中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書
（2022）最高法民終83號(hào)
上訴人（原審被告、案外人）：黃燕，女，漢族，住廣東省廣州市越秀區(qū)。
委托訴訟代理人：郭玉臣，廣東南方福瑞德律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、申請(qǐng)執(zhí)行人）：甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行，住所地甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)酒泉路437-451號(hào)。
負(fù)責(zé)人：蒲玉紅，該支行負(fù)責(zé)人。
委托訴訟代理人：朱發(fā)祿，甘肅銀行股份有限公司公司律師。
委托訴訟代理人：展之寬，甘肅銀行股份有限公司員工。
原審第三人（被執(zhí)行人）：廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司，住所地廣東省廣州市天河區(qū)天河北路559號(hào)2304房自編E02。
法定代表人：鐘冠業(yè)，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：劉洪濤，該公司員工。
上訴人黃燕因與被上訴人甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行（以下簡(jiǎn)稱甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行）及原審第三人廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華駿公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案不服甘肅省高級(jí)人民法院（2021）甘民初41號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年3月1日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人黃燕的委托訴訟代理人郭玉臣、被上訴人甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行的委托訴訟代理人朱發(fā)祿，原審第三人華駿公司的委托訴訟代理人劉洪濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
黃燕上訴請(qǐng)求：1.判令撤銷甘肅省高級(jí)人民法院（2021）甘民初41號(hào)民事判決書，依法改判或發(fā)回重審。2.判令甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行承擔(dān)一、二審的訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。含擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行也屬于金錢債權(quán)執(zhí)行，一審法院在無法律法規(guī)明確規(guī)定的情況下認(rèn)為適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)件若干問題的規(guī)定》第二十八條的前提是在金錢債權(quán)的執(zhí)行中對(duì)無優(yōu)先受償權(quán)不動(dòng)產(chǎn)的審查規(guī)則，屬認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。而且依據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法﹝2019﹞254號(hào)）第127條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費(fèi)者之外的一般買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，請(qǐng)求排除執(zhí)行的，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的依法予以支持。黃燕系商品房消費(fèi)者之外的一般買受者，且提出的執(zhí)行異議完全滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)件若干問題的規(guī)定》第二十八條的條件，黃燕對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行辯稱，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行根據(jù)與華駿公司簽訂的抵押合同、辦理的抵押登記以及法院生效判決，主張對(duì)案涉抵押車位行使優(yōu)先受償權(quán)符合法律規(guī)定，黃燕作為車位買受人提出排除甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行申請(qǐng)執(zhí)行的理由不成立。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行對(duì)案涉車位的抵押權(quán)已依法設(shè)定且有生效法律文書對(duì)此予以確認(rèn)，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行有權(quán)通過拍賣、變賣方式行使優(yōu)先受償權(quán)。適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十七條但書規(guī)定的，僅有《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱民法典）第八百零七條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）規(guī)定的“工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”和“商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)”。而案涉爭(zhēng)議標(biāo)的為車位，非商品房，黃燕亦非因購買商品房后以商品房消費(fèi)者的身份提出執(zhí)行異議，不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十七條但書條款。其次，黃燕以其屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的買受人，主張排除甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行因基于“金錢債權(quán)”申請(qǐng)執(zhí)行案涉標(biāo)的車位的理由不成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的金錢債權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行人不包括抵押權(quán)人。本案中，案涉車位上已經(jīng)存在抵押權(quán)，且已經(jīng)生效判決確認(rèn)，即便黃燕符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十八條的要件，亦不能排除甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行所依法享有的抵押權(quán)。再次，黃燕在購買車位時(shí)，案涉車位上已經(jīng)存在在先的抵押權(quán)，即屬于抵押權(quán)利存續(xù)期間的買賣行為，且黃燕明知案涉車位存在抵押的情況下仍然購買，應(yīng)當(dāng)知道存在不能過戶的風(fēng)險(xiǎn)，即使案涉車位買賣時(shí)尚未抵押給甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行，也存在“一位二賣”或者再次被抵押給第三人的風(fēng)險(xiǎn)。最后，黃燕簽訂買賣合同后，既未按照合同約定進(jìn)行網(wǎng)簽備案登記，也未向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)公證，屬于自甘風(fēng)險(xiǎn)的買賣行為。甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行對(duì)案涉抵押物已履行盡職調(diào)查義務(wù)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記均不存在過錯(cuò)。
原審第三人華駿公司未就本案陳述意見。
甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行向一審法院起訴請(qǐng)求：1.繼續(xù)許可執(zhí)行華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號(hào)××層××號(hào)車位，面積10.76㎡，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為粵（2015）廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0××5號(hào)，他項(xiàng)權(quán)證號(hào)為粵（2016）廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明02208269號(hào)，并對(duì)拍賣價(jià)款優(yōu)先受償；2.本案訴訟費(fèi)用由黃燕承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年6月21日，黃燕與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定黃燕購買華駿公司開發(fā)的位于廣州市天河區(qū)××路××號(hào)××層××號(hào)車位，合同約定：建筑面積：共10.7640平方米；付款方式及期限：2016年6月21日前按成交價(jià)款的100%繳付，即人民幣368000元；交付期限：2016年7月6日前。2016年8月31日，華俊公司向黃燕出具發(fā)票，載明房款368000元。
2016年7月4日，原甘肅銀行股份有限公司蘭州市興隴支行（以下簡(jiǎn)稱甘肅銀行興隴支行）與華駿公司簽訂編號(hào)為2016071200000936的《最高額抵押合同》，約定將華駿公司位于廣州市天河區(qū)的房屋及車位為廣州百嘉信集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱百嘉信公司）在甘肅銀行興隴支行所辦理授信業(yè)務(wù)，在本金不超過299893000元，總額不超過599786000元的限額內(nèi)提供最高額抵押擔(dān)保。華駿公司名下位于××路××號(hào)××層××號(hào)的車位，面積為10.76㎡、產(chǎn)權(quán)證號(hào)為粵（2015）廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0××5號(hào)，屬于上述最高額抵押擔(dān)保的范圍。2016年7月4日，廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)就該車位向權(quán)利人甘肅銀行興隴支行出具了證號(hào)為粵（2016）廣州市不動(dòng)產(chǎn)證明第0××9號(hào)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，證明權(quán)利或事項(xiàng)為抵押權(quán)，義務(wù)人為華駿公司，坐落天河區(qū)××路××號(hào)××層××號(hào)車位。
甘肅銀行興隴支行與百嘉信公司、華駿公司、廣州金駿置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金駿公司）、梁勤、梁娜、曾偉光借款合同糾紛一案，甘肅省高級(jí)人民法院審理過程中，甘肅銀行興隴支行提出保全申請(qǐng)，甘肅省高級(jí)人民法院作出（2018）甘民初267號(hào)民事裁定書，并于2018年11月21日向廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)送達(dá)（2018）甘執(zhí)保145號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，依法查封了上述民事裁定書附件所列財(cái)產(chǎn)，其中包括案涉車位。
甘肅銀行興隴支行與百嘉信公司、華駿公司、金駿公司、梁勤、梁娜、曾偉光借款合同糾紛一案，甘肅省高級(jí)人民法院審理后于2019年8月29日作出（2018）甘民初267號(hào)民事判決，判決：“二、如未履行本判決第一項(xiàng)確定的給付義務(wù)，甘肅銀行股份有限公司蘭州市興隴支行有權(quán)就廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司所有的抵押物（詳見附件一）拍賣、變賣所得價(jià)款在總額不超過599786000元、本金不超過299893000元限額內(nèi)優(yōu)先受償”。宣判后，梁娜、曾偉光不服上述判決向最高人民法院提起上訴。因梁娜、曾偉光未在限期內(nèi)預(yù)交案件受理費(fèi)，最高人民法院于2020年3月5日作出（2020）最高法民終84號(hào)民事裁定書，裁定按自動(dòng)撤回上訴處理，甘肅省高級(jí)人民法院一審判決自裁定送達(dá)之日起發(fā)生法律效力。
2019年12月27日，甘肅銀行股份有限公司下發(fā)《關(guān)于蘭州市興隴支行并入蘭州市中央廣場(chǎng)支行管理的通知》（甘肅銀行發(fā)﹝2019﹞485號(hào)），內(nèi)容為：“蘭州市中央廣場(chǎng)支行：為進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，提升營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)效能，降低管理成本，科學(xué)設(shè)置機(jī)構(gòu)，總行黨委決定將蘭州市興隴支行并入蘭州市中央廣場(chǎng)支行管理……”
甘肅省高級(jí)人民法院（2018）甘民初267號(hào)民事判決生效后，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行申請(qǐng)執(zhí)行，甘肅省高級(jí)人民法院指定蘭州鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，黃燕提出執(zhí)行異議，甘肅省高級(jí)人民法院于2021年3月29日作出（2021）甘執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)登記在華駿公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號(hào)××層××號(hào)車位的執(zhí)行。
一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為黃燕就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)已生效法律文書，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行對(duì)訴爭(zhēng)執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)，《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第126條，關(guān)于“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持……”，根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》精神，黃燕如欲排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的強(qiáng)制執(zhí)行，必須屬于《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條規(guī)定中的商品房消費(fèi)者，進(jìn)而才能適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條進(jìn)行判斷。而《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條所指的“商品房消費(fèi)者”僅限定為名下無其他用于居住的房屋買受人，該條之立法目的旨在保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)，要求所購房屋應(yīng)直接用于滿足買受人生活居住需要，而非其他。本案中，黃燕向華駿公司所購地下車位并非商品房，故黃燕雖購置了地下車位，但其只是一般不動(dòng)產(chǎn)買受人，不屬于《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條所指的特別保護(hù)對(duì)象。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！边m用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的前提是在金錢債權(quán)的執(zhí)行中對(duì)無優(yōu)先受償權(quán)不動(dòng)產(chǎn)的審查規(guī)則，而本案所涉車位因辦理抵押登記產(chǎn)生了擔(dān)保物權(quán)，且已經(jīng)生效判決確認(rèn)為執(zhí)行內(nèi)容，因此黃燕關(guān)于應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行的抗辯主張不符合適用條件，該理由不能成立，一審法院不予支持。綜上所述，黃燕對(duì)案涉車位所主張的民事權(quán)益不能阻卻甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行依據(jù)生效裁判所確認(rèn)的抵押權(quán)對(duì)該標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行，甘肅銀行中央廣場(chǎng)的訴訟請(qǐng)求成立，一審法院予以支持。一審法院判決：準(zhǔn)許執(zhí)行廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司名下位于廣州市天河區(qū)××路××號(hào)××層××號(hào)車位【產(chǎn)權(quán)證號(hào)為粵（2015）廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0××5號(hào)】。
二審審理過程中，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行提交了《授信業(yè)務(wù)核保書》《房地產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告》以及現(xiàn)場(chǎng)核查照片三份證據(jù)，擬證明甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行已履行盡職調(diào)查義務(wù)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記時(shí)均不存在過錯(cuò)。黃燕不認(rèn)可現(xiàn)場(chǎng)核查照片的真實(shí)性，對(duì)其余證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，但不認(rèn)可三份證據(jù)的證明目的，認(rèn)為甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行提交的證據(jù)恰恰證明辦理抵押時(shí)案涉小區(qū)車位已經(jīng)停車使用，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行未進(jìn)一步核實(shí)，未盡到必要注意義務(wù)。
上述甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行提交的《授信業(yè)務(wù)核保書》《房地產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告》的真實(shí)性雙方無異議，本院予以確認(rèn)；現(xiàn)場(chǎng)核查照片因無法證明拍攝時(shí)間，對(duì)其真實(shí)性本院不予認(rèn)可?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告》僅顯示甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行就小區(qū)車位抵押進(jìn)行了調(diào)查，不能直接反映是否系就案涉車位進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)于該證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性，本院在論理部分予以闡釋。
本院二審查明，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行提交的《房地產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告》第1.1.4條物業(yè)現(xiàn)狀及占用描述：“根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查，廣州市天河區(qū)金駿大廈、安駿大廈、裕富大廈、裕景大廈均已完工，評(píng)估咨詢之商鋪部分空置部分出租，車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置?！?/div>
另查明，2016年7月4日，華駿公司注銷了以廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司華夏支行為他項(xiàng)權(quán)人的抵押登記后又辦理了本案抵押登記，權(quán)利人為甘肅銀行興隴支行，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)為440106018006GB00003F00030028。
二審查明的其余事實(shí)與一審一致。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，本案訴爭(zhēng)事實(shí)發(fā)生在民法典施行前，故依法應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：黃燕就案涉車位是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
根據(jù)查明的事實(shí)，黃燕作為案涉車位的購買人，已經(jīng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件，即：在查封前簽訂了合法有效的買賣合同、支付了全部?jī)r(jià)款、實(shí)際占有使用了案涉車位、黃燕對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記沒有過錯(cuò)。黃燕上訴主張本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，認(rèn)定黃燕對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行主張，一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定認(rèn)定黃燕對(duì)案涉標(biāo)的享有的權(quán)益不能對(duì)抗抵押權(quán)并無不當(dāng)。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條是否屬于第二十七條規(guī)定的但書范圍，即不動(dòng)產(chǎn)買受人滿足了第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件，是否可以對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行存有爭(zhēng)議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》是對(duì)執(zhí)行程序中執(zhí)行異議進(jìn)行審查的規(guī)范。進(jìn)入審判程序后，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審理，依法確認(rèn)各方當(dāng)事人享有的權(quán)利屬性及效力關(guān)系。人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規(guī)定進(jìn)行審查，但還需依據(jù)相關(guān)民事法律規(guī)定并結(jié)合案件的具體情況綜合判斷異議人享有的權(quán)利能否對(duì)抗人民法院的執(zhí)行。根據(jù)本案查明的事實(shí)，黃燕就案涉車位享有的權(quán)益，依法可以排除甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行抵押權(quán)的執(zhí)行，理由如下：
一、案涉車位是住房的必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性
車位雖不屬于住宅，但依法屬于滿足業(yè)主住宅需要的必要設(shè)施。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車（含通勤車）停車場(chǎng)、庫……”，明確規(guī)定了在城市商品房建設(shè)階段建設(shè)單位應(yīng)設(shè)計(jì)、修建車位、車庫以滿足業(yè)主需求的強(qiáng)制性義務(wù)，賦予車位以特定用途。案涉車位所在地的廣州市《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》也明確要求“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋套數(shù)的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應(yīng)購買或租用本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)規(guī)劃用于停放汽車的車位。房屋所有權(quán)人出租房屋時(shí)，所擁有的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足承租人的需要。”雖然建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區(qū)業(yè)主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現(xiàn)代社會(huì)，車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對(duì)小區(qū)業(yè)主而言，一定數(shù)量的車位、車庫的配備，是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。本案中，黃燕系案涉小區(qū)的業(yè)主，所購買的車位為其購買的住宅的必要生活配套設(shè)施，自購買以來，一直用以停放車輛使用至今。因此，可以認(rèn)定黃燕購買的車位具有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對(duì)“消費(fèi)者購買的商品房”特別保護(hù)的必要居住權(quán)利屬性。
二、黃燕購買并占有使用案涉車位在先，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)
黃燕與華駿公司于2016年6月21日簽訂《商品房買賣合同》，約定黃燕認(rèn)購華駿公司開發(fā)的位于廣州市天河區(qū)××路××號(hào)××層××號(hào)車位，合同價(jià)款368000元。其后，黃燕向華駿公司支付了全部款項(xiàng)，并占有案涉車位。2016年8月31日，華駿公司向黃燕開具了金額為368000元的廣東增值稅普通發(fā)票，并載明案涉車位的具體信息。2016年7月4日，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行就案涉車位辦理抵押登記。黃燕與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，黃燕負(fù)有支付購買款，華駿公司負(fù)有將車位所有權(quán)轉(zhuǎn)移給黃燕的義務(wù)。黃燕支付了全部購買款，華駿公司也交付了車位，黃燕實(shí)際占有并使用了案涉車位，已經(jīng)履行了《商品房買賣合同》項(xiàng)下的主要義務(wù)。黃燕已經(jīng)取得了購買車位的占有、使用和收益權(quán)利，只需要華駿公司履行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，整個(gè)《商品房買賣合同》轉(zhuǎn)讓車位所有權(quán)目的就能實(shí)現(xiàn)，即黃燕取得完整的車位所有權(quán)。從雙方整個(gè)合同履行過程看，符合我國(guó)房屋、車位買賣中先交付后登記的習(xí)慣做法。此際，黃燕享有的不再是單純的債權(quán)，事實(shí)上接近于完整的所有權(quán)，華駿公司只是名義上的所有權(quán)人。物權(quán)法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)受讓人取得對(duì)抗第三人的排他效力。但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效只是原則，物權(quán)法第九條、第一百四十二條等多處規(guī)定了例外情形。第一百四十二條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！苯ㄔO(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物所有權(quán)，按照房地一體原則一般歸建設(shè)用地使用權(quán)人，在他人有證據(jù)證明時(shí)依法也承認(rèn)他人的所有權(quán)，并不以登記為權(quán)利取得的生效條件。司法實(shí)踐中，開發(fā)商將開發(fā)的商品房預(yù)售給他人的情形視為物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定的但書情形之一，實(shí)際上承認(rèn)了商品房的買受人在不動(dòng)產(chǎn)登記之前亦可成為所有權(quán)人，是登記生效主義的例外情形。本案中，黃燕對(duì)案涉車位所享有的權(quán)利因其付款和交付使用，取得了事實(shí)上的所有權(quán)，并已經(jīng)具有所有權(quán)的權(quán)利外觀，具有一定的公示力。同時(shí)，物權(quán)法第一百九十條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”明確了在后抵押權(quán)不得對(duì)抗在先承租權(quán)的規(guī)則。民法典第四百零五條對(duì)物權(quán)法第一百九十條修改后增加承租人占有租賃物作為對(duì)抗在后抵押權(quán)的要件，進(jìn)一步明確了占有在租賃權(quán)對(duì)抗在后抵押權(quán)中的公示效力。本案中，黃燕與華駿公司雖是買賣關(guān)系，不是租賃關(guān)系，但民法典第四百零五條規(guī)定精神在處理在先權(quán)利與在后權(quán)利的保護(hù)順位時(shí)具有參考價(jià)值。依此，黃燕就案涉車位取得的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)優(yōu)于一般債權(quán)予以保護(hù)，其占有對(duì)在后設(shè)定的抵押權(quán)具有公示力，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行應(yīng)對(duì)黃燕的權(quán)利負(fù)有適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)。
三、甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在案涉車位設(shè)定抵押權(quán)時(shí)未盡到必要注意義務(wù)
如前所述，案涉車位屬于法律明確規(guī)定滿足小區(qū)業(yè)主居住需求的商品房的必要配套設(shè)施。雖然車位登記在華駿公司名下，但甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)對(duì)車位的實(shí)際狀態(tài)還負(fù)有法定的審查義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第三十六條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查?！敝袊?guó)人民銀行《貸款通則》第二十七條規(guī)定：“貸款調(diào)查：貸款人受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的信用等級(jí)以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。”上述法律法規(guī)明確規(guī)定銀行對(duì)外貸款設(shè)定擔(dān)保時(shí)負(fù)有對(duì)抵押物進(jìn)行審查的義務(wù)。該規(guī)定系為了防范銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，而銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要來源之一即是抵押物存在與登記不符等影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的物的瑕疵或者權(quán)利負(fù)擔(dān)。根據(jù)甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行提交的盡職調(diào)查材料顯示，辦理抵押時(shí)案涉車位產(chǎn)權(quán)登記在華駿公司名下，車位的現(xiàn)狀是“車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置。”甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行已經(jīng)明知案涉車位在業(yè)主的占有使用之下，車位上有他人權(quán)利的可能性已經(jīng)明顯存在，卻未進(jìn)一步調(diào)查了解車位是否已經(jīng)出賣或者是否有其他權(quán)利人，以至于甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行的抵押權(quán)與黃燕在先權(quán)利產(chǎn)生沖突，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行未盡到必要的注意義務(wù)。
四、甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行對(duì)案涉交易風(fēng)險(xiǎn)具有防范和控制的優(yōu)勢(shì)
本案黃燕與甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行就案涉車位產(chǎn)生權(quán)利沖突，根本原因在于華駿公司先出賣后抵押的嚴(yán)重不誠信行為。在我國(guó)商品房、車位買賣中普遍存在先交付后登記而且登記時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)情況下，買受人對(duì)于防范開發(fā)商“一房二賣”或者“先賣后抵”之交易風(fēng)險(xiǎn)通常欠缺有效的手段，在辦理產(chǎn)權(quán)登記中處于被動(dòng)地位。黃燕在開發(fā)商華駿公司銷售車位過程中，于2016年6月購買并支付價(jià)款，同時(shí)占有使用車位，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在2016年7月4日即設(shè)定抵押權(quán)，黃燕基本上沒有控制風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，非因自身原因未辦理過戶登記，如果由其承擔(dān)該筆交易風(fēng)險(xiǎn)，有違公平。設(shè)定抵押權(quán)在后的銀行，不僅法律法規(guī)明確規(guī)定其應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物進(jìn)行盡職調(diào)查，而且作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，更具有調(diào)查的便利和防范風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，賦予其對(duì)在先權(quán)利的注意義務(wù)以避免權(quán)利沖突，符合誠信原則和公平要求。本案中，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在發(fā)現(xiàn)居住區(qū)域車位已經(jīng)被占有使用后，如果不是直接設(shè)定抵押權(quán)并發(fā)放貸款，而是適當(dāng)了解車位的實(shí)際權(quán)利情況，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)避免在華駿公司不能償還貸款時(shí)與黃燕就案涉車位發(fā)生權(quán)利沖突產(chǎn)生糾紛。
另外，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行主張黃燕在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)知道案涉車位上設(shè)定了抵押權(quán)，因而有過錯(cuò)。經(jīng)查，在案涉車位買賣時(shí)確存有案外人的抵押權(quán)，但該抵押權(quán)與甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行的抵押權(quán)并無關(guān)聯(lián)，且在甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行設(shè)定抵押權(quán)之前已經(jīng)涂銷，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行以此主張買受人存在過錯(cuò)，依據(jù)不足，依法不能成立。
雖然甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在案涉車位上設(shè)定有抵押權(quán)，具有對(duì)抗第三人的效力，但黃燕在抵押之前已經(jīng)實(shí)際占有該車位，并支付全部?jī)r(jià)款，對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯(cuò)。甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在后設(shè)定抵押權(quán)時(shí)未盡到必要注意義務(wù)，存在過錯(cuò)。綜合考慮上述因素，黃燕的權(quán)利具有優(yōu)先保護(hù)的必要。因此，可以認(rèn)定黃燕對(duì)案涉車位享有排除甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行抵押權(quán)的執(zhí)行的合法權(quán)益。一審法院僅以黃燕就案涉車位享有的權(quán)利為債權(quán)為由，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，駁回黃燕的執(zhí)行異議，支持甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行的訴訟請(qǐng)求，適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。
綜上所述,黃燕的上訴請(qǐng)求成立，本院依法予以支持。一審判決適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷甘肅省高級(jí)人民法院（2021）甘民初41號(hào)民事判決；
二、駁回甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 吳兆祥
審 判 員 龍 飛
審 判 員 趙 敏
二〇二二年六月二十九日
法官助理 孫明娟
書 記 員 馮宇博
