中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2020）最高法民終1251號(hào)
上訴人（原審原告）：山東全鑫市政園林工程有限公司，住所地山東省沂南縣澳柯瑪大道西首。
法定代表人：劉本武，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：高本京，山東陽(yáng)都律師事務(wù)所。
委托訴訟代理人：高本進(jìn)，山東陽(yáng)都律師事務(wù)所。
被上訴人（原審被告）：中國(guó)金融租賃有限公司，住所地天津自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)（中心商務(wù)區(qū)）融和路681號(hào)寶策大廈（自貿(mào)區(qū)服務(wù)中心）第23層2304及2305-1。
法定代表人：鮑世崢，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：孫憲，北京漢韜（天津）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：沈明俊，北京漢韜（天津）律師事務(wù)所律師。
原審第三人：山東晨始置業(yè)有限責(zé)任公司，住所地山東省臨沂市蘭山區(qū)金雀山一路18號(hào)氣象大廈16層。
法定代表人：陳貴德，該公司董事長(zhǎng)。
上訴人山東全鑫市政園林工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱全鑫公司）因與被上訴人中國(guó)金融租賃有限公司（以下簡(jiǎn)稱中金公司）、原審第三人山東晨始置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱晨始公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服天津市高級(jí)人民法院（2019）津民初89號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月24日立案后，依法組成合議庭，于2020年11月25日開(kāi)庭進(jìn)行了審理。全鑫公司的委托訴訟代理人高本京、高本進(jìn)，中金公司的委托訴訟代理人孫憲、沈明俊到庭參加訴訟，晨始公司經(jīng)依法傳票傳喚未到庭參加訴訟，依法對(duì)其缺席進(jìn)行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
全鑫公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷天津市高級(jí)人民法院（2019）津民初89號(hào)民事判決；2.改判排除對(duì)沂南縣城區(qū)朝陽(yáng)路以東、北外環(huán)以南蒙山溫泉莊園（現(xiàn)名智圣湯泉莊園南區(qū)復(fù)式沿街樓，沂房權(quán)證城區(qū)字第**）1號(hào)樓二單元101、102、301、302樓房及三單元102、301、302樓房（以下簡(jiǎn)稱7套樓房）的執(zhí)行，并解除查封、抵押；3.改判確認(rèn)7套樓房歸上訴人全鑫公司所有；4.中金公司承擔(dān)本案一、二審全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由：（一）原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。全鑫公司與晨始公司存在多個(gè)建筑工程施工合同且存在拖欠工程款的情況。自2008年10月20日雙方簽訂《綠化施工合同》開(kāi)始，2012年6月1日簽訂《智圣湯泉莊園南北區(qū)內(nèi)瀝青砼道路工程施工協(xié)議書(shū)》，至2013年10月8日止（在施工過(guò)程中雙方存在大量的簽證工程量），雙方當(dāng)時(shí)結(jié)算，晨始公司尚欠全鑫公司工程款2373.81741萬(wàn)元。
2013年10月8日全鑫公司與晨始公司簽訂了購(gòu)買(mǎi)抵頂7套樓房的《智圣湯泉莊園認(rèn)購(gòu)合同》，購(gòu)房款800萬(wàn)元用承建沂南縣智圣湯泉莊園南北區(qū)的道路、綠化、鋪裝等拖欠工程款抵頂（有認(rèn)購(gòu)合同和7套樓房房款收據(jù)為證）。上訴人全鑫公司購(gòu)買(mǎi)抵頂7套樓房后，即與第三人晨始公司協(xié)商，即刻占有、裝修，并籌備開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)“沂南縣全鑫溫泉賓館、超市”（以下簡(jiǎn)稱賓館、超市）。2013年11月17日，開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)消防等相關(guān)圖紙并辦理相關(guān)證照；2013年11月22日頒發(fā)衛(wèi)生許可證；2013年12月8日，上訴人全鑫公司與本公司職工解玉華（有臨沂市社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)證明為證）補(bǔ)充簽訂協(xié)議書(shū)：由本公司職工解玉華承名經(jīng)營(yíng)賓館、超市并負(fù)責(zé)辦理相關(guān)證照；2014年06月13日頒發(fā)食品流通許可證；2014年7月14日消防竣工驗(yàn)收合格，2014年7月15日頒發(fā)公眾聚集場(chǎng)所投入使用、營(yíng)業(yè)前消防安全檢查合格證；2014年8月7日頒發(fā)特種行業(yè)許可證；2014年8月11日頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（注冊(cè)號(hào)371321600318252）和組織機(jī)構(gòu)代碼證，2015年9月9日頒發(fā)稅務(wù)登記證，并于2014年5月1日正式開(kāi)始營(yíng)業(yè)。全鑫公司的股東三人：劉本文、于東美及法定代表人劉本武。2014年3月20日、2014年6月7日，第三人晨始公司通知物業(yè)服務(wù)中心的鑰匙發(fā)放聯(lián)系單中寫(xiě)明：“智圣湯泉莊園南區(qū)復(fù)式沿街（分別載明7套樓房），戶主劉本武、劉本文同志，經(jīng)陳總同意給予發(fā)放裝修鑰匙及正常鑰匙。（頂項(xiàng)目經(jīng)理劉本文、劉本武工程款）”。又分別于2014年3月25日、2014年6月7日，劉本武和于東美在物品交驗(yàn)清單上補(bǔ)辦了簽字手續(xù)（有鑰匙發(fā)放聯(lián)系單和物品交驗(yàn)清單為證）。全鑫公司以合理的對(duì)價(jià)從晨始公司處合法購(gòu)買(mǎi)抵頂、占有、使用7套樓房，并從2015年5月開(kāi)始，依照物業(yè)公司要求，定期繳納物業(yè)費(fèi)，其中2015年5月17日物業(yè)公司繳費(fèi)單中（一審已經(jīng)認(rèn)定），僅電費(fèi)一項(xiàng)就達(dá)33646.80元，足以證明上訴人全鑫公司在2015年5月之前，就已經(jīng)合法購(gòu)買(mǎi)抵頂、占有、使用7套樓房的事實(shí)（有相關(guān)物業(yè)費(fèi)單據(jù)為證）。
全鑫公司購(gòu)買(mǎi)抵頂7套樓房后，多次要求第三人晨始公司協(xié)助辦理房產(chǎn)證，2016年4月22日，臨沂市沂南縣地方稅務(wù)局在給上訴人全鑫公司開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票后（編號(hào)00052994至00053000共7份），第三人晨始公司仍以種種理由拖延，非因上訴人全鑫公司的原因，導(dǎo)致辦理房房產(chǎn)證至今果。據(jù)說(shuō)，2015年9月29日被上訴人中金公司與第三人晨始公司惡意串通簽訂借款抵押合同，無(wú)視“上訴人全鑫公司已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)抵頂、占有、使用7套樓房經(jīng)營(yíng)賓館、超市”的事實(shí)，將7套樓房抵押。
（二）原審判決未支持全鑫公司訴訟請(qǐng)求錯(cuò)誤。1.根據(jù)（2018）最高法民申1382號(hào)案例“以房抵債”的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》法釋[2003]7號(hào)第五條的規(guī)定，本案中《智圣湯泉莊園認(rèn)購(gòu)合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2.全鑫公司對(duì)7套樓房享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。上訴人全鑫公司負(fù)責(zé)建設(shè)智圣湯泉莊園南區(qū)的道路綠化、鋪裝等工程，是南區(qū)所有樓房的重要組成部分，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)），全鑫公司對(duì)7套樓房享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。3.全鑫公司享有房屋買(mǎi)受人的優(yōu)先權(quán)。全鑫公司在7套樓房被抵押前，已經(jīng)合法購(gòu)買(mǎi)抵頂、實(shí)際占有使用，享有房屋買(mǎi)受人的優(yōu)先權(quán)。4.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）及《最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)》([2014]執(zhí)他字第23、24號(hào))規(guī)定：房屋買(mǎi)受人的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)；建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。本案中，全鑫公司對(duì)其合法購(gòu)買(mǎi)抵頂、占有、使用的7套樓房，既有房屋買(mǎi)受人的優(yōu)先權(quán)，又有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，還有法定的物權(quán)期待權(quán)，享有法定的排除執(zhí)行的權(quán)利。5.在全鑫公司完全不知情的情況下，中金公司與第三人晨始公司串通將7套樓房抵押，全鑫公司對(duì)此完全沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。根據(jù)（2018）最高法民申4090號(hào)案例“房產(chǎn)商先賣(mài)后押，買(mǎi)受人雖未登記但可對(duì)抗抵押權(quán)人執(zhí)行”的規(guī)定，全鑫公司享有對(duì)抗抵押權(quán)人中金公司執(zhí)行的權(quán)利。6.中金公司作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，但是未盡到專業(yè)金融機(jī)構(gòu)審慎調(diào)查、合理注意的義務(wù)，以致無(wú)視“全鑫公司已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)抵頂、占有、使用7套樓房”的事實(shí)，具有重大過(guò)錯(cuò)。根據(jù)（2018）最高法民申2834號(hào)案例“銀行未對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行審慎調(diào)查，喪失抵押權(quán)”的精神，中金公司喪失對(duì)7套樓房的抵押權(quán)。7.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，全鑫公司在法院查封之前，已經(jīng)簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，已經(jīng)合法占有使用7套樓房，已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，因第三人晨始公司的原因、非因全鑫公司的原因而未能辦理房產(chǎn)證，符合上述法律規(guī)定的情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行?！秷?zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條是對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，對(duì)所有類型被執(zhí)行人均可適用，人民法院應(yīng)當(dāng)依法支持全鑫公司的訴訟請(qǐng)求。
中金公司辯稱，一、本案中全鑫公司與晨始公司簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議性質(zhì)上為以物抵債購(gòu)房協(xié)議，不涉及工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題。二、全鑫公司所提上訴請(qǐng)求不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條所規(guī)定的條件。綜上，中金公司懇請(qǐng)依法駁回全鑫公司上訴請(qǐng)求，維持原判。
全鑫公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法撤銷天津市高級(jí)人民法院（2019）津執(zhí)異6號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)（以下簡(jiǎn)稱執(zhí)行裁定）；2.依法確認(rèn)登記在晨始公司名下的案涉7套樓房歸全鑫公司所有，依法判決停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行并解除查封；3.訴訟費(fèi)由中金公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年10月8日，全鑫公司與晨始公司簽訂《智圣湯泉莊園認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定晨始公司將合法擁有的智圣湯泉莊園南區(qū)復(fù)式沿街樓1號(hào)樓二單元101、102、301、302房屋及三單元102、301、302房屋，共計(jì)建筑面積1929.25平方米出售給全鑫公司。交易價(jià)格共計(jì)800萬(wàn)元，由原告在簽訂合同后一次性付清（用工程款抵賬）。
一審法院在審理申請(qǐng)執(zhí)行人中金公司與被執(zhí)行人山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陳貴德、高樹(shù)英融資租賃合同糾紛一案中，根據(jù)中金公司的訴訟保全申請(qǐng)，于2017年1月4日作出（2016）津民初100號(hào)民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江縣（產(chǎn)權(quán)證號(hào)浦房房權(quán)證浦陽(yáng)字第××、**×07號(hào)）；2.立即凍結(jié)被申請(qǐng)人山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陳貴德、高樹(shù)英存款人民幣481504105元或查封、扣押其他相應(yīng)的等值財(cái)產(chǎn)。并于2017年1月12日向沂南縣房管局送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，查封了被申請(qǐng)人晨始公司名下、包括涉訟房屋在內(nèi)的房產(chǎn)。
2017年7月10日，一審法院作出(2016)津民初100號(hào)民事判決，主要內(nèi)容為：“一、解除中金公司與山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司簽訂的《融資租賃合同》《補(bǔ)充協(xié)議》及《手續(xù)費(fèi)支付協(xié)議》等；二、本判決生效之日起十五日內(nèi)，山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司返還中金公司涉案租賃物；三、本判決生效之日起十五日內(nèi)，山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司賠償中金公司816215750.09元與收回租賃物價(jià)值的差額；四、收回租賃物價(jià)值按照中金公司與山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司協(xié)議確定或者以租賃物拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款確定；如果租賃物價(jià)值超過(guò)816215750.09元，超過(guò)部分歸山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三項(xiàng)還款義務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。中金公司就上述抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款在合同約定的范圍內(nèi)優(yōu)先受償;六、中金公司有權(quán)以山東智圣湯泉旅游度假村有限公司享有的應(yīng)收賬款就上述第三項(xiàng)賠償數(shù)額優(yōu)先受償(應(yīng)收賬款以中國(guó)人民銀行征信中心的登記證明為準(zhǔn))；七、陳貴德、高樹(shù)英就上述第三項(xiàng)賠償義務(wù)向中金公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任；陳貴德、高樹(shù)英承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司追償；八、中金公司有權(quán)以陳貴德持有的山東智圣湯泉旅游度假村有限公司100％股權(quán)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償；九、駁回中金公司其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)2449321元，保全費(fèi)5000元，共計(jì)245432l元，由山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陳貴德、高樹(shù)英共同負(fù)擔(dān)?！?/div>
(2016)津民初100號(hào)民事判決生效后，因山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陳貴德、高樹(shù)英未在規(guī)定期限內(nèi)履行義務(wù)，中金公司向一審法院申請(qǐng)執(zhí)行。一審法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津執(zhí)49號(hào)執(zhí)行裁定，將案件指定天津市第一中級(jí)人民法院執(zhí)行。
另查，涉案房屋目前仍登記在晨始公司名下。一審法院作出執(zhí)行裁定，駁回全鑫公司的異議申請(qǐng)。
一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：全鑫公司對(duì)涉訟房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益以及全鑫公司對(duì)涉訟房屋是否享有所有權(quán)。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定，執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出執(zhí)行異議被駁回的，可以向人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。全鑫公司在執(zhí)行異議被裁定駁回后，提起案外人執(zhí)行異議之訴，符合法律規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定，案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，人民法院經(jīng)審理，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的;案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
本案中，全鑫公司依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定要求停止執(zhí)行，其主張與晨始公司之間存在商品房買(mǎi)賣(mài)合同并通過(guò)工程款抵房款的方式付清購(gòu)房款800萬(wàn)元。對(duì)此主張，全鑫公司負(fù)有舉證證明的責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。雖然晨始公司認(rèn)可全鑫公司系以抵頂工程款的方式付清涉案房屋購(gòu)房款，但對(duì)于雙方之間存在建筑工程施工合同關(guān)系及工程款結(jié)算數(shù)額、抵頂工程款數(shù)額及付款期限等方面證據(jù)，無(wú)論晨始公司亦或全鑫公司均未提交充分證據(jù)證明，且在法庭事實(shí)調(diào)查階段要求當(dāng)事人補(bǔ)充相關(guān)證據(jù)后仍未補(bǔ)充提交，故現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明全鑫公司主張的付清購(gòu)房款之事實(shí)。且全鑫公司亦未舉證證明涉案房屋未辦理過(guò)戶登記非其自身原因所致。故全鑫公司依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定要求停止執(zhí)行，依據(jù)不足。涉案房屋系商鋪，全鑫公司明確表示使用涉案房屋經(jīng)營(yíng)賓館、超市，故不能認(rèn)定全鑫公司用涉案房屋滿足基本居住需要，全鑫公司以購(gòu)房消費(fèi)者自居，缺乏事實(shí)依據(jù)，其亦不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的商品房消費(fèi)者的適用情形。綜上，一審法院對(duì)全鑫公司要求解除對(duì)涉案房屋的查封，并停止執(zhí)行的主張不予支持。
因全鑫公司要求對(duì)涉案房屋停止執(zhí)行的主張缺乏依據(jù)，且目前仍登記在晨始公司名下，全鑫公司僅對(duì)涉案房屋享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故全鑫公司主張對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，缺乏法律依據(jù)，一審不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條、第二十八條及第二十九條規(guī)定，判決：駁回全鑫公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)67800元，由全鑫公司負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，全鑫公司提交如下補(bǔ)充證據(jù)：1.全鑫公司與晨始公司對(duì)賬單、建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票、《道路、鋪裝、綠化工程定案匯總表》、沂南縣華苑怡景綠化工程結(jié)算報(bào)告、山東省園林綠化工程建設(shè)工程施工合同、建設(shè)工程施工合同，證明全鑫公司為晨始公司建設(shè)、施工多項(xiàng)工程，晨始公司尚拖欠全鑫公司大量工程款，并存在大量工程并未最終結(jié)算。2.天然氣使用證、沂南縣廣電網(wǎng)絡(luò)公司證明、全鑫賓館基礎(chǔ)裝修部分費(fèi)用清單、全鑫賓館平面圖、全鑫賓館現(xiàn)狀照片及視頻，證明全鑫公司已經(jīng)于2014年1月前實(shí)際占用、使用7套樓房。3.未能辦理房產(chǎn)登記的說(shuō)明，證明非因全鑫公司自身原因未辦理過(guò)戶登記。
本院二審查明的事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：全鑫公司對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益及對(duì)于案涉房屋是否享有所有權(quán)。
關(guān)于全鑫公司主張對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)的問(wèn)題。本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！苯?jīng)原審法院審理查明，在全鑫公司提起本案訴訟時(shí)，案涉房產(chǎn)仍登記在晨始公司名下，全鑫公司雖主張通過(guò)以工程款抵房款的方式向晨始公司購(gòu)買(mǎi)了案涉房屋，但并未辦理過(guò)戶登記，全鑫公司的主張缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
全鑫公司上訴認(rèn)為，中金公司作為金融機(jī)構(gòu)，未對(duì)涉案房屋已被全鑫公司購(gòu)買(mǎi)抵頂和占有的事實(shí)盡到應(yīng)盡的注意義務(wù)，具有重大過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)喪失抵押權(quán)。但案涉房屋目前仍登記在被執(zhí)行人晨始公司名下，全鑫公司并未提交充分證據(jù)證明中金公司在辦理抵押時(shí)未盡審慎義務(wù)，也未舉證證明其在案涉房屋未辦理過(guò)戶的情況下采取了預(yù)告登記等方式以主張權(quán)利或者避免晨始公司對(duì)案涉房屋作出處分，全鑫公司該上訴理由不能成立。
關(guān)于全鑫公司主張其對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題。本院認(rèn)為，首先，全鑫公司主張與晨始公司之間存在商品房買(mǎi)賣(mài)合同并通過(guò)工程款抵房款的方式付清購(gòu)房款800萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。雖然晨始公司認(rèn)可全鑫公司以抵頂工程款的方式付清涉案房屋購(gòu)房款，但全鑫公司亦認(rèn)可為晨始公司建設(shè)、施工了多項(xiàng)工程，雙方之間尚有大量工程并未最終結(jié)算，對(duì)于雙方工程款結(jié)算數(shù)額、抵頂工程款數(shù)額及付款期限等方面，全鑫公司并未提交充分證據(jù)加以證明，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明全鑫公司已經(jīng)實(shí)際付清購(gòu)房款。其次，人民法院查封前，案外人與出賣(mài)人已經(jīng)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)且經(jīng)登記機(jī)構(gòu)受理，或者案外人因辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與出賣(mài)人發(fā)生糾紛并已起訴或者申請(qǐng)仲裁，或者有其他合理客觀理由的，可以認(rèn)定為“非因案外人自身原因”。全鑫公司提交晨始公司出具的說(shuō)明并不能證明其在案涉房屋長(zhǎng)期未能辦理過(guò)戶的情況下采取了前述有效措施主張權(quán)利。綜上，全鑫公司關(guān)于其符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的上訴理由亦不能成立。而根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，商品房消費(fèi)者應(yīng)為自然人，公司等法人代表著經(jīng)營(yíng)利益，并不屬于生存權(quán)保護(hù)的對(duì)象。并且，該條規(guī)定下的購(gòu)房用途應(yīng)限定為居住，而涉案房屋系商鋪，全鑫公司明確表示使用涉案房屋經(jīng)營(yíng)賓館、超市，全鑫公司購(gòu)買(mǎi)房屋亦不符合該條規(guī)定。
關(guān)于全鑫公司主張，對(duì)涉案房屋享有法定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，足以排除對(duì)涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題。本院認(rèn)為，全鑫公司在本案中所主張的以工程款抵房款方式購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)所屬的建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系并不屬于同一法律關(guān)系。根據(jù)全鑫公司在本案中提出的證據(jù)，尚不足以認(rèn)定全鑫公司與晨始公司是否存在建設(shè)工程施工合同關(guān)系、雙方是否已經(jīng)達(dá)成結(jié)算以及款項(xiàng)支付的具體情況。全鑫公司對(duì)案涉房屋是否享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)未經(jīng)確認(rèn)，不能作為排除強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)。
綜上，全鑫公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)67800元，由山東全鑫市政園林工程有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 張 純
審 判 員 于 蒙
審 判 員 趙風(fēng)暴
二〇二〇年十二月三十一日
法官助理 唐 倩
書(shū) 記 員 喬禹博
