中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2021）最高法民再185號
再審申請人（一審原告、二審被上訴人）：丑建偉，男，漢族，住甘肅省慶陽市西峰區(qū)。
委托訴訟代理人：白宗禮，甘肅昕脈律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審上訴人):慶陽市博華盛典家居有限公司。住所地：甘肅省慶陽市西峰區(qū)蘭州東路。
法定代表人:于慶生，該公司董事長。
委托訴訟代理人：賀昆仁，該公司監(jiān)事。
一審第三人:慶陽市誠鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：甘肅省慶陽市西峰區(qū)廣場南路13號（智林大廈四樓）。
法定代表人:萬磊，該公司董事長。
委托訴訟代理人：王熙，該公司員工。
再審申請人丑建偉因與被申請人慶陽市博華盛典家居有限公司（以下簡稱博華公司）及一審第三人慶陽市誠鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱誠鑫公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服甘肅省高級人民法院（2021）甘民終11號民事判決書，向本院申請再審。本院于2021年6月30日作出（2021）最高法民申3499號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人丑建偉及其委托訴訟代理人白宗禮、被申請人博華公司的委托訴訟代理人賀昆仁、一審第三人誠鑫公司的委托訴訟代理人王熙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
丑建偉申請再審稱：請求撤銷甘肅省高級人民法院（2021）甘民終11號民事判決，改判維持甘肅省慶陽市中級人民法院（2020）甘10民初12號民事判決。事實和理由：1.丑建偉符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形。（1）丑建偉現(xiàn)持有的《商品房買賣合同》是其與誠鑫公司的真實意思表示。（2）誠鑫公司已經(jīng)足額獲取全部房款。劉東升對收到全部房款無異議。（3）“過戶登記”是指《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定的不動產(chǎn)“物權(quán)變更登記”，并非行政備案。案涉房屋在2021年11月22日通過了竣工驗收，才可以辦理產(chǎn)權(quán)登記，丑建偉無過錯。（4）案涉房屋一直由丑建偉作辦公使用。2.丑建偉是善意的普通的買受人，其買受行為真實、合法。博華公司亦是普通買受人，享有的是普通債權(quán)，無優(yōu)先權(quán)。以樓房抵頂工程款案件，房屋購買人享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，其權(quán)利優(yōu)于普通債權(quán)。3.博華公司與誠鑫公司商品房買賣合同糾紛一案，甘肅省慶陽市中級人民法院作出的（2018）慶中民初145號民事判決，將商品房買賣合同關(guān)系變成了民間借貸糾紛，明顯錯誤，導(dǎo)致博華公司買賣合同涉及的房屋標(biāo)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于執(zhí)行標(biāo)的。應(yīng)當(dāng)對該案民事判決的合法合理性予以審查。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第六項之規(guī)定，提出再審請求。
博華公司辯稱，二審判決認(rèn)定事實證據(jù)充分，適用法律正確，請求駁回丑建偉的再審請求。1.案涉房屋流轉(zhuǎn)過程是誠鑫公司抵頂邵云星債權(quán)，并簽訂了具有以物抵債為實質(zhì)內(nèi)容的買賣協(xié)議，其目的在于消滅誠鑫公司與浙江**廈建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱華廈公司）的債權(quán)而非單純的房屋買賣，雙方?jīng)]有簽訂正式的商品房買賣合同，在完成房屋變更登記之前，以房抵債的協(xié)議并不形成優(yōu)先其他債權(quán)的權(quán)益，不能排除強制執(zhí)行。邵云星未取得案涉房屋所有權(quán)，劉東升與邵云星所簽訂的房屋買賣合同自然無效，亦不能排除強制執(zhí)行。邵云星未實際占有案涉房屋亦未支付全部價款。邵云星未經(jīng)公司授權(quán)或股東會決議，擅自處理公司財產(chǎn)的行為無效。2.無證據(jù)證明華廈公司委托邵云星處理抵頂工程款事宜，也無證據(jù)證明華廈公司同意將債權(quán)或物權(quán)轉(zhuǎn)讓給邵云星，因此不能證明邵云星向誠鑫公司支付了對價。此外，沒有證據(jù)證明劉東升向邵云星支付了對價。劉東升與丑建偉間雖然有轉(zhuǎn)賬憑證，但不能證明系購房款。誠鑫公司雖然向丑建偉出具了2965834元收款收據(jù)，但無轉(zhuǎn)賬憑證佐證，不符合通常的交易習(xí)慣。3.2013年7月19日，案涉項目已取得商品房預(yù)售許可證，有條件辦理備案登記和過戶，邵云星、劉東升、丑建偉沒有證據(jù)證明向誠鑫公司主張過辦理過戶登記。4.丑建偉以甘肅省慶陽市中級人民法院（2018）慶中民初145號民事判決存在重大瑕疵作為申請再審的理由不能成立，違反既判力原則。該案已由甘肅省高級人民法院（2019）甘民終373號民事判決作出終審判決。因誠鑫公司申請再審，最高人民法院作出（2020）最高法民申206號民事裁定，駁回了誠鑫公司的再審申請。
誠鑫公司述稱，誠鑫公司是案涉房屋所屬項目的開發(fā)商，在建設(shè)該項目時資金短缺，為了保證工程進(jìn)度和給農(nóng)民工發(fā)工資，用已經(jīng)蓋好的房子抵給了施工方浙江**廈建設(shè)集團(tuán)有限公司慶陽分公司的法定代表人邵云星。本案應(yīng)適用建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定。誠鑫公司認(rèn)可丑建偉購買案涉房屋的事實。丑建偉已實際占有案涉房屋多年。由于案涉房屋所屬項目未完成驗收，無法辦理備案，非丑建偉的原因。誠鑫公司同意丑建偉的再審請求。
丑建偉向一審法院起訴請求：1.中止對誠鑫公司名下世紀(jì)城1號公寓樓4層約575.89平方米房屋的執(zhí)行，并解除查封;2.訴訟費由博華公司承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實：博華公司因與誠鑫公司房屋買賣合同糾紛一案，訴訟中，根據(jù)博華公司的財產(chǎn)保全申請，于2018年10月8日作出（2018）甘10民初145號之二民事裁定書，查封了誠鑫公司名下“世紀(jì)城”1號公寓樓4、6、7、8、9、10、11層約4312.34平方米以及2號住宅樓1-1101號房屋約136.73平方米房屋，查封期限三年。2019年2月20日，甘肅省慶陽市中級人民法院作出（2018）甘10民初145號民事判決:一、解除原告博華公司與被告誠鑫公司簽訂的商品房買賣合同；二、被告誠鑫公司返還原告博華公司房款1200萬元及利息(利息自2013年10月25日起按年利率24%支付至實際還款之日止)上述給付內(nèi)容限判決生效后十五日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費185800元，保全費10000元，由被告誠鑫公司負(fù)擔(dān)190800元，原告博華公司負(fù)擔(dān)5000元。該判決發(fā)生法律效力后，誠鑫公司未主動履行生效法律文書確定的義務(wù)，博華公司于2019年8月22日向甘肅省慶陽市中級人民法院申請強制執(zhí)行，該院于同日立案受理。執(zhí)行中，案外人丑建偉于2019年11月26日對甘肅省慶陽市中級人民法院查封的誠鑫公司名下“世紀(jì)城”1號公寓樓4層575.89平方米房屋提出書面異議。甘肅省慶陽市中級人民法院于2019年12月20日作出（2019）甘10執(zhí)異141號執(zhí)行裁定書，裁定駁回案外人丑建偉的異議請求。丑建偉不服該裁定，在法定期間向甘肅省慶陽市中級人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。另查明，誠鑫公司開發(fā)的“世紀(jì)城”1號公寓樓于2013年7月19日取得商品房預(yù)售許可證。2010年12月15日，誠鑫公司(甲方)與華廈公司簽訂誠鑫國際商住區(qū)三期工程施工承包協(xié)議書，約定由華廈公司承建誠鑫公司慶陽市西峰區(qū)世紀(jì)大道南一(2)路誠鑫國際商住區(qū)1#、2#酒店式公寓，2#商住樓及地下A、B、C地下車庫，該合同中華廈公司的委托代理人為邵云星。2013年4月25日，誠鑫公司與邵云星簽訂買賣協(xié)議，約定由誠鑫公司將屬其所有的1號酒店式公寓4、11、12層出賣給邵云星抵邵云星三期工程款，以邵云星出具收據(jù)為準(zhǔn)，單層面積大約570㎡(以將來政府職能部門測繪面積為準(zhǔn))約1710㎡，四層單價7500元/㎡，約4275000元，十一、十二層單價6800元/㎡，約7752000元，共約12027000元。邵云星將抵頂?shù)?號酒店式公寓四層出售給劉東升，劉東升對房屋進(jìn)行了裝修并占有使用。2016年7月8日，劉東升與丑建偉就慶陽市誠鑫國際商住區(qū)1#公寓樓4單元4樓401號房屋簽訂協(xié)議，約定該房屋建筑面積575.89㎡，精裝修，帶辦公家具及布草品，房屋總價款510萬元。劉東升收到首期房款之日移交房屋所有鑰匙，收回劉東升借丑建偉現(xiàn)金借據(jù)3張共150萬元，清欠所欠利息30萬元，用此款抵扣丑建偉房款180萬元。2016年8月1日劉東升之前負(fù)責(zé)辦理完成更名事宜。合同生效3日內(nèi)支付房款200萬元，2016年10月8日支付50萬元，若更名及劉東升承擔(dān)費用未辦理及清交暫扣20萬元，2016年12月8日支付80萬元，房屋契稅由丑建偉承擔(dān)。協(xié)議書簽訂當(dāng)日，丑建偉向劉東升賬戶匯款196萬元，給付現(xiàn)金4萬元，劉東升將房屋鑰匙交付給丑建偉，丑建偉辦公居住至今。2016年7月24日向劉東升賬戶匯款15萬元，2016年9月1日匯款15萬元，2016年9月22日匯款20萬元，2016年10月21日匯款20萬元，2016年11月15日匯款10萬元，2016年12月10日匯款40萬元，下剩10萬元作為辦理過戶登記的費用扣付。丑建偉與誠鑫公司就1#公寓樓4單元401室重新簽訂了商品房買賣合同并出具了收款收據(jù)，日期仍為此前劉東升與誠鑫公司簽訂商品房買賣合同的日期即2015年5月21日，商品房買賣合同載明商品房的付款方式為一次性付清房款，商品房用途為商用、辦公，建筑面積為575.89平方米，按建筑面積計算，該商品房單價為515元，總金額為2965834元，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。2015年5月22日的收款收據(jù)載明的金額為2965834元，并注明為邵云星工程轉(zhuǎn)入字樣。一審法院判決：一、不得執(zhí)行慶陽市誠鑫國際商住區(qū)1#公寓樓4單元4樓401號房屋；(2019)甘10執(zhí)異141號執(zhí)行異議裁定于判決生效時自動失效。二、駁回原告丑建偉的其他訴訟請求。
博華公司不服一審判決，上訴請求：1.撤銷甘肅省慶陽市中級人民法院（2020）甘10民初12號民事判決書,發(fā)回重審或依法改判；2.全部訴訟費由被上訴人承擔(dān)。針對一審判決認(rèn)定“丑建偉與誠鑫公司就1#公寓樓4單元401室重新簽訂了商品房買賣合同并出具了收款收據(jù)，日期仍為此前劉東升與誠鑫公司簽訂商品房買賣合同的日期即2015年5月21日……”的事實，二審法院認(rèn)為，對上述事實丑建偉沒有提供足夠的證據(jù)證明，不足以認(rèn)定。對一審判決認(rèn)定的“劉東升收到首期房款之日移交房屋所有鑰匙，收回劉東升借丑建偉現(xiàn)金借據(jù)3張共150萬元，清欠所欠利息30萬元，用此款抵扣丑建偉房款180萬元”的事實，僅有雙方簽訂的《協(xié)議書》中的表述和甘肅省慶陽市中級人民法院執(zhí)行聽證筆錄中劉東升的陳述，該事實證據(jù)證明力不足，二審法院不予認(rèn)定。因此，對一審法院認(rèn)定的上述事實不予認(rèn)可，對一審法院查明的其他事實予以確認(rèn)。
二審法院認(rèn)為，本案爭議焦點為：丑建偉對于案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案中，博華公司申請對案涉房屋的強制執(zhí)行，是基于與誠鑫公司房屋買賣合同糾紛一案的生效裁判。丑建偉以無過錯的不動產(chǎn)買受人的合法權(quán)益應(yīng)受保護(hù)為由提出案外人執(zhí)行異議，主張對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的實體權(quán)益。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人如果對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，必須同時滿足四項條件，才能排除執(zhí)行，根據(jù)庭審調(diào)查及分析認(rèn)定的證據(jù)，二審法院認(rèn)為，丑建偉對案涉房屋尚不足以排除人民法院的強制執(zhí)行。
關(guān)于丑建偉是否在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。首先，丑建偉是通過連環(huán)買賣購得案涉房產(chǎn)，不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)建立在每個環(huán)節(jié)都合法有效的基礎(chǔ)上。根據(jù)本案查明的事實，誠鑫公司與邵云星簽訂《買賣協(xié)議》將案涉房屋用于抵頂給華廈公司的工程款，但沒有任何證據(jù)證明邵云星具有接受和處分華廈公司財產(chǎn)的權(quán)利，即便是具有權(quán)利，邵云星將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給劉東升時，也沒有證據(jù)證明簽訂了合法有效的買賣合同。其次，丑建偉與誠鑫公司簽訂《商品房買賣合同》的時間早于丑建偉與劉東升簽訂《協(xié)議書》的時間，明顯與日常邏輯不符，《商品房買賣合同》在案涉房屋被查封之前簽訂的真實性存疑。故丑建偉關(guān)于在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面合同的主張二審法院不予認(rèn)可。
關(guān)于丑建偉是否支付全部價款的問題。首先，誠鑫公司在庭審中稱給丑建偉出具的收據(jù)中的價款是用于抵銷誠鑫公司和華廈公司的工程款，實為消滅雙方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并未收到丑建偉的購房款。收據(jù)中的房款數(shù)額與丑建偉主張支付的購房款數(shù)額亦不一致。故丑建偉取得案涉房屋是基于誠鑫公司與華廈公司之間的工程款抵頂，這與購買不動產(chǎn)而訂立購房合同存在差異，不能據(jù)此認(rèn)定丑建偉享有物權(quán)期待權(quán)。其次，丑建偉與劉東升簽訂的《協(xié)議書》約定房屋總價款為510萬元，其中180萬元通過債權(quán)抵頂，如前所述，該款項僅有丑建偉在一審中的證言和雙方的《協(xié)議書》證明，丑建偉與劉東升在案涉房屋買賣前就有經(jīng)濟上的往來且為房屋買賣的當(dāng)事人，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九十條“下列證據(jù)不能單獨作為認(rèn)定案件事實的根據(jù)：（三）與一方當(dāng)事人或者其代理人有利害關(guān)系的證人陳述的證言”的規(guī)定，另外在二審?fù)徶谐蠼▊シQ2014年12月30日和2014年9月9日兩筆共計50萬元的匯款屬劉東升的借款，與其主張抵頂?shù)?80萬元借款差距較大，故該筆款項的支付不能夠達(dá)到證據(jù)蓋然性的標(biāo)準(zhǔn)，丑建偉支付全部價款的條件依據(jù)不足。
關(guān)于非因丑建偉自身原因未辦理過戶登記的問題。丑建偉提交了甘肅省慶陽市建筑業(yè)管理局的《證明》，用于證明截止目前案涉項目尚未辦理竣工驗收手續(xù)，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。二審法院認(rèn)為，丑建偉主張案涉房屋未辦理過戶登記并非其自身原因的事實依據(jù)不足。首先，丑建偉在購買案涉房屋時，明知案涉房產(chǎn)并非登記在出賣人劉東升名下，而是通過連環(huán)買賣購得，其應(yīng)自行承擔(dān)劉東升不是案涉房屋的合法產(chǎn)權(quán)人帶來的交易風(fēng)險。其次，丑建偉在庭審中陳述其與劉東升簽訂《買賣協(xié)議》之前沒有對案涉房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)情況進(jìn)行審查和了解，也明知整個項目沒有竣工驗收不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此對于價款如此之大的案涉房屋，丑建偉在簽訂合同之前沒有盡到合理審慎的注意義務(wù)。第三，庭審中丑建偉雖稱多次口頭要求誠鑫公司辦理案涉房屋網(wǎng)簽備案手續(xù)，但無法提供書面證據(jù)證明，且沒有舉證證明其在案涉房屋長期未能辦理過戶的情況下采取有效措施主張權(quán)利。故丑建偉非因自身原因未辦理過戶登記的主張，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零七的規(guī)定：“案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人?！倍彿ㄔ赫J(rèn)為，根據(jù)誠鑫公司在本案中的主張，其訴訟地位應(yīng)當(dāng)為第三人，一審法院對誠鑫公司訴訟地位認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正。
二審法院判決：一、撤銷甘肅省慶陽市中級人民法院（2020）甘10民初12號民事判決；二、駁回丑建偉的訴訟請求。
再審審理期間，丑建偉提交了《甘肅省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》作為新證據(jù)，擬證明2021年11月22日案涉房屋通過驗收備案，截至此時才具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的條件。博華公司認(rèn)可該份證據(jù)的真實性、合法性，對其關(guān)聯(lián)性有異議。博華公司認(rèn)為2013年7月9日案涉房屋已經(jīng)獲頒商品房預(yù)售許可證，可以銷售。誠鑫公司認(rèn)可此份證據(jù)的真實性、合法性及關(guān)聯(lián)性。本院認(rèn)為，此份證據(jù)可以證明案涉房屋于2021年11月22日完成竣工驗收的事實。
本院對一審法院認(rèn)定的事實予以確認(rèn)，對于二審法院不予認(rèn)定的部分將在下文中進(jìn)行評析。
本院認(rèn)為，本案的爭議焦點是:丑建偉是否對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
一、在人民法院查封案涉房屋前，丑建偉是否已與誠鑫公司訂立了合法有效的房屋買賣合同
首先，2016年7月8日，劉東升與丑建偉簽訂的《協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，應(yīng)屬合法有效，二人之間存在真實的商品房買賣關(guān)系。簽訂合同時劉東升不享有案涉房屋的產(chǎn)權(quán)的事實，不影響《協(xié)議書》的效力?！秴f(xié)議書》簽訂后，雙方已部分履行合同權(quán)利義務(wù)：劉東升向丑建偉交付了房屋鑰匙，丑建偉自此實際占有使用案涉房屋；丑建偉陸續(xù)向劉東升支付購房款500萬元。
其次，案涉房屋所有人誠鑫公司與丑建偉簽訂了《商品房買賣合同》。一審中，誠鑫公司、丑建偉及劉東升對《商品房買賣合同》的形成過程及倒簽日期的原因作出了一致的合理解釋，博華公司也認(rèn)可該份合同的真實性。一審法院關(guān)于“丑建偉與誠鑫公司就1#公寓樓4單元401室重新簽訂了商品房買賣合同并出具了收款收據(jù)，日期仍為此前劉東升與誠鑫公司簽訂商品房買賣合同的日期即2015年5月21日……”的認(rèn)定有事實依據(jù)，應(yīng)予認(rèn)可。結(jié)合一、二審法院認(rèn)定的案涉房屋經(jīng)誠鑫公司、邵云星、劉東升、丑建偉轉(zhuǎn)售的事實，可以確認(rèn)由于未獲得案涉房屋的所有權(quán)，為履行《協(xié)議書》約定的義務(wù)，劉東升協(xié)調(diào)所有權(quán)人誠鑫公司與丑建偉簽訂了《商品房買賣合同》，屬于《中華人民共和國合同法》第六十五條規(guī)定的第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的情形。
綜上，雖然誠鑫公司與丑建偉不是商品房買賣合同關(guān)系的直接當(dāng)事人，但是該房屋的買賣過程連續(xù)，事實清楚。由于案涉房屋的產(chǎn)權(quán)仍在誠鑫公司名下，受前手買受人的指示，最終由誠鑫公司與丑建偉訂立《商品房買賣合同》，履行辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，符合實際情況，亦不違反法律的禁止性規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定在2018年10月8日人民法院對案涉房屋采取強制措施前，丑建偉已與誠鑫公司訂立了合法有效的《商品房買賣合同》。
二、丑建偉是否已經(jīng)付清全部購房款
首先，丑建偉應(yīng)當(dāng)依據(jù)《協(xié)議書》的約定向劉東升履行支付房款的義務(wù)。誠鑫公司基于對前手買受人交易關(guān)系的認(rèn)可，與丑建偉訂立《商品房買賣合同》以協(xié)助劉東升履行合同義務(wù)，丑建偉并無向誠鑫公司支付購房款的義務(wù)。二審法院認(rèn)為“誠鑫公司……并未收到丑建偉的購房款。收據(jù)中的房款數(shù)額與丑建偉主張支付的購房款數(shù)額亦不一致。故丑建偉取得案涉房屋是基于誠鑫公司與華廈公司之間的工程款抵頂，……”，突破了案涉房屋各買賣合同合同關(guān)系的相對性，否定了丑建偉與劉東升的合同關(guān)系，認(rèn)定錯誤。
其次，根據(jù)《協(xié)議書》約定，劉東升向丑建偉轉(zhuǎn)讓案涉房屋的總價款是510萬。丑建偉主張的已支付購房款組成如下：（1）《協(xié)議書》約定“收回本人（劉東升）借丑建偉現(xiàn)金借據(jù)3張（共150萬元），請欠所欠利息30萬元；用此款抵扣乙方（丑建偉）房款180萬元”。（2）2016年7月8日丑建偉向劉東升匯款196萬元，并支付現(xiàn)金4萬元。劉東升將此200萬元與《協(xié)議書》中約定的借款抵扣款180萬元一并出具《收條》一份，載明收到丑建偉交來房款380萬元整。（3）2016年7月24日至2016年12月10日，丑建偉陸續(xù)向劉東升匯款共計120萬元。以上合計500萬元。二審法院認(rèn)為，關(guān)于前述第一項以借款抵扣房款的主張，僅有劉東升的陳述，不足以認(rèn)定。本院認(rèn)為，劉東升自認(rèn)以其借款本息抵扣丑建偉部分購房款，屬于當(dāng)事人對自身民事權(quán)益的處分，也是當(dāng)事人對于合同履行方式的特殊約定，不違反法律的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。在《協(xié)議書》簽訂后，丑建偉按照約定履行了分期支付后續(xù)購房款的義務(wù)：《協(xié)議書》約定“合同生效3日內(nèi)支付房款200萬元”，2016年7月8日丑建偉向劉東升匯款196萬元，并支付現(xiàn)金4萬元；《協(xié)議書》約定“2016年10月8日支付50萬元”，2016年7月24日至2016年9月23日，丑建偉向劉東升匯款共計50萬元；《協(xié)議書》約定“2016年12月8日支付80萬元”，2016年10月21日至2016年12月10日，丑建偉向劉東升匯款共計70萬元?？梢?，丑建偉與劉東升間存在真實的商品房買賣關(guān)系，且《協(xié)議書》中關(guān)于180萬元借款抵扣房款的約定也由丑建偉后續(xù)的付款行為所印證，因此，二審法院關(guān)于這一部分事實證明力不足的認(rèn)定錯誤，本院予以糾正。
另，2021年12月3日，丑建偉向甘肅省慶陽市中級人民法院交納了剩余購房款10萬元。至此，丑建偉已支付了全部購房價款，共計510萬元。
三、未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記丑建偉是否有過錯
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)竣工驗收無法辦理房屋所有權(quán)首次登記。案涉房屋被查封時未辦理產(chǎn)權(quán)登記到丑建偉名下，博華公司認(rèn)為房屋買賣合同簽訂之前誠鑫公司已經(jīng)取得房屋預(yù)售許可證，丑建偉未及時申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，是其自身原因造成的。二審法院認(rèn)為未辦理產(chǎn)權(quán)登記是因丑建偉未盡到注意義務(wù)，自愿承受的交易風(fēng)險。本院認(rèn)為，從丑建偉提交的《甘肅省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》，可以證明2021年11月22日案涉房屋通過驗收備案，始具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的條件。在買受案涉房屋時，由于客觀條件沒有成就產(chǎn)生的交易風(fēng)險，與條件具備時當(dāng)事人怠于履行權(quán)利是不同的性質(zhì)，當(dāng)事人因此要負(fù)有的注意義務(wù)也不同。丑建偉雖從不享有所有權(quán)的劉東升處購買案涉房屋，但不影響買賣合同的效力，不論該房屋當(dāng)時是否具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶的條件，請求辦理房屋過戶登記取得所有權(quán)是丑建偉享有的合同權(quán)利。本案中，丑建偉是因客觀原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，并沒有怠于行使請求辦理產(chǎn)權(quán)登記的事實，不能認(rèn)定丑建偉對未辦理產(chǎn)權(quán)登記有過錯。故二審法院的前述認(rèn)定錯誤，應(yīng)予糾正。
四、案涉房屋的轉(zhuǎn)移占有
各方當(dāng)事人對于丑建偉自2016年7月已實際占有案涉房屋至今均無異議，一、二審法院對此項事實也予以認(rèn)可，本院予以確認(rèn)。
此外，對丑建偉關(guān)于案涉房屋系為抵頂工程款，房屋購買人享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，以及甘肅省慶陽市中級人民法院作出的（2018）慶中民初145號民事判決存在錯誤的再審主張，本院認(rèn)為，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是建筑工程的承包人優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)的一種優(yōu)先受償權(quán)，與本案屬于不同的法律關(guān)系，本院不作審理；甘肅省慶陽市中級人民法院作出的（2018）慶中民初145號民事判決是否存在錯誤，不屬于本案的審理范圍。
綜上所述，丑建偉的再審請求成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
一、撤銷甘肅省高級人民法院（2021）甘民終11號民事判決；
二、維持甘肅省慶陽市中級人民法院（2020）甘10民初12號民事判決。
一審案件受理費46800元，由丑建偉負(fù)擔(dān)15600元，慶陽市博華盛典家居有限公司負(fù)擔(dān)15600元，慶陽市誠鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)15600元；二審案件受理費46800元，由慶陽市博華盛典家居有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 吳兆祥
審 判 員 徐 霖
審 判 員 吳 笛
二〇二一年十二月十五日
法官助理 孫明娟
書 記 員 馮宇博
