27日作出（2017）最高法民終762號民事判決，判決駁回上訴，維持原判。后中鐵建設(shè)公司向一審法院申請執(zhí)行，一審法院于2018年11月16日作出（2018）贛執(zhí)35號執(zhí)行裁定書，裁定：1.凍結(jié)、劃撥被執(zhí)行人海源公司在金融機構(gòu)的存款6391.96萬元。2.如上述凍結(jié)、扣劃的款項數(shù)額不足以償還本案債務(wù)，則查封，扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人海源公司價值相等的其他財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)益。2019年1月21日，一審法院向上饒市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理局發(fā)出（2018）贛執(zhí)35號協(xié)助執(zhí)行通知書，查封海源公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢樓××層商鋪，1-3商業(yè)幢、2-4商業(yè)幢、5-6-7商業(yè)幢、8-1商業(yè)幢房產(chǎn)（含萬建明、汪美華提出執(zhí)行異議的12間商鋪），查封期限三年，自2019年3月14日至2022年3月13日。萬建明、汪美華向一審法院執(zhí)行局提出異議，一審法院于2021年8月2日作出（2021）贛執(zhí)異4號執(zhí)行裁定書，裁定中止對被執(zhí)行人海源公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××單元××層××號商鋪的執(zhí)行。中鐵建設(shè)公司不服該裁定，向一審法院提起執(zhí)行異議之訴。
一審法院認(rèn)為：《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。萬建明、汪美華對執(zhí)行標(biāo)的享有的實體權(quán)益如要排除執(zhí)行，就必須符合法律、司法解釋另有規(guī)定的情形。雖然《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般房屋買受人可以排除執(zhí)行的情形，但該類情形并不具有優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的消費者生存權(quán)至上的價值基礎(chǔ)，僅是規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)。一般不動產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗優(yōu)先受償權(quán)利人，其只能對抗普通債權(quán)人。生效裁判確認(rèn)中鐵建設(shè)公司對于案涉執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)，故本案不能參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除強制執(zhí)行。
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》【法釋（2002）16號】第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”上述規(guī)定賦予消費者買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力，即便申請執(zhí)行人對案涉房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先權(quán)，也應(yīng)優(yōu)先保護消費者的物權(quán)期待權(quán)和居住權(quán)。而所謂消費者，是與經(jīng)營者相對的概念，為生活消費需要購買商品房的消費者是上述規(guī)定中的消費者，非因基本生活需要而購買商品房的，不屬于上述規(guī)定所稱的消費者。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定符合條件的商品房消費者可排除普通金錢債權(quán)和享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先權(quán)的金錢債權(quán)的執(zhí)行，系《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的除外規(guī)定情形。本案中萬建明、汪美華購買的案涉12間商品房系商業(yè)營業(yè)用房，不是基于基本生活需要購買的住宅，不屬于消費者生存權(quán)的保護范疇，不能參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定排除強制執(zhí)行。
綜上所述，萬建明、汪美華對案涉商鋪不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。中鐵建設(shè)公司的訴訟請求成立，一審法院予以支持。
據(jù)此，一審法院依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條，2017年修正的《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，2020年修正的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條、第三百一十三條的規(guī)定，判決：準(zhǔn)許執(zhí)行江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下位于上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××單元××層××號商鋪。案件受理費47785.6元，由萬建明、汪美華負(fù)擔(dān)。
二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。萬建明、汪美華新提交了以下兩份證據(jù)材料：1.江西省上饒縣人民法院（2018）贛1121民初3048號民事判決書；2.江西省上饒市中級人民法院（2019）贛11民終232號民事判決書。證明目的為：案涉房屋尚不具備辦理不動產(chǎn)權(quán)證的原因在于未完成竣工驗收，根源在于中鐵建設(shè)公司拒不配合海源公司辦理竣工驗收，據(jù)此中鐵建設(shè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并承擔(dān)萬建明、汪美華因其拒不履行生效判決文書行為產(chǎn)生的損失。
中鐵建設(shè)公司的質(zhì)證意見為：上述兩份證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)，該兩份判決在事實認(rèn)定部分明確了在中鐵建設(shè)公司與海源公司的建設(shè)工程施工合同糾紛案件審理中，案涉房屋建設(shè)工程尚未完工，海源公司因自有資金斷裂無法完成剩余工程系工程遲遲未能竣工之重要原因。中鐵建設(shè)公司與海源公司建設(shè)工程施工合同糾紛案件結(jié)束后，雙方就支付款項持續(xù)協(xié)商，后因爭議較大致使海源公司訴至法院，但中鐵建設(shè)公司未交付相關(guān)文件并非未能竣工的主要原因，否則不會在2019年上饒市中級人民法院出具判決兩年多后，工程才竣工驗收、備案登記，這與萬建明、汪美華證明目的不符。
海源公司對上述證據(jù)材料未提交質(zhì)證意見。
鑒于中鐵建設(shè)公司對萬建明、汪美華新提交的兩份證據(jù)的真實性無異議，本院對該兩份證據(jù)的真實性予以確認(rèn)，對其證明目的，結(jié)合案件事實和其他證據(jù)予以認(rèn)定。
本院對一審法院認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審當(dāng)事人爭議的焦點問題為：中鐵建設(shè)公司關(guān)于準(zhǔn)許執(zhí)行江西省上饒市信州區(qū)××道××號××小區(qū)××幢××單元1層1-1號、1-2號、1-3號、1-4號、1-5號、1-6號、1-7號、1-8號、1-9號、1-10號、1-11號、1-12號商鋪的訴訟請求應(yīng)否予以支持。
執(zhí)行異議之訴案件，從實體上來說，主要是比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型權(quán)利的優(yōu)先保護順位?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！钡诙藯l規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”案外人對執(zhí)行標(biāo)的物享有《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的物享有《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)，案外人提出的排除強制執(zhí)行異議，不應(yīng)予以支持。因為《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是物權(quán)，其本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應(yīng)劣后于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)及擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)。也就是說，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的“除外”內(nèi)容不包括《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定。本案中鐵建設(shè)公司對案涉房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，即便萬建明、汪美華的主張符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其對案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)，也不能對抗中鐵建設(shè)公司對案涉房屋享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，故萬建明、汪美華提出的本案不應(yīng)準(zhǔn)許執(zhí)行案涉房屋的主張不能成立，本院不予支持。
綜上，萬建明、汪美華的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費47785.6元，由上訴人萬建明、汪美華負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 汪 軍
審 判 員 李曉云
審 判 員 金 悅
二〇二二年五月十一日
法官助理 施文燁
書 記 員 胡鑫磊
