中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2021）最高法民終606號
上訴人（案外人、一審被告）：任周良，男，1984年9月9日出生，漢族，住云南省昭通市威信縣。
委托訴訟代理人：曾卓，云南華恒律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張嚴方，云南華恒律師事務(wù)所律師。
被上訴人（申請執(zhí)行人、一審原告）：長青建設(shè)集團有限公司，住所地湖北省武漢市東西湖區(qū)?？谌啡栭L青大廈。
法定代表人：齊耀宏，該公司董事長。
委托訴訟代理人：林雨薇，云南眾濟律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：許歷男，云南眾濟律師事務(wù)所律師。
被上訴人（被執(zhí)行人、一審被告）：云南潤紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地云南省昆明市度假區(qū)滇池路西貢碼頭7號樓三樓。
法定代表人：倪尉東，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳國松，男，該公司員工。
上訴人任周良因與被上訴人長青建設(shè)集團有限公司（以下簡稱長青公司）、云南潤紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱潤紅公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服云南省高級人民法院（2020）云民初45號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年4月7日立案后，依法組成合議庭，并于2021年5月8日公開開庭進行了審理。上訴人任周良的委托訴訟代理人曾卓、張嚴方，被上訴人長青公司的委托訴訟代理人林雨薇、許歷男，被上訴人潤紅公司的委托訴訟代理人陳國松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
任周良上訴請求：撤銷一審判決，改判確認其享有云南省昭通市威信縣扎西尚城1幢336號房屋（以下簡稱案涉房屋）的物權(quán)期待權(quán)，不得執(zhí)行、拍賣該房屋。事實和理由：1.本案完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條的適用條件，一審判決適用法律錯誤。案涉房屋合法有效的買賣合同簽訂在人民法院查封、凍結(jié)之前，任周良已經(jīng)全額支付了案涉房屋的購買款，也已經(jīng)由威信興鴻商貿(mào)管理有限公司（以下簡稱興鴻公司）代任周良接受并占有使用，已產(chǎn)生實際收益。任周良作為買受人、普通購房者，曾多次要求潤紅公司辦理相關(guān)登記手續(xù)，而潤紅公司由于自身管理問題等原因一直拖欠不予辦理，案涉房屋沒有辦理登記手續(xù)的原因在于潤紅公司。2.一審判決對法律規(guī)定肆意進行了限縮解釋，系嚴重的理解、適用法律錯誤。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的區(qū)別在于是否“在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)”以及“已支付全部價款”，而沒有對適用的主體范圍作出任何限制，第二十八條的規(guī)定根本沒有要求“被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”中的“被執(zhí)行人”不能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一審判決卻錯誤地將該規(guī)定中的“被執(zhí)行人”的范圍縮小為“不包含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，是對該規(guī)定作出縮小限制，其判決明確缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也能作為第二十八條規(guī)定中的“被執(zhí)行人”予以適用。3.案涉房屋為商品房，任周良作為消費者、買受人在已經(jīng)支付全部購房款的情況下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定，任周良的權(quán)利完全足以排除長青公司依據(jù)工程價款而享有的優(yōu)先受償權(quán)。4.潤紅公司仍有其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)供長青公司執(zhí)行，法院不顧實際情況強制對案涉房屋進行拍賣處置，只會更加激化社會矛盾。
長青公司辯稱，1.本案是針對不動產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，而案涉房屋為商鋪，不屬于商住房且唯一住房的條件，任周良不得排除長青公司的優(yōu)先受償權(quán)；2.即便適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能排除長青公司的執(zhí)行，因為案涉房屋的實際交付時間是2017年7月，而任周良只是基于《委托代理招商合同》取得收益，并不是實際占有使用案涉房屋，且任周良并未實際支付案涉房屋的全部價款。此外，案涉房屋可能存在“一房二賣”的情形。
潤紅公司辯稱，《委托代理招商合同》簽訂之后，公司就開始返租給任周良，相當(dāng)于已經(jīng)實際交付于任周良。
長青公司向一審法院起訴請求：撤銷（2020）云執(zhí)異75號執(zhí)行裁定書，恢復(fù)扎西尚城336號商鋪的執(zhí)行。
一審法院認定事實：2015年9月3日，云南潤紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司威信分公司（以下簡稱潤紅威信分公司，甲方）與任周良、李莉（乙方）簽訂《商品房購銷合同》，合同主要條款約定甲方向乙方出售扎西尚城1幢336號商鋪，套內(nèi)面積26.03㎡，建筑面積37.80㎡，乙方一次性付清房款218794元。甲方應(yīng)于2015年12月31日前交付驗收合格的房屋給乙方。簽訂合同當(dāng)天，任周良向潤紅威信分公司轉(zhuǎn)賬支付178794元，向該公司法定代表人李建華轉(zhuǎn)賬支付40000元。潤紅公司扎西尚城項目部向任周良出具《收據(jù)》，載明收到商鋪全款218794元。任周良、李莉（甲方）與興鴻公司（乙方）簽訂《委托代理招商合同》，約定甲方自2015年9月3日購潤紅扎西尚城商鋪交由乙方全權(quán)代理招商，期限從甲方完清該商鋪全部購買款項至第8年末，乙方保證在代理招商期內(nèi)，乙方按照承諾租金按半年/次支付給甲方，上述租金收益，乙方按照每六個月提前5個工作日支付給甲方。此外，任周良、李莉（甲方）與興鴻公司（乙方）、潤紅威信分公司（丙方）簽訂《擔(dān)保合同》，約定三方就甲、乙雙方于2015年9月3日簽訂的《委托代理招商合同》中的部分內(nèi)容予以擔(dān)保。丙方擔(dān)保期限自招商代理合同簽訂之日算至第8年。商鋪固定收益為委托代理招商期的第1年、第2年，乙方承諾甲方所委托招商商鋪每年的固定收益為總房款的7%，即15316元，第3年、第4年為8%，即17504元……丙方愿為甲方的商鋪收益提供擔(dān)保，若乙方在實際招商中沒有達到上述收益，則丙方承諾不足以上標準部分由丙方擔(dān)保代乙方補足給甲方；超出以上標準部分的收益歸乙方所有。任周良主張其中國農(nóng)業(yè)銀行尾號為1571的銀行卡于2015年9月7日收到款項7658元，2016年3月18日收到返租款項7658元即為上述租金收益。
長青公司與潤紅公司、潤紅威信分公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，一審法院于2016年6月6日作出（2016）云民初29號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)潤紅公司、潤紅威信分公司價值50000000元的財產(chǎn)。一審法院于2016年6月16日對公司名下房產(chǎn)進行查封。2019年6月3日作出（2016）云執(zhí)保28-4號協(xié)助執(zhí)行通知書，對上述房產(chǎn)進行續(xù)查封，期限三年，從2019年6月14日至2022年6月13日。查封及續(xù)封均包括扎西尚城1幢336號商鋪。一審法院作出（2016）云民初29號民事判決，認定潤紅公司應(yīng)向長青公司支付尚欠工程款42212076.62元及利息、長青公司享有扎西尚城項目的優(yōu)先受償權(quán)等，潤紅公司不服提起上訴，本院于2019年9月25日作出（2019）最高法民終791號民事判決，駁回上訴，維持原判。因長青公司申請執(zhí)行過程中，任周良認為其系案涉房屋的所有權(quán)人，申請停止執(zhí)行。一審法院于2020年10月29日作出（2020）云執(zhí)異75號執(zhí)行裁定書，裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。故長青公司提起本案申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
一審法院認為，本案爭議焦點為任周良就案涉房屋是否享有排除強制執(zhí)行的權(quán)利。長青公司對案涉房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的事實，已有本院作出的（2019）最高法民終791號民事判決書予以確認，各方對此事實并不否認。因該房產(chǎn)上已設(shè)定了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，故作為權(quán)利人的長青公司可行使該權(quán)利。根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，長青公司對案涉房屋依法享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，任周良阻卻執(zhí)行的主張不能得到支持。那么本案是否符合二十七條規(guī)定的“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”情形，即《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條，是判斷任周良能否排除執(zhí)行的依據(jù)。第二十八條、第二十九條分別是針對商品房消費者以及商品房消費者之外的一般不動產(chǎn)買受人提起執(zhí)行異議的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行異議人是否系購買登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下商品房的情況區(qū)分適用，因任周良購買的是登記在潤紅公司名下的商品房，故任周良主張適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除執(zhí)行的主張不能成立，一審法院不予支持。本案系任周良對尚登記在潤紅公司名下的商品房提起的執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定審查是否應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請求。因該商品房系商鋪，亦不符合案涉房屋為任周良唯一居住性用房的事實認定，故任周良的執(zhí)行異議同樣不符合上述司法解釋第二十九條第二項的規(guī)定，不能排除人民法院對案涉房屋的強制執(zhí)行?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條中的“但書”條款僅適用于為保護消費者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，需嚴格把握適用條件，防止動搖建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。
綜上，一審法院判決：1.準許執(zhí)行云南省昭通市威信縣扎西尚城1幢336號商鋪；2.駁回長青公司的其他訴訟請求。案件受理費4746元，由任周良負擔(dān)。
二審中，各方當(dāng)事人對一審認定的事實均沒有異議。任周良提交了其與李莉的結(jié)婚證，長青公司、潤紅公司對任周良與李莉之間的夫妻關(guān)系均無異議。
本院認為，本案的爭議焦點為：1.本案是否可以適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條來審查任周良排除執(zhí)行的主張；2.任周良是否已經(jīng)支付了全部購房款并占有了案涉房屋；3.任周良對案涉房屋的“物權(quán)期待權(quán)”是否能夠?qū)归L青公司的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。
一、關(guān)于本案是否可以適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條來審查任周良排除執(zhí)行的主張的問題
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用于不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記其名下的商品房，同時符合“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和第二十九條適用上產(chǎn)生競合。案外人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房請求排除強制執(zhí)行的，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條的規(guī)定；案外人主張適用第二十八條規(guī)定的，人民法院應(yīng)予審查。本案中，任周良購買了潤紅公司開發(fā)的商鋪，而潤紅公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且為被執(zhí)行人，任周良主張本案應(yīng)適用第二十八條的規(guī)定進行審查，本院予以采納。一審法院未采納任周良關(guān)于適用第二十八條的規(guī)定進行審查的主張而徑行適用第二十九條的規(guī)定，屬于適用法律錯誤，本院予以糾正。
二、關(guān)于任周良是否已經(jīng)支付了全部購房款并占有了案涉房屋的問題
雖然任周良支付的購房款有部分款項是支付到潤紅威信分公司的法定代表人賬戶的，但潤紅公司扎西尚城項目部已經(jīng)向任周良出具了收據(jù)，確認了收到全部購房款，故對長青公司關(guān)于任周良未支付全款的辯稱，本院不予采納。
占有既包括直接占有，也包括間接占有。長青公司主張案涉房屋的實際交付時間為2017年7月，但并未舉示相應(yīng)的證據(jù)予以證明。根據(jù)任周良已經(jīng)收到租金收益的情況，本院認定任周良已經(jīng)實際占有案涉房屋。
三、關(guān)于任周良對案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)是否能夠?qū)归L青公司的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的問題
執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實體問題在于比較執(zhí)行標的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位。原則上，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，法律規(guī)定的特殊債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)。由于民事權(quán)利體系和類型較為復(fù)雜，且可能以不同形態(tài)出現(xiàn)，故需要根據(jù)具體案情確定民事權(quán)利種類，并進行效力優(yōu)先性比較?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！钡诙藯l和第二十九條則分別規(guī)定了不動產(chǎn)買受人的普通物權(quán)期待權(quán)和作為商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)與強制執(zhí)行的關(guān)系。商品房消費者物權(quán)期待權(quán)屬于特殊的物權(quán)期待權(quán)，基于保護消費者生存利益的特殊價值，其效力優(yōu)先于工程價款優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、不動產(chǎn)買受人的普通物權(quán)期待權(quán)等權(quán)利。因此，如前所述，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條為第二十八條規(guī)定的特殊情形，當(dāng)事人可以選擇適用以排除金錢債權(quán)的執(zhí)行。同時，就本案所涉實體權(quán)利優(yōu)先順位而言，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)最優(yōu)，工程價款優(yōu)先權(quán)次之；不動產(chǎn)買受人的普通物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請求權(quán)，故雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應(yīng)劣后于工程價款優(yōu)先權(quán)及擔(dān)保物權(quán)等。也就是說，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的“除外”內(nèi)容包括第二十九條，但不包括第二十八條。本案雖然任周良對案涉房屋享有普通物權(quán)期待權(quán)，但長青公司對案涉房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)，故任周良關(guān)于排除對案涉房屋執(zhí)行的請求不予支持。
綜上所述，任周良的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決雖然適用法律錯誤，但處理結(jié)果正確，可予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4746元，由任周良負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 王朝輝
審 判 員 郎貴梅
審 判 員 劉麗芳
二〇二一年六月二日
法官助理 施榮鑫
書 記 員 羅映秋
