廣東省廣州市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2025）粵01民終25738號
上訴人（原審被告）：廣州某粵科技設(shè)備有限公司，住所地廣東省廣州市海珠區(qū)。
法定代表人：蔣某，職務(wù)：執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：胡正方，廣東佰德律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：陳國興，廣東佰德律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：廣東某園物業(yè)管理有限公司，住所地廣東省廣州市海珠區(qū)。
法定代表人：談某，職務(wù)：董事長。
委托訴訟代理人：吳雪霞，該司員工。
上訴人廣州某粵科技設(shè)備有限公司（以下簡稱某粵公司）因與被上訴人廣東某園物業(yè)管理有限公司（以下簡稱某園公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服廣東省廣州市荔灣區(qū)人民法院（2025）粵0103民初5268號民事判決，向本院提起上訴。本院于2025年11月19日立案受理后，依法組成合議庭進行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
某粵公司上訴請求：撤銷一審判決第一項，改判某粵公司無需向某園公司支付任何費用。事實和理由：一、根據(jù)我方在一審提交的《荔灣區(qū)綜合行政執(zhí)法局關(guān)于某某苑某某閣A幢被封閉出入五樓大門等問題的回復》，載明“廣州市某粵投資顧問有限公司：貴司關(guān)于反映廣東某園物業(yè)管理有限公司封閉某某苑某某閣A幢出入五樓的大門、封閉出入五樓的樓梯及電梯不停五樓等問題收悉，經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)情況回復如下：關(guān)于貴司反映的上述問題，屬于物業(yè)管理范疇,不屬于我局執(zhí)法范圍……”，某園公司作為物業(yè)公司，未盡責提供良好的物業(yè)服務(wù)，反而長期封閉501房所在樓幢出入五樓的大門、樓梯及讓電梯不停五樓，導致我方作為業(yè)主卻不能實際控制、使用自己的房屋。某園公司存在過錯，不應向我方追收物業(yè)費。二、某園公司對五樓的戶內(nèi)裝飾裝修沒有盡到監(jiān)督管理責任。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，某園公司應與室內(nèi)裝飾裝修的業(yè)主、或經(jīng)業(yè)主書面授權(quán)的住宅使用人簽訂裝修許可協(xié)議,定期檢查室內(nèi)裝修是否合法合規(guī)。但某園公司未盡到其職責，導致我方的房屋長期遭案外人侵占。因此,某園公司存在過錯,不應向我方追收物業(yè)費。
被上訴人某園公司二審答辯稱：一、我方從未阻撓某粵公司進入自己的房屋。我方自從接手管理某某苑以來，某粵公司房屋所在的五樓就一直保持原狀，并無封閉大門及樓梯。到達五樓的電梯由xx公司后期安裝，并非由我方安裝，且電梯可以停五樓。二、某粵公司與坤鵬公司之間存在的裝修、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問題，與我方提供的物業(yè)服務(wù)無關(guān)，上述問題應由其雙方之間解決，而非由我方解決。
某園公司于2024年10月30日向一審法院起訴請求：1.請求法院判決某粵公司按《“某某苑”小區(qū)前期物業(yè)管理合同書》約定的物業(yè)服務(wù)收費標準（1.87元/每平方米建筑面積/每月）向某園公司支付拖欠的2008年5月至2024年10月的物業(yè)費202902元（每月物業(yè)費為1024.76元）；至付清欠款之日止的滯納金（從欠交服務(wù)費次月1日起按每日1‰計算，暫計至2024年10月31日為185558.40元）；合計388460.40元。2.請求法院判決某粵公司承擔所有的訴訟費用。
一審法院經(jīng)審理查明：廣州市荔灣區(qū)xx大道189-201號“某某苑”小區(qū)由廣州金某某房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱金某某公司）開發(fā)建設(shè)。
一審法院于2007年12月3日作出的（2004）荔法執(zhí)字第229-14號民事裁定書，其中裁定：“拍賣何永沖所有的廣州市xx大道某某苑某某閣A幢501房由廣州某粵投資顧問服務(wù)有限公司以185萬競投取得”。2008年4月25日的《廣州市預售房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記記錄》中載明：轉(zhuǎn)讓人為何永沖，受讓人為廣州某粵投資顧問服務(wù)有限公司，預售房產(chǎn)座落xx大道xx大街北側(cè)西側(cè)某某苑某某閣A幢501房，契約編號為2000076xxx號，轉(zhuǎn)讓面積（平方米）為548，金額為1850000元。
2008年3月5日，金某某公司（甲方）與某園公司（乙方）簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，甲方將“某某苑”小區(qū)委托于乙方實行物業(yè)管理服務(wù)，委托管理期限自2008年3月7日至開發(fā)商經(jīng)過前期物業(yè)招投標方式選聘出新的物業(yè)管理企業(yè)時止。2008年3月7日，金某某公司發(fā)出《致“某某苑”業(yè)主的一封信》稱：“某某苑”小區(qū)原物業(yè)管理公司廣州市東勝物業(yè)管理有限公司已于2008年3月7日被法院強制執(zhí)行撤離“某某苑”小區(qū)，不再負責“某某苑”小區(qū)的任何物業(yè)管理工作；為確保小區(qū)業(yè)主/住戶的正常生活不受影響，該司委托某園公司承擔“某某苑”小區(qū)交接過渡期的物業(yè)管理工作。同日，某園公司向某某苑業(yè)主發(fā)出《服務(wù)承諾書》稱：受金某某公司臨時委托，某園公司來到“某某苑”代理物業(yè)服務(wù)工作，收費標準保持現(xiàn)時的標準基本一致。
2008年6月5日，金某某公司向某園公司發(fā)出《中標通知書》，確認某園公司為某某苑小區(qū)物業(yè)管理項目投標的中標人。2008年6月6日，金某某公司（委托方，甲方）與某園公司（受托方，乙方）簽訂《“某某苑”小區(qū)前期物業(yè)管理合同書》約定：甲方將“某某苑”小區(qū)委托于乙方實行物業(yè)管理，委托管理期限自2008年6月6日至“某某苑”業(yè)主委員會依法選聘出新的物業(yè)管理企業(yè)，依法交接完畢之日止；乙方須按廣州市一級服務(wù)標準執(zhí)行；本物業(yè)管理公共服務(wù)費由業(yè)主或物業(yè)使用人按該物業(yè)的建筑面積向乙方交納，具體標準如下：其中高層住宅管理費為1.87元/平方米；物業(yè)管理公共服務(wù)費每月交納一次，每次交納費用時間為當月25日前。業(yè)主和物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，從逾期之日起按每天應交管理服務(wù)費的千分之一交納滯納金。等等。
2008年7月9日，廣州市國土資源和房屋管理局荔灣區(qū)分局向金某某公司發(fā)出《前期物業(yè)管理中標備案通知書》，確認對金某某公司報送的“某某苑”小區(qū)前期物業(yè)管理中標材料給予備案。
某園公司向一審法院提交了2022年8月3日向某粵公司的住所地寄送文件的快遞單，擬證明某園公司曾向某粵公司進行過催收欠費。該快遞被退回。某粵公司質(zhì)證稱，對該證據(jù)的真實性、合法性予以認可，關(guān)聯(lián)性由法院認定。
某園公司為證明xx公司進入涉案房屋裝修的依據(jù)，提供了委托書、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、中國東方資產(chǎn)管理公司廣州辦事處與廣州金某某房地產(chǎn)有限公司的債務(wù)重組協(xié)議、商務(wù)約談書、會議紀要、《關(guān)于協(xié)調(diào)推進荔灣區(qū)“某某苑”項目規(guī)劃、消防驗收和不動產(chǎn)登記有關(guān)工作的會議紀要》等證據(jù)證明，其中加蓋了廣州某粵投資顧問服務(wù)有限公司公章的委托書中載明：“本司經(jīng)全體股東研究并100%通過，同意委托蔣粵生與收購方協(xié)調(diào)處理本司資產(chǎn)，某某苑某某閣501房，其房產(chǎn)面積548平方米，確定最底價不少于每平方米19000元/每平方米價格和收購方協(xié)調(diào)處理。方案二：本司同意委托蔣粵生和琨鸝投資有限公司對接負責人姚總關(guān)于501房產(chǎn)進行裝修及消防驗收后（正常使用）補償價約每平方米3000元價格等相關(guān)事宜。（委托有效期從2019年9月1號到2019年9月30號止），落款日期為2019年9月1日”。其中加蓋了廣州某粵科技設(shè)備有限公司公章的《商務(wù)約談書》中載明：“吳楷明董事長，我司廣州某粵科技設(shè)備有限公司委托蔣粵生、黃超強、敖卓庭三人前往和貴司就廣州黃沙道201號501房升級改造及裝修事宜，等相關(guān)費用問題展開洽談為此特約廣州琨鵬投資有限公司及吳董事長約談。議題一：收購上述房屋的可行性；議題二、1.對上述房屋評估；2.對上述房屋升級改造裝修費用評估；議題三、裝修費用及房屋交付等進行商討。落款日期為2024年5月23日”。某粵公司質(zhì)證稱，對委托書真實性不予認可，對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、中國東方資產(chǎn)管理公司廣州辦事處與廣州金某某房地產(chǎn)有限公司的債務(wù)重組協(xié)議，某粵公司認為該證據(jù)證明案外人xx公司只有權(quán)對自己所有的房屋進行裝修，無權(quán)對501房進行室內(nèi)的裝修改造，故對證明目的不予認可，該證據(jù)明確反映出來，案外人xx公司只是一個二手房的小業(yè)主。對商務(wù)約談書的真實性、合法性認可，關(guān)聯(lián)性和證明目的不認可，商務(wù)約談書只是表明某粵公司與某園公司有溝通買賣涉案房屋的意愿，不代表某粵公司同意xx公司進場裝修。對會議紀要的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認可，某粵公司及有關(guān)人員從來沒和xx公司達成任何協(xié)議，該證據(jù)系假的。對《關(guān)于協(xié)調(diào)推進荔灣區(qū)“某某苑”項目規(guī)劃消防驗收和不動產(chǎn)登記有關(guān)工作的會議紀要》的真實性、合法性認可，關(guān)聯(lián)性和證明目的不認可，該證據(jù)與本案無關(guān)，不能拿證明xx公司有權(quán)裝修501房。
某園公司為證明提供了物業(yè)服務(wù)（包含小區(qū)公共位置、公共設(shè)施的維護，小區(qū)公共綠化的維護與管理，公共環(huán)境衛(wèi)生清潔，公共秩序維護，車輛停放管理），提供了共用部位維護、共用設(shè)施維護、消防設(shè)施和消防通道等照片證明。某粵公司質(zhì)證稱，對該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認可，某園公司沒有履行物業(yè)管理義務(wù)。
某粵公司為證明某園公司沒有盡到安全保障等義務(wù)，提供了（2024）粵0103民訴前調(diào)13972號案件的民事起訴狀、開庭傳票、增加訴訟請求的申請書，《荔灣區(qū)綜合行政執(zhí)法局關(guān)于某某苑某某閣A幢被封閉出入五樓大門等問題的回復》等證據(jù)，其中2015年7月20日的《荔灣區(qū)綜合行政執(zhí)法局關(guān)于某某苑某某閣A幢被封閉出入五樓大門等問題的回復》載明：“廣州市某粵投資顧問有限公司：貴司關(guān)于反映廣東某園物業(yè)管理有限公司封閉某某苑某某閣A幢出入五樓的大門、封閉出入五樓的樓梯及電梯不停五樓等問題收悉，經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)情況回復如下：關(guān)于貴司反映的上述問題，屬于物業(yè)管理范疇，不屬于我局執(zhí)法范圍......”
一審庭審中，某粵公司稱某園公司沒有履行物業(yè)管理責任系以下方面：一、某園公司把五樓給封鎖住了，不讓某粵公司進入自己的房屋，也是沒有履行物業(yè)管理責任的體現(xiàn)，業(yè)主也沒有享受到其提供的物業(yè)服務(wù)；二、從某園公司對五樓的戶內(nèi)裝飾裝修有無盡到監(jiān)督管理責任的角度來看，依據(jù)法律法規(guī)，某園公司應當與室內(nèi)裝飾裝修的業(yè)主，或者是經(jīng)業(yè)主書面授權(quán)的住宅使用人簽訂裝修許可協(xié)議，定期檢查室內(nèi)裝修是否合法合規(guī)。但從現(xiàn)有的證據(jù)來看物業(yè)公司都沒有做到這些工作，所以某粵公司覺得某園公司是存在失職的情況。
一審庭后，某園公司稱電梯可以停五樓，五樓沒有封閉過，xx公司裝修時，某園公司未與某粵公司聯(lián)系過。某粵公司稱501房一直無法辦理房產(chǎn)證，按照合同約定是548平方米。
一審另查，某粵公司的曾用名為廣州某粵投資顧問服務(wù)有限公司。
一審法院認為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力；第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。本案中，某園公司已提供了證據(jù)提供了物業(yè)服務(wù)，某粵公司作為涉案場地的所有權(quán)人，應向某園公司支付物業(yè)費。某粵公司抗辯提出的某園公司沒有履行物業(yè)管理責任的具體理由，該抗辯意見不足以為某粵公司拒付物業(yè)費的理由，一審法院不予采納。至于某粵公司抗辯xx公司之間的糾紛，某粵公司可另行通過訴訟方式解決。
關(guān)于某粵公司應支付的物業(yè)費數(shù)額的問題。其一，關(guān)于某粵公司應支付物業(yè)費的期間。某粵公司答辯稱某園公司所主張的本案部分物業(yè)費已超訴訟時效。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百八十八條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或應當知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算”。某園公司于2022年8月3日向某粵公司催繳過物業(yè)費，故某園公司主張2019年7月（含7月）之前的物業(yè)費，已超過訴訟時效，一審法院不予支持。某園公司主張2019年8月至2024年10月的物業(yè)費，合法有據(jù)，一審法院予以支持。其二，關(guān)于某粵公司應支付物業(yè)費的計算標準。根據(jù)前期物業(yè)管理合同書約定，本物業(yè)管理公共服務(wù)費由業(yè)主或物業(yè)使用人按該物業(yè)的建筑面積向乙方交納，其中高層住宅管理費為1.87元/平方米，故每月的物業(yè)費為1024.76元（計算方式：1.87元/平方米×548平方米）。綜上所述，某粵公司應向某園公司繳納2019年8月至2024年10月期間的物業(yè)費為64559.88元（1024.76元/月×63個月）。
關(guān)于某園公司主張的滯納金的問題。本案中，某園公司對某粵公司提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，故某園公司要求某粵公司支付物業(yè)費滯納金的訴訟請求，一審法院不予支持。
綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第九百三十七條、第九百三十九條、第九百四十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七第一款之規(guī)定，于2025年8月29日作出如下判決：一、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，廣州某粵科技設(shè)備有限公司向廣東某園物業(yè)管理有限公司支付2019年8月3日至2024年10月的物業(yè)費64559.88元。二、駁回廣東某園物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十四條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費7126.91元，由廣東某園物業(yè)管理有限公司負擔5942.46元，由廣州某粵科技設(shè)備有限公司負擔1184.45元。
本院經(jīng)二審審查，確認一審法院查明的基本事實。
二審中，雙方當事人均沒有提交新的證據(jù)。
二審庭審中，某粵公司表示現(xiàn)涉案房屋所在五樓樓梯通道可以通行，電梯可停靠五樓，等。
本院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十一條“第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。當事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權(quán)益的除外”的規(guī)定，結(jié)合雙方的訴辯意見，本案二審的爭議焦點如下：某粵公司是否應向某園公司支付2019年8月至2024年10月期間的物業(yè)費64559.88元。對此，本院評析如下：
《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力?！北景钢?，某園公司依據(jù)其與開發(fā)商簽訂的《“某某苑”小區(qū)前期物業(yè)管理合同書》，為涉案小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。某粵公司通過司法拍賣的方式競買取得涉案房屋，系涉案小區(qū)的業(yè)主，根據(jù)公平合理、等價有償?shù)脑瓌t，理應向某園公司支付相應的物業(yè)費。
某粵公司以某園公司提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由，上訴主張免于繳納涉案物業(yè)管理費。對此，本院認為，其一，某園公司提交的關(guān)于共用部位維護、共用設(shè)施設(shè)備運行、消防通道管理、環(huán)境衛(wèi)生清潔、秩序維護等照片，能夠證明其對涉案小區(qū)公共區(qū)域提供了持續(xù)性的物業(yè)管理服務(wù)。某粵公司所稱涉案房屋所在五樓樓梯通道被封閉、電梯不?？课鍢恰o法進入涉案房屋等，其主要依據(jù)為荔灣區(qū)綜合行政執(zhí)法局于2015年出具的回復函。經(jīng)審查，該函件僅表明相關(guān)問題“屬于物業(yè)管理范疇”，并未確認某園公司實施了封閉行為。某粵公司亦未能提供其他有效依據(jù)證明某園公司采取措施阻止其進入涉案房屋。二審中，某粵公司亦表示現(xiàn)涉案房屋所在五樓樓梯通道可以通行，電梯可?？课鍢?。其二，某粵公司主張某園公司未盡裝修監(jiān)管職責，導致涉案房屋被案外人xx公司侵占裝修。對此，本院認為，一方面，根據(jù)某園公司提交的《商務(wù)約談書》等顯示，某粵公司曾授權(quán)他人就涉案房屋的轉(zhuǎn)讓、裝修等事宜與xx公司進行協(xié)商，表明其對相關(guān)情況有所了解。即便后續(xù)產(chǎn)生爭議，亦屬某粵公司與xx公司之間的糾紛范疇，與本案所涉物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系無直接關(guān)聯(lián)。另一方面，某園公司雖對裝飾裝修活動負有管理義務(wù)，但并不包括對業(yè)主專有部分內(nèi)部使用狀態(tài)的實質(zhì)審查或控制。若某粵公司認為其房屋被不當侵占，應另尋法律途徑向?qū)嶋H占有人主張權(quán)利，而非以此對抗物業(yè)服務(wù)合同項下的繳費義務(wù)。綜上，某粵公司以某園公司提交的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，其未享受物業(yè)服務(wù)等為由，拒絕支付2019年8月至2024年10月期間的物業(yè)管理費，缺乏充分的事實及法律依據(jù)，本院不予采信。
綜上所述，某粵公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1414元,由上訴人廣州某粵科技設(shè)備有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 國平平
審 判 員 莫 芳
審 判 員 白小云
二〇二五年十二月十七日
法官助理 張冰玲
書 記 員 區(qū)敏兒
自動履行提示
負有履行義務(wù)的一方拒不履行的，對方當事人可向人民法院申請執(zhí)行。人民法院可依法對拒不履行義務(wù)方的財產(chǎn)直接采取扣押、凍結(jié)、劃撥、變價等執(zhí)行措施，并依照相關(guān)法規(guī)對拒不履行義務(wù)方采取限制消費、納入失信被執(zhí)行人名單等懲戒措施。拒不履行義務(wù)方為單位的，對其法定代表人、主要負責人、影響履行的直接責任人員、實際控制人一并采取限制消費等懲戒措施。拒不履行義務(wù)方需承擔由此產(chǎn)生的執(zhí)行費用。
逾期不繳納訴訟費用的，人民法院將依法強制執(zhí)行。
存在規(guī)避、抗拒執(zhí)行情形的，人民法院將依法采取罰款、拘留等強制措施；情節(jié)嚴重，構(gòu)成犯罪的，依照《中華人民共和國刑法》第二百七十七條、第三百一十三條、第三百一十四條之規(guī)定，追究相應的刑事責任。
申請再審，不能產(chǎn)生暫停履行的法律效果。為避免強制執(zhí)行產(chǎn)生的不利后果，請主動履行文書確定的義務(wù)。
