湖南省長沙市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2025）湘01民終11406號
上訴人（原審被告）：雷某，女，1985年12月25日出生，漢族，住湖南省澧縣。
委托訴訟代理人：畢某某，男，1983年6月29日出生，漢族，住湖南省澧縣，系雷某丈夫。
被上訴人（原審原告）：長沙市某某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地湖南省長沙市雨花區(qū)。
法定代表人：許某某。
委托訴訟代理人：原爽，北京市京師（長沙）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：向明佳，北京市京師（長沙）律師事務(wù)所實習(xí)律師。
上訴人雷某因與被上訴人長沙市某某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“某某物業(yè)公司”）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服湖南省長沙縣人民法院（2024）湘0121民初17683號民事判決，向本院提起上訴。本院于2025年7月17日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
雷某上訴請求：1.依法撤銷一審判決第一項或駁回某某物業(yè)公司的全部訴訟請求；2.一審、二審訴訟費用全部由某某物業(yè)公司承擔(dān)。在一審訴訟程序中，根據(jù)某某物業(yè)公司的訴訟及證據(jù)，（1）雷某從未抗辯案涉《某某山水苑前期物業(yè)服務(wù)合同》對其是否具有法律約束力的問題，也未對物業(yè)服務(wù)費的計算標準是否恰當(dāng)進行答辯。相反，雷某答辯其無需向某某物業(yè)公司交納物業(yè)管理費的依據(jù)之一也正是《某某山水苑前期物業(yè)服務(wù)合同》的相關(guān)約定；（2）某某物業(yè)公司是否已向雷某實際交付房屋、向某某物業(yè)公司支付物業(yè)管理費的前提條件是否成立的問題；（3）因開發(fā)商及某某物業(yè)公司的原因未交付房屋前，物業(yè)管理費應(yīng)由誰承擔(dān)的問題。《民事訴訟法》第137條明確法院應(yīng)圍繞當(dāng)事人主張確定爭議焦點。一審法院將其他業(yè)主案件事實與本案混同（如未區(qū)分房屋交付狀態(tài)），未將“房屋交付條件及時間”、“物業(yè)費承擔(dān)主體”等核心問題列為爭議焦點，導(dǎo)致關(guān)鍵事實未質(zhì)證，剝奪辯論權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第39條、《民事訴訟法》第170條，程序違法可能影響判決效力，需發(fā)回重審。一、前期物業(yè)服務(wù)合同的合法性。一審判決書依據(jù)《中華人民共和國民法典》第939條規(guī)定認定某某物業(yè)公司與案涉小區(qū)開發(fā)商湖南某某置業(yè)有限公司簽訂的《某某山水苑（推廣名：某某河某某院子）前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，該合同的效力及于小區(qū)內(nèi)全業(yè)主。第一，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十四條、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（建住房（2003）130號）以及《湖南省物業(yè)管理條例》第二十九條的規(guī)定，物業(yè)公司進駐現(xiàn)場唯一的依據(jù)就是完整的招投標文件及前期物業(yè)服務(wù)合同，必須要經(jīng)過合法的招投標程序。物業(yè)應(yīng)提供招投標文件來證明此合同合法性，同時向有關(guān)部門進行備案。如果沒有相關(guān)手續(xù)，物業(yè)服務(wù)合同無效。某某物業(yè)公司未提供招標相關(guān)文件證明其合法性，法院應(yīng)當(dāng)依法駁回某某物業(yè)公司的全部訴訟請求。第二，根據(jù)《湖南省物業(yè)管理條例》第二十六條、第二十七條、第六十五條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行物業(yè)承接現(xiàn)場查驗。第三，在案涉小區(qū)已具備召開首次業(yè)主大會條件下，建設(shè)單位未組織召開，致使小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同到期未能有效征得業(yè)主同意前提下，所謂前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)服務(wù)存疑。根據(jù)《湖南省物業(yè)管理條例》第十一條、第十二條、第十五條規(guī)定，某某物業(yè)公司在前期物業(yè)到期后，未經(jīng)過業(yè)主大會以及法定數(shù)量的業(yè)主同意，未依法與案涉小區(qū)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，未按照法律要求，經(jīng)過法定數(shù)量業(yè)主同意即開展相關(guān)工作，某某物業(yè)公司違背全體業(yè)主意愿強制交易，不但違反《物業(yè)管理條例》和《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定，還違反《消費者權(quán)益保護法》規(guī)定的消費者享有自主選擇商品和服務(wù)的權(quán)利，消費者享有公平交易的權(quán)利。某某物業(yè)公司的違法行為嚴重損害全體業(yè)主利益，因此，某某物業(yè)公司與案涉小區(qū)不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系（物業(yè)服務(wù)收費標準2元/平方無法定依據(jù)），也無法證明進駐小區(qū)的合法性、真實性、有效性。因此，某某物業(yè)公司并不具有訴訟答辯人的資格，申請人民法院依法駁回某某物業(yè)公司的全部訴訟請求。同時，關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同效力問題、招投標程序合法性問題，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第24條、第29條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同需通過公開招投標并備案。若某某物業(yè)公司未提交招標文件或備案證明，合同效力存疑。要求法院調(diào)取住建部門備案記錄，或申請對合同簽訂程序進行司法審查。二、一審判決書認定開發(fā)商于2022年6月23日在房屋所在地地級市以上報刊已發(fā)布公告的形式通知買受人交房，雷某構(gòu)成逾期收房”、“雷某未在公告通知的期限內(nèi)辦理交房手續(xù)，構(gòu)成逾期收房”。第一，因開發(fā)商與某某物業(yè)公司設(shè)置了“隱晦”的前置收房條件，即“需要預(yù)交一年的物業(yè)服務(wù)費才能辦理收房手續(xù)”，屬于無效的“霸王條款”，且湖南某某置業(yè)有限公司于2022年6月23日在《瀟湘晨報》發(fā)布的《交房公告》也沒有“需要預(yù)交一年的物業(yè)服務(wù)費才能辦理收房手續(xù)”的內(nèi)容，不應(yīng)將其不良后果轉(zhuǎn)嫁給雷某。同時，“報紙公告”不符合協(xié)議約定的通知方式，《中華人民共和國民法典》第469條關(guān)于合同約定送達方式優(yōu)先的規(guī)定，故不屬于雷某個人原因?qū)е掠馄谑辗?，否則有違公平公正原則。霸王條款要求預(yù)交物業(yè)費作為收房條件，違反《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定的不得附加不合理條件，若交房公告未明示該條款，則屬單方強加義務(wù)；同時根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十條及《中華人民共和國民法典》第九百四十四條，物業(yè)費應(yīng)遵循合同約定，但不得強制捆綁銷售或變相收費，收房逾期責(zé)任歸咎于開發(fā)商。第二，一審判決書認定雷某提出的房屋質(zhì)量及整改問題系其與開發(fā)商之間的糾紛，不屬于本案審理范圍，雷某可另尋合法途徑處理，系認定事實錯誤，且會加重雷某的維權(quán)成本。第三，一審判決書認定物業(yè)服務(wù)具有連續(xù)性、長期性的特點，是一個動態(tài)且多方位的綜合性公共服務(wù)，階段性或者局部物業(yè)服務(wù)上的瑕疵不足，并不能說明某某物業(yè)公司存在根本性違約，也不當(dāng)然構(gòu)成雷某拒交物業(yè)服務(wù)費的合理抗辯，故對雷某的抗辯意見不予支持。雷某提交的證據(jù)三《圖片》載明私拉電線安全隱患觸目驚心、消防門形同虛設(shè)、門禁開關(guān)脫落電線裸露、用滅火器遮擋消防門處于常開狀態(tài)、消防栓已被三角鐵焊死、滅火器已過質(zhì)保期未及時更換，遇到火情無法應(yīng)對等等，并非一審法院認為的“階段性或者局部性的瑕疵”而是某某物業(yè)公司把廣大業(yè)主的生命當(dāng)兒戲，是某某物業(yè)公司長期未提供物業(yè)服務(wù)的最真實結(jié)果呈現(xiàn)，并非某一時刻的狀態(tài)。既然某某物業(yè)公司在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)時，默認案涉房屋未予交付也未提供任何物業(yè)服務(wù)，也就無權(quán)向雷某主張支付物業(yè)服務(wù)費。若某某物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費的主張能夠得到支持，則其對雷某未履行物業(yè)服務(wù)的義務(wù)卻享有收費的權(quán)利，顯然有違權(quán)利義務(wù)對等原則。第四，小區(qū)消防設(shè)施功能基本處于半癱瘓狀態(tài)，補充提交消防設(shè)施功能失效、消防控制系統(tǒng)異常、消防管理混亂的證據(jù)，原審中及本案補充證據(jù)多次提到小區(qū)消防及安保問題，存在嚴重安全隱患而非瑕疵，導(dǎo)致業(yè)主不敢辦理收房入住，并非雷某逾期收房?！吨腥A人民共和國消防法》第十六條、第二十九條、第六十七條、第二十八條、第六十七條及相關(guān)地方性法規(guī)和規(guī)范要求物業(yè)管理單位應(yīng)承擔(dān)維護管理責(zé)任，及時整改，確保消防設(shè)施完好有效。綜上，請求依法撤銷一審判決第一項或駁回某某物業(yè)公司的全部訴訟請求；一審、二審訴訟費用全部由某某物業(yè)公司承擔(dān)。
某某物業(yè)公司辯稱，一、一審法院事實認定、法律適用正確，請求維持原判。二、物業(yè)公司與某某置業(yè)有限公司簽署的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，根據(jù)《中華人民共和國民法典》939條規(guī)定，對業(yè)主具有拘束力。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第948條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效。另外，物業(yè)公司系合法入場并服務(wù)至今，關(guān)于物業(yè)備案制度僅是行政管理需要，屬于管理性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定，是否備案不影響物業(yè)服務(wù)合同的效力。三、物業(yè)公司入場已與某某置業(yè)公司完成承接查驗，雷某主張沒有事實依據(jù)，與本案物業(yè)費糾紛無關(guān)。四、某某院子二期物業(yè)費標準已經(jīng)合法備案，雷某應(yīng)按高層住宅2元/月/平方米繳納物業(yè)費。五、案涉房屋已具備交付條件，某某置業(yè)公司已按約通知交付，雷某因自身原因未辦理交付手續(xù)，構(gòu)成逾期收房，應(yīng)視為已交付，物業(yè)費應(yīng)由房屋買受人承擔(dān)。某某置業(yè)公司已按《房屋買賣合同》及附件約定于2022年6月23日將《交房公告》在地市級以上報刊登報，公告某某院子項目二期1-5棟、8、9棟已完成竣工驗收，達到合同約定的交付條件，定于2022年6月25日至2022年6月29日辦理交付手續(xù)，某某置業(yè)公司也通過郵政專特快遞方式，郵寄《交付通知書》。因此，交房通知送達之日為2022年6月23日，買受人構(gòu)成逾期收房，應(yīng)視為出賣人已按合同約定期限交付房屋，房屋產(chǎn)生的物業(yè)費等一切費用的承擔(dān)自報刊公告中通知的2022年6月25日起轉(zhuǎn)移至買受人。雷某提交的《收房需整改問題》所列明的問題，系其與開發(fā)商之間的糾紛，與本案物業(yè)服務(wù)合同糾紛無關(guān)。因未涉及房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程問題，也不屬于《房屋買賣合同》約定的買受人可拒絕或拖延辦理房屋交接手續(xù)的理由。另外，案涉房屋在2022年9月21日就登記在雷某名下，雷某對房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，具有《物業(yè)管理條例》的業(yè)主身份，物業(yè)費應(yīng)由雷某承擔(dān)。六、現(xiàn)物業(yè)公司已經(jīng)提供了物業(yè)服務(wù)，雷某應(yīng)當(dāng)依約依法（《中華人民共和國民法典》944條）向物業(yè)公司繳納物業(yè)費?；谖飿I(yè)服務(wù)是一個整體性，長期性，連續(xù)性的服務(wù)，在物業(yè)公司已經(jīng)按約提供了物業(yè)服務(wù)，雷某沒有理由拒付物業(yè)費。另外，物業(yè)服務(wù)的對象是全體業(yè)主和區(qū)域內(nèi)的整體，不能僅以個別業(yè)主感受認定物業(yè)服務(wù)具有瑕疵，支持業(yè)主不交納物業(yè)費，這會造成對其他交納物業(yè)費的業(yè)主的不公平，也會影響物業(yè)公司正常運行，繼而造成物業(yè)服務(wù)標準降低，最終導(dǎo)致全體業(yè)主利益受損。
某某物業(yè)公司向一審法院起訴請求：1.雷某向某某物業(yè)公司支付自2022年7月1日至2024年9月30日的物業(yè)服務(wù)費，共計6303.27元（以2元/月/平方米的標準，暫計至2024年9月30日）；2.以雷某欠繳物業(yè)服務(wù)費為基數(shù)，以每日應(yīng)付物業(yè)服務(wù)費金額的萬分之五為標準，支付自2022年7月1日起至實際支付之日止的違約金（暫計至2024年9月30日，共計1138.01元）；3、雷某承擔(dān)本案的案件受理費等訴訟相關(guān)費用。
一審法院認定事實：1.雷某系長沙縣xx號房屋業(yè)主，該房屋建筑面積為126.57平方米，類型為住宅。該房屋于2022年9月21日登記至雷某名下。
2.2021年8月14日，湖南某某置業(yè)有限公司（出賣人）與雷某（買受人）簽訂《長沙縣商品房買賣合同》（合同編號：202001971006），約定：買受人購買的商品房為坐落于某某山水苑3棟10層1006號房屋，規(guī)劃用途為住宅，該商品房合同約定的建筑面積共126.62平方米；出賣人應(yīng)當(dāng)在2022年6月30日前向買受人交付該商品房，該商品房交付時應(yīng)當(dāng)已經(jīng)竣工驗收備案；該商品房達到第八條約定的交付條件后（按照合同約定時間交付或提前交付），出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件，出賣人亦可采取在房屋所在地市級以上報刊（如長沙晚報或瀟湘晨報等）發(fā)布公告的形式通知買受人，公告發(fā)布之日即視為交房通知送達之日；本合同約定的房屋交付標志為出賣人向買受人發(fā)出房屋交接通知書，或者在房屋所在地市級以上報刊發(fā)布公告，在出賣人具備了本合同約定的條件下，買受人應(yīng)按出賣人書面通知或報刊公告中通知的交接時間（包括提前交付或按買賣合同約定時間交付）、地點、內(nèi)容和程序（包括但不限于簽署相關(guān)文件、繳納物業(yè)管理費等相關(guān)費用等）辦理房屋交接手續(xù)，否則視為買受人逾期收房，房屋交付期限自動順延至買受人按前述約定履行完畢全部義務(wù)之日，買受人在辦理商品房交接手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)該商品房存在地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程以外的質(zhì)量或裝修問題，買受人不得以此為由拒絕或拖延辦理房屋交接手續(xù)，若買受人逾期收房的，該房屋的交付時間為房屋交接通知書/報刊公告中約定的交付期限，買受人構(gòu)成逾期收房的或因買受人原因?qū)е鲁鲑u人延期交付的，視為出賣人已按合同約定期限交付房屋，房屋毀損、滅失等風(fēng)險責(zé)任及該房屋產(chǎn)生的水費、電費、物業(yè)費等一切費用的承擔(dān)自出賣人發(fā)出的房屋交接通知書/報刊公告中通知的交付時間起轉(zhuǎn)移至買受人，出賣人對該房屋的保修責(zé)任也從視為交付之次日起計算，因買受人逾期收房給出賣人造成的損失或其他費用，均由買受人承擔(dān)，買受人因任何原因未收到出賣人的交房通知或未看到報刊公告的，買受人有義務(wù)按本合同約定的交房期限前往該商品房所在地辦理房屋交接手續(xù)，否則視為房屋已經(jīng)符合合同約定交付條件，買受人構(gòu)成逾期收房，房屋交付期限自動順延至買受人按前述約定履行完畢全部義務(wù)之日；房屋交付后，出賣人應(yīng)在2022年9月30日前申請辦理買受人所購商品房的不動產(chǎn)權(quán)證，因買受人遲延提供登記資料、未繳納相關(guān)登記費用等原因造成遲延辦理合同備案、不動產(chǎn)抵押登記、預(yù)告登記和不動產(chǎn)權(quán)登記等的責(zé)任均由買受人承擔(dān)；查驗該商品房時，買受人對以下除該商品房主體結(jié)構(gòu)和地基基礎(chǔ)外的房屋質(zhì)量缺陷提出異議的，應(yīng)在接收房屋后由出賣人按照國家和地方有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標準自查驗商品房之次日起120日內(nèi)負責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費用；因質(zhì)量缺陷給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)予以賠償……出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為長沙市某某物業(yè)服務(wù)有限公司，前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)收費方式為包干制，物業(yè)服務(wù)期限自首批房屋集中交付之日起，至本物業(yè)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時止，物業(yè)服務(wù)收費價格為多層住宅2.98元/月/平方米（含稅），高層住宅2.49元/月/平方米（含稅），商業(yè)6元/月/平方米（含稅）；物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)從出賣人通知的收房期限屆滿之日起計收，業(yè)主辦理入住手續(xù)時預(yù)付一年的物業(yè)服務(wù)費，此后物業(yè)服務(wù)費按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月25日前向乙方交納下期的物業(yè)服務(wù)費；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約）（見附件六），買受人已詳細閱讀前期物業(yè)合同和臨時管理規(guī)約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守臨時管理規(guī)約，業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
3.某某物業(yè)公司（乙方）與案涉小區(qū)開發(fā)商湖南某某置業(yè)有限公司（甲方）簽訂《某某山水苑（推廣名：某某院子·某某院）前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定：甲方委托乙方對某某山水苑（推廣名：院子·某某院）提供前期物業(yè)服務(wù)事宜，合同期限自2020年8月1日起至本合同約定的物業(yè)管理區(qū)域房產(chǎn)竣工驗收備案后一年止，但是在合同期限內(nèi)，本物業(yè)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與乙方或其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止，如合同到期，未出現(xiàn)上述之情形，則當(dāng)同時具備以下兩個條件時，本合同繼續(xù)有效：A.乙方同意繼續(xù)履行本合同，B.未依法經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意形成續(xù)聘或解聘乙方的決議并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費實行包干制，在業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營收益按以下第二十七條約定分配的基礎(chǔ)上，業(yè)主應(yīng)按其擁有物業(yè)的建筑面積、按以下標準交納物業(yè)服務(wù)費：高層住宅為2.49元/月·平方米（含稅），多層住宅為2.98元/月·平方米（含稅），上述收費標準僅適用于本項目二期，本項目后期及其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費標準另行約定；物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)從開發(fā)商通知的收房期限屆滿之日起計收；業(yè)主辦理入住手續(xù)時預(yù)付一年的物業(yè)服務(wù)費，此后物業(yè)服務(wù)費按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月25日前向乙方交納下期的物業(yè)服務(wù)費，在所交月份的15日及以后交納視為逾期交納，每逾期一日應(yīng)按欠費總額的萬分之五向乙方支付違約金；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)（含專有產(chǎn)權(quán)房屋及車位），其物業(yè)服務(wù)費由甲方交納；因物業(yè)買受人原因未按交付使用通知書約定的交付時間辦理交付手續(xù)的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)買受人自交付使用通知書約定的交付之日起交納；甲方或業(yè)主與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容，物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。合同還對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標準及違約責(zé)任等進行了約定。
4.2021年7月4日，雷某在《某某山水苑前期物業(yè)服務(wù)合同》尾部簽字，該合同約定：甲方（湖南某某置業(yè)有限公司）委托乙方（長沙市某某物業(yè)服務(wù)有限公司）對某某山水苑（推廣名：某某院子·某某院）提供前期物業(yè)服務(wù)事實，合同期限自2020年7月20日起至本合同約定的物業(yè)管理區(qū)域房產(chǎn)竣工驗收備案后一年止，但是在合同期限內(nèi)，本物業(yè)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與乙方或其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止，如合同到期，未出現(xiàn)上述之情形，則當(dāng)同時具備以下兩個條件時，本合同繼續(xù)有效：A.乙方同意繼續(xù)履行本合同，B.未依法經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意形成續(xù)聘或解聘乙方的決議并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費實行包干制，在業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營收益按以下第二十七條約定分配的基礎(chǔ)上，業(yè)主應(yīng)按其擁有物業(yè)的建筑面積、按以下標準交納物業(yè)服務(wù)費：高層住宅為2.49元/月·平方米（含稅），多層住宅為2.98元/月·平方米（含稅），上述收費標準僅適用于本項目二期，本項目后期及其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費標準另行約定；物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)從開發(fā)商通知的收房期限屆滿之日起計收；業(yè)主辦理入住手續(xù)時預(yù)付一年的物業(yè)服務(wù)費，此后物業(yè)服務(wù)費按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月25日前向乙方交納下期的物業(yè)服務(wù)費，在所交月份的15日及以后交納視為逾期交納，每逾期一日應(yīng)按欠費總額的萬分之五向乙方支付違約金；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)（含專有產(chǎn)權(quán)房屋及車位），其物業(yè)服務(wù)費由甲方交納；因物業(yè)買受人原因未按交付使用通知書約定的交付時間辦理交付手續(xù)的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)買受人自交付使用通知書約定的交付之日起交納；甲方或業(yè)主與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容，物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。合同還對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標準及違約責(zé)任等進行了約定。
5.2022年6月21日，湖南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳就湖南某某置業(yè)有限公司建設(shè)的某某院子（二期）1-9#住宅、幼兒園、垃圾站工程出具《工程竣工驗收備案表》（備案號：43012120040101162-JX-001），載明：竣工驗收日期為2022年6月16日，備案意見為某某院子（二期）1-9#住宅、幼兒園、垃圾站的竣工驗收備案文件已于2022年6月21日收訖，經(jīng)核查，備案歸檔文件齊全，結(jié)論為同意備案。
6.2022年7月6日，長沙縣發(fā)展和改革局出具《長沙縣普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費備案表》（NO：長縣價備2022-16），載明：物業(yè)小區(qū)名稱為某某山水苑，物業(yè)公司名稱為長沙市某某物業(yè)服務(wù)有限公司星沙分公司，物業(yè)小區(qū)地址為長沙縣xx交互處；物業(yè)服務(wù)收費（高層）收費標準為2元/月/平方米，備案依據(jù)為湘發(fā)改價費規(guī)（2022）271號、長縣發(fā)改發(fā)（2022）35號，物業(yè)服務(wù)收費標準執(zhí)行期限至業(yè)主委員會成立或召開業(yè)主大會止，物業(yè)服務(wù)收費內(nèi)容和標準須按實際收費進行公示；裝修管理、車輛停放服務(wù)管理等收費依據(jù)為長縣發(fā)改發(fā)（2022）35號，裝修服務(wù)費按每平方米建筑面積每天0.03元一次性收取，裝修服務(wù)垃圾清運費為2元/平方米（建筑面積），拆墻垃圾清運費為30元/平方米（拆墻面積），裝修工人出入證工本費為5元/證，普通住宅裝修押金2000元/戶，已購買地下停車位的，車輛停放服務(wù)管理費為30元/車/月，子母車位為40元/車/月；價格管理形式為政府指導(dǎo)價。
7.湖南某某置業(yè)有限公司于2022年6月23日在《瀟湘晨報》發(fā)布《交房公告》，載明：尊敬的某某院子項目二期1-5、8、9棟已完成竣工驗收，達到合同約定交付使用條件，定于2022年6月25日至2022年6月29日辦理交付手續(xù)，我公司已通過郵政專特快遞方式，郵寄給各位業(yè)主《交付通知書》，為保障業(yè)主權(quán)益，請各位尊貴業(yè)主攜帶相關(guān)資料，按照《交付通知書》中注明的收樓須知及時間親臨某某院子項目的交付現(xiàn)場辦理交付手續(xù)。
8.某某物業(yè)公司自2020年8月1日起入駐案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今。案涉小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會。本案案涉房屋系空置房。
9.某某物業(yè)公司主張雷某自購房起就未交納物業(yè)服務(wù)費，雷某審理中對此予以認可。某某物業(yè)公司因向雷某催收物業(yè)服務(wù)費未果，遂訴至一審法院，提出前述訴訟請求。
10.雷某向一審法院提交《收房需整改問題》、《某某山水苑前期物業(yè)服務(wù)合同》、《某某山水苑業(yè)主臨時管理規(guī)約》、照片、長沙縣發(fā)展和改革局、長沙縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、長沙縣市場監(jiān)督管理局《關(guān)于加強我縣前期物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》，主張案涉房屋存在入戶門沒有灌漿、衛(wèi)生間下沉不達標等問題，某某物業(yè)公司沒有按照合同約定履行義務(wù)，物業(yè)服務(wù)不達標，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由建設(shè)單位交納。某某物業(yè)公司對此不予認可，主張房屋主體結(jié)構(gòu)、地基基礎(chǔ)以外的質(zhì)量問題不能成為拒絕交付的理由，雷某逾期收房，交付時間為公告確定的交付時間，僅以某一時刻的拍照或截圖，不能證明某某物業(yè)公司沒有履行合同義務(wù)，小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修需要三分之二以上業(yè)主同意啟用維修基金才能開展，拍照系業(yè)主的個人行為，某某物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，對于部分行為只能積極勸阻和引導(dǎo)。
一審法院認為，一、本案的爭議焦點為：1.案涉《某某山水苑（推廣名：某某院子·某某院）前期物業(yè)服務(wù)合同》對雷某是否具有法律約束力；2.某某物業(yè)公司主張的物業(yè)服務(wù)費及違約金的認定。
某某物業(yè)公司主張，其與案涉小區(qū)開發(fā)商湖南某某置業(yè)有限公司簽訂了《某某山水苑（推廣名：某某院子·某某院）前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同對業(yè)主具有法律約束力，雷某因自身原因未辦理收房手續(xù)，開發(fā)商按照《長沙縣商品房買賣合同》的約定，于2022年6月23日在房屋所在地市級以上報刊以發(fā)布公告的形式通知買受人交房，雷某構(gòu)成逾期收房，應(yīng)視為開發(fā)商已按合同約定期限交付房屋，交納物業(yè)服務(wù)費的責(zé)任自2022年6月25日起轉(zhuǎn)移至買受人，雷某應(yīng)當(dāng)向某某物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費。雷某就某某物業(yè)公司的主張?zhí)岢隹罐q，主張因某某物業(yè)公司要求先預(yù)交一年物業(yè)服務(wù)費導(dǎo)致其未辦理收房手續(xù)，且房屋存在質(zhì)量問題，房屋整改期間的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)。一審法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力”，某某物業(yè)公司與案涉小區(qū)開發(fā)商湖南某某置業(yè)有限公司簽訂的《某某山水苑（推廣名：潯龍河某某院子）前期物業(yè)服務(wù)合同》符合該規(guī)定，合法有效，該合同的效力及于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主。湖南某某置業(yè)有限公司2022年6月23日以在報刊上發(fā)布公告的形式通知業(yè)主于2022年6月25日至2022年6月29日辦理交房手續(xù)，該通知交付的方式符合案涉《長沙縣商品房買賣合同》的約定且不違反法律規(guī)定，該合同并約定，買受人構(gòu)成逾期收房的，視為出賣人已按合同約定期限交付房屋，雷某未在公告通知的期限內(nèi)辦理交房手續(xù)，構(gòu)成逾期收房，根據(jù)《長沙縣商品房買賣合同》的約定，應(yīng)視為開發(fā)商已按合同約定期限交付了案涉房屋，而雷某所提交的《收房需整改問題》中所列的房屋質(zhì)量問題主要為入戶門框未灌漿、衛(wèi)生間下沉不達標等，未涉及房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程問題，故雷某所主張的房屋質(zhì)量問題不屬于《長沙縣商品房買賣合同》約定的買受人拒絕或拖延辦理房屋交接手續(xù)的理由，同時，案涉房屋已于2022年9月21日登記至雷某名下，不動產(chǎn)物權(quán)已依法設(shè)立，雷某對案涉房屋已依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，故雷某系案涉房屋的業(yè)主，某某物業(yè)公司與案涉小區(qū)開發(fā)商湖南某某置業(yè)有限公司簽訂的《某某山水苑（推廣名：某某院子·某某院）前期物業(yè)服務(wù)合同》對雷某具有法律約束力。某某物業(yè)公司作為物業(yè)管理受托方和物業(yè)服務(wù)管理主體、雷某作為業(yè)主應(yīng)各自履行物業(yè)管理和繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，雷某提出的房屋質(zhì)量及整改問題系其與開發(fā)商之間的糾紛，不屬于本案審理范圍，雷某可另尋合法途徑處理。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的計算標準。某某物業(yè)公司主張的2元/月/平方米的收費標準已向長沙縣發(fā)展和改革局備案，該標準低于《某某山水苑（推廣名：某某院子·某某院）前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的收費標準，一審法院對該收費標準予以認定。因《長沙縣商品房買賣合同》《某某山水苑（推廣名：某某院子·某某院）前期物業(yè)服務(wù)合同》《某某山水苑前期物業(yè)服務(wù)合同》均約定物業(yè)服務(wù)費從開發(fā)商通知的收房期限屆滿之日起計收，根據(jù)前述對房屋交付的認定，一審法院確定本案的物業(yè)服務(wù)費自通知辦理交付手續(xù)屆滿之日即2022年6月29日開始起算。雷某對某某物業(yè)公司主張的欠繳物業(yè)服務(wù)費的事實未提出異議，故一審法院對雷某自通知辦理交付手續(xù)屆滿之日即2022年6月29日起欠繳物業(yè)服務(wù)費的事實予以認定，某某物業(yè)公司主張本案物業(yè)服務(wù)費自2022年7月1日起計算至2024年9月30日，系對自身合法權(quán)益的處分，一審法院予以支持。因案涉房屋系空置房，依據(jù)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十五條第一款第五項、《長沙市發(fā)展和改革委員會、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、長沙市市場監(jiān)督管理局關(guān)于貫徹實施<湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>的通知》（長發(fā)改價調(diào)[2022]84號）第四條及長沙縣發(fā)展和改革局、長沙縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、長沙縣市場監(jiān)督管理局《關(guān)于加強我縣前期物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》[長縣發(fā)改發(fā)（2022）35號]第二條“業(yè)主按照物業(yè)合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)費時，物業(yè)服務(wù)費按收費標準的90%交納，自2022年7月1日開始執(zhí)行……”的規(guī)定，案涉房屋的物業(yè)服務(wù)費自2022年7月1日起應(yīng)當(dāng)按照90%的標準交納。因此，2022年7月1日至2024年9月30日期間的物業(yè)服務(wù)費計為6151.3元[2元/平方米/月×126.57平方米×27個月×90%]，雷某應(yīng)向某某物業(yè)公司支付。雷某抗辯某某物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵，其不應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費，一審法院認為，物業(yè)服務(wù)具有連續(xù)性、長期性的特點，是一個動態(tài)且多方位的綜合性公共服務(wù)，階段性或者局部物業(yè)服務(wù)上的瑕疵及不足，并不能說明某某物業(yè)公司存在根本性違約，也不當(dāng)然構(gòu)成雷某拒交物業(yè)服務(wù)費的合理抗辯，故一審法院對雷某的抗辯意見不予支持，但對于雷某提出的物業(yè)服務(wù)瑕疵，某某物業(yè)公司應(yīng)積極處理并及時反饋，雙方應(yīng)從實際出發(fā)，互相理解和支持。
二、關(guān)于違約金。雷某拒交物業(yè)服務(wù)費的行為雖不妥當(dāng)，但雷某并非惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費，故對于某某物業(yè)公司要求雷某支付違約金的訴訟請求，一審法院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第九百三十七條、第九百三十九條、第九百四十二條、第九百四十四條之規(guī)定，判決：一、限雷某在本判決生效后十日內(nèi)支付長沙市某某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)費6151.3元；二、駁回長沙市某某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十四條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費50元，減半收取25元，由長沙市某某物業(yè)服務(wù)有限公司負擔(dān)5元，雷某負擔(dān)20元。
本案二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人二審期間提交的證據(jù)，本院將結(jié)合本案其他證據(jù)及案件事實綜合進行認定。
本院二審查明的事實與一審法院查明的事實一致。
本院認為，本案二審爭議焦點為：1.一審是否存在程序違法？2.一審判決雷某向某某物業(yè)支付物業(yè)費6151.3元的認定是否正確？本院分別評析如下：
關(guān)于爭議焦點一。雷某上訴主張一審法院歸納爭議焦點錯誤，剝奪了當(dāng)事人表達意見、辯論的機會，違反法定程序。本院經(jīng)審理認為，首先，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百二十六條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請求、答辯意見以及證據(jù)交換的情況，歸納爭議焦點，并就歸納的爭議焦點征求當(dāng)事人的意見?！北景敢粚彿ㄔ和徆P錄顯示，一審法院在審理過程中未根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請求、答辯意見及證據(jù)交換情況歸納爭議焦點并征求當(dāng)事人對爭議焦點歸納的意見，存在程序瑕疵。其次，一審法院雖未歸納爭議焦點，但并未限制雷某發(fā)表辯論意見，雷某在法庭辯論階段發(fā)表了辯論意見，并未違法剝奪其辯論權(quán)利，且一審法院在作出的判決書中歸納了爭議焦點并圍繞焦點問題進行了分析說理。故一審法院審理程序不存在《最高人民法院關(guān)于使用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定的嚴重違反法定程序情形，故雷某上訴主張發(fā)回重審理由不能成立。
關(guān)于爭議焦點二。雷某上訴主張開發(fā)商因自身原因未按照約定的標準及方式交付房屋，某某物業(yè)公司也默認房屋未交付、未對案涉房屋提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，某某物業(yè)公司無權(quán)向雷某主張物業(yè)費。本院經(jīng)審理認為，首先，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費?！薄段飿I(yè)管理條例》第六條第一款規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！北景钢校啄秤?022年9月21日已登記為案涉房屋所有權(quán)人，依照上述規(guī)定，在本案現(xiàn)有證據(jù)能夠證明某某物業(yè)公司為案涉小區(qū)提供了整體服務(wù)的情況下，曾萍應(yīng)當(dāng)向某某物業(yè)公司支付其成為業(yè)主后的對應(yīng)期間的物業(yè)費。其次，關(guān)于自2022年7月1日至2022年9月20日期間的物業(yè)費，雷某與出賣人簽訂的《長沙縣商品房買賣合同》中約定出賣人可采取在房屋所在地市級以上報刊（如長沙晚報或瀟湘晨報等）發(fā)布公告的形式通知買受人，現(xiàn)某某物業(yè)公司提供的證據(jù)可以證明出賣人在報紙上刊登了《交房公告》，結(jié)合公告上載明的內(nèi)容，可認定已初步證明出賣人向雷某交付房屋，雷某未提供充分證據(jù)反駁，故雷某亦應(yīng)當(dāng)交納該期間的物業(yè)費。如雷某認為出賣人的交付存在問題，亦是其與出賣人之間的糾紛，雙方可另行解決。綜合本案事實情況，一審法院認定雷某應(yīng)當(dāng)向某某物業(yè)公司支付物業(yè)費并結(jié)合案涉房屋空置的現(xiàn)狀認定物業(yè)費按90%標準支付，并無不當(dāng)。
綜上所述，雷某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人雷某負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 劉忠二
審判員 劉朝暉
審判員 唐亞飛
二〇二五年十月十六日
[核對位置]
法官助理李佳洪
書記員劉爍星
