湖南省益陽(yáng)市中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2025）湘09民終1942號(hào)
上訴人（原審被告）：蔡某，男，漢族，住湖南省益陽(yáng)市赫山區(qū)滄水鋪鎮(zhèn)。
被上訴人（原審原告）：益陽(yáng)某某物業(yè)管理服務(wù)有限公司，住所地湖南省益陽(yáng)市。
法定代表人：符某某，系該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉艷，益陽(yáng)市資陽(yáng)區(qū)三益法律服務(wù)所法律工作者。
上訴人蔡某因與被上訴人益陽(yáng)某某物業(yè)管理服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)家某物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服湖南省益陽(yáng)市赫山區(qū)人民法院（2025）湘0903民初6104號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2025年11月14日立案后，依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
蔡某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)（2025）湘0903民初6104號(hào)民事判決，改判駁回家某物業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：家某物業(yè)公司雖與開(kāi)發(fā)商簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，但其一直未按照服務(wù)合同的約定提供完善的服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)完整度不足50%，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主普遍不愿交納物業(yè)費(fèi)。家某物業(yè)公司僅提交了2024年部分工作內(nèi)容，此證據(jù)更加能體現(xiàn)家某物業(yè)公司服務(wù)不到位，故蔡某不應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)4765元及利息。
家某物業(yè)公司辯稱(chēng)，根據(jù)蔡某在一審中提供的前期物業(yè)服務(wù)合同約定，由家某物業(yè)公司向案涉小區(qū)提供安保、保潔、綠化公共設(shè)施等多項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，家某物業(yè)公司也依約向案涉小區(qū)提供了全面的物業(yè)服務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，經(jīng)書(shū)面催繳業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主以未享受服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)作為抗辯理由的，人民法院應(yīng)不予支持。家某物業(yè)公司請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。
家某物業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令蔡某向家某物業(yè)公司支付2021年1月1日至2025年4月18日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)5939元并支付2021年1月1日起至實(shí)際清償之日止的違約金，暫計(jì)算至2025年4月18日止的違約金為593元；2.判令蔡某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：蔡某為益陽(yáng)市赫山區(qū)某某花園小區(qū)業(yè)主，其名下有位于該小區(qū)X棟110室的房屋一套，建筑面積為104.97平方米。案外人益陽(yáng)某某運(yùn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司系案涉商品房的開(kāi)發(fā)商。2015年11月20日，家某物業(yè)公司與益陽(yáng)某某運(yùn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定由家某物業(yè)公司為坐落于益陽(yáng)市迎賓東路與銀城南路交匯處某某花園小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅由物業(yè)使用人按其擁有的建筑面積交納，其中高層住宅按每月每平方米1.1元收費(fèi)。合同簽訂后，家某物業(yè)公司為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。蔡某自2021年1月1日至2025年4月18日期間產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)5757元[104.97平方米×1.1元/平方米/月×（51+18/30）個(gè)月]。2025年2月17日，蔡某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)出具告知函，已決定于2025年4月18日終止與家某物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同，要求家某物業(yè)公司于2025年4月18日退場(chǎng)。2025年4月2日，蔡某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)出具通知，家某物業(yè)公司可收取至2025年4月18日止的物業(yè)費(fèi)。2025年5月26日，家某物業(yè)公司向蔡某張貼律師函，要求蔡某支付物業(yè)費(fèi)5939元及違約金593元。蔡某房屋為空置狀態(tài)且未支付上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
一審法院認(rèn)為，家某物業(yè)公司與益陽(yáng)某某運(yùn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對(duì)小區(qū)所有業(yè)主均具有約束力。家某物業(yè)公司作為案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司按照合同的約定向蔡某提供了物業(yè)服務(wù)，蔡某作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)按約履行向家某物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。故家某物業(yè)公司要求蔡某支付從2021年1月1日至2025年4月18日的物業(yè)管理費(fèi)用于法有據(jù)，予以支持。蔡某主張家某物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)不到位，一審法院認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)持續(xù)性、長(zhǎng)期性、綜合性的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)是否存在瑕疵及瑕疵程度，應(yīng)根據(jù)服務(wù)合同約定、提供物業(yè)服務(wù)的條件、物業(yè)服務(wù)過(guò)程及效果等綜合因素進(jìn)行考量。蔡某所述的漏電漏水問(wèn)題，不能確定與家某物業(yè)公司的日常物業(yè)服務(wù)有關(guān)。業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由，應(yīng)限定在物業(yè)服務(wù)方不履行物業(yè)服務(wù)合同或履行有重大瑕疵的情況下，蔡某未提供充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)已達(dá)到減免物業(yè)費(fèi)的程度，故對(duì)蔡某的辯論意見(jiàn)，不予采納。案涉某某花園X棟110室系空置房，酌情對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)以八折予以計(jì)算。蔡某應(yīng)支付家某物業(yè)公司從2021年1月1日至2025年4月18日期間的物業(yè)管理費(fèi)4765元[104.97平方米×1.1元/平方米/月×（51+18/30）個(gè)月×0.8]。對(duì)于家某物業(yè)公司超出該數(shù)額的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條、第九百三十七條、第九百三十九條、第九百四十四條第一款和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條之規(guī)定，判決：一、蔡某于判決生效后十日內(nèi)支付益陽(yáng)某某物業(yè)管理服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)4765元；二、駁回益陽(yáng)某某物業(yè)管理服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百六十四條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由益陽(yáng)某某物業(yè)管理服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)5元，蔡某負(fù)擔(dān)20元。
二審中，蔡某提交了照片41張，擬證明家某物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)開(kāi)展衛(wèi)生清理、消防器材保養(yǎng)、綠化維護(hù)等工作。家某物業(yè)公司未提交證據(jù)。
本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
針對(duì)蔡某提交的證據(jù)，家某物業(yè)公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該組證據(jù)的合法性、關(guān)聯(lián)性、真實(shí)性均不予認(rèn)可，該證據(jù)在一審時(shí)已經(jīng)存在，但未在一審舉證期限內(nèi)提供，根據(jù)民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，該證據(jù)應(yīng)不予采納。該證據(jù)不能證明家某物業(yè)公司未履行合同義務(wù)，物業(yè)服務(wù)是一種持續(xù)性、長(zhǎng)期性、綜合性的服務(wù)，也是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動(dòng)態(tài)性的服務(wù)過(guò)程。蔡某提供的證據(jù)能夠證明存在此種現(xiàn)象，但不足以證明家某物業(yè)公司存在根本性違約。
本院對(duì)蔡某提交的證據(jù)認(rèn)證如下：該照片均系蔡某于某一固定時(shí)間段所拍攝，但物業(yè)服務(wù)不宜僅憑短時(shí)間的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題即認(rèn)定存在重大瑕疵，故該證據(jù)不足以證明家某物業(yè)公司存在根本違約行為。
二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審查明的一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為家某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)是否存在根本性違約，蔡某能否以此拒交物業(yè)費(fèi)。對(duì)此予以評(píng)述如下：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。本案中，家某物業(yè)公司與案涉商品房開(kāi)發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并依據(jù)該合同為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至2025年4月18日。蔡某作為案涉小區(qū)的業(yè)主，在享受家某物業(yè)公司所提供公共物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，亦應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用。蔡某以其房屋系空置房及家某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不到位為由拒付物業(yè)費(fèi)，對(duì)此，家某物業(yè)公司系針對(duì)小區(qū)公共區(qū)域而非業(yè)主專(zhuān)有住房部分提供服務(wù)，且因物業(yè)服務(wù)具備瑣碎性、持續(xù)性和重復(fù)性特征，物業(yè)服務(wù)是否存在瑕疵不宜根據(jù)短時(shí)間的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題或單個(gè)、局部問(wèn)題來(lái)認(rèn)定，而應(yīng)依整體服務(wù)情況、持續(xù)狀態(tài)和全體業(yè)主的利益等因素進(jìn)行綜合考量。本案中，蔡某提交的照片拍攝于某一固定時(shí)間段，不足以證實(shí)家某物業(yè)公司提供的物業(yè)存在持續(xù)性瑕疵問(wèn)題，故蔡某的前述上訴理由不能成立，本院不予支持。一審判決在考慮案涉房屋系空置房的基礎(chǔ)上，對(duì)蔡某應(yīng)付物業(yè)費(fèi)已酌定八折予以計(jì)算，符合客觀實(shí)際，本院予以維持。
綜上所述，蔡某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由蔡某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 蔣遠(yuǎn)軍
審 判 員 吳 娟
審 判 員 李艷陽(yáng)
二〇二五年十二月十八日
法官助理 羅 蕾
書(shū) 記 員 李鳳姣
